Установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых (или арендных) платежах. Эта экономия зачастую многократно окупает все расходы, связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и правовым сопровождением соответствующей процедуры.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и должна быть сопоставима с рыночной стоимостью объекта оценки, которая определяется индивидуально в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Однако на практике нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его рыночную стоимость . Причины:

• определение кадастровой стоимости на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, возникших в силу наличия технической и (или) кадастровой ошибок);
• различная методология оценки при определении кадастровой и рыночной стоимостей.

А потому и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, как правило, осуществляется двумя способами:

• путем изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости посредством установления такой стоимости в размере рыночной.

1. Ошибка в дате подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Неправильное определение такой даты является наиболее распространенной ошибкой, которую допускают юристы при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на дату:

• утверждения результатов государственной кадастровой оценки;
• внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

42 полезных документа для юриста компании

1. Кадастровая стоимость определяется на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, которые существовали на дату формирования перечня объектов недвижимость, подлежащих государственной кадастровой оценке и включенные в этот перечень.

Рассмотрим пример из судебной практики. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 1998 году. Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г, земельный участок был включен в этот перечень. И именно на эту дату был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Суд удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 по делу № 82-АПГ15-29).

2. Кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке и не включенные в этот перечень.

Рассмотрим примеры из судебной практики. Заявитель подготовил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости (на 1 января 2013 года). Суды отказали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 9 июня 2014 года и не мог быть включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-24). Отчет в этом случае следовало готовить на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (9 июня 2014 года). Примеры судебных решений со схожими обстоятельствами: Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-2; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 32-АПГ15-6; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 5-АПГ15-71; Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 № 48-АПГ15-59; Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 33-АПГ15-17.

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). Спорный земельный участок является вновь образованным, выделенным из другого земельного участка. Следовательно, и рыночная стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым должна быть определена на дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - на 25 февраля 2014 года. В этой связи суды отказывая в удовлетворения заявленного требования (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 4-АПГ15-11).

На практике нередко возникают ситуации, когда после даты формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, у земельного участка, включенного в такой перечень, изменились характеристики (например, категория, вид разрешенного использования и т.п.), влекущие за собой внесение соответствующих изменений в ГКН и, соответственно, новое определение кадастровой стоимости. В таком случае отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует готовить именно на дату внесения в ГКН таких сведений, а не на дату формирования перечня.

Рассмотрим примеры судебной практики. Общество обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель (1 января 2013 г.). Участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2011 г. и был включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходили из того, что 1 июля 2013 г. был изменен вид разрешенного использования этого земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 5-АПГ15-64). Соответственно, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка следовало готовить на именно на дату внесения государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка (на 1 июля 2013 г.).

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). При этом 14 января 2014 года была изменена категория соответствующего земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Суды отказали в удовлетворении заявленного требования поскольку кадастровую стоимость соответствующего земельного участка следовало определить на дату изменения категории земель - 14 января 2014 года (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 89-АПГ15-14).

Кроме того важно учесть, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка можно только в период, пока не утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (абзац первый статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Отклоняя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд установил, что нормативным актом органа исполнительной власти утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель, поэтому определение рыночной стоимости спорного земельного участка в представленном истцом отчете на предыдущую дату установления его кадастровой стоимости утрачивает правовое значение, поскольку к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей не приведет (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 № Ф05-4590/2015 по делу № А40-40858/14). Схожая судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 4-АПГ15-15, Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 18-АПГ15-25, Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 49-АПГ15-20.

2. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости подготовлен ненадлежащим образом

При обращении в комиссию или в суд к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, следует приложить отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРО) на такой отчет. Отсутствие в перечне прилагаемых к заявлению документов отчета и экспертного заключения СРО на этот отчет влечет за собой оставление соответствующего требования без рассмотрения (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 16-АПГ15-34).

Законодательством предусмотрены определенные требования к подготовке такого отчета, несоблюдение которых может повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленного требования. Анализ судебной практики позволяет выявить следующие наиболее распространенные мотивировки отказа в удовлетворении требования об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по причине несоответствия отчета об определении рыночной стоимости требованиям законодательства.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе принципов ФСО: существенности, обоснованности, проверяемости и достаточности) (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 19-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 67-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 43-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-42, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 45-АПГ15-10, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 4-АПГ15-21, Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 5-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 69-АПГ15-1).
• При определении рыночной стоимости объекта оценки не были применены необходимые корректировки или коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в границах населенного пункта. Например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 48-АПГ15-26, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 24-АПГ15-2).
• В качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 67-АПГ15-36, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 18-АПГ15-16).
• Внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости иных объектов оценки (Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-34).
• Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 67-АПГ15-25).

В этой связи при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, важно проверить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, с учетом приведенных наиболее распространенных мотивировок признания такого отчета недопустимым доказательством.

3. Оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве базы земельного налога или налога на имущество

Кадастровая стоимость определяется в качестве базы земельного налога, и налога на имущество, в отношении объектов недвижимости, которые расположены в границах муниципального образования или города федерального значения, на территории которого введен налог.

Если в отношении объекта недвижимости определена кадастровая стоимость, но налог на территории соответствующего муниципального образования или субъекта Российской Федерации не введен, то у заявителя отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите. Рассмотрим подобную ситуацию на конкретных примерах.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подано до утверждения субъектом Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости и до принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил. Однако СК по административным делам ВС РФ указанное решение отменила, поскольку отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 35-АПГ15-33).

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивает ее права как налогоплательщика, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, как на момент обращения заявителя в суд, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции у заявителя отсутствовало нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 18-АПГ15-6).

Юриста, сопровождающего процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, подстерегает на этом пути множество подводных камней. Искренне надеюсь, что данная информация поможет вам избежать самых распространенных ошибок, которые допускаются при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Сен 22, 2015 12:01

Проблема у владельцев объектов недвижимости возникает тогда, когда рыночная оказывается больше кадастровой стоимости. Причины в массовой оценке земельных участков и других объектов. Оценщики в этом случае не учитывают их индивидуальные характеристики, которые могут существенно обесценить объект. Задача владельца провести самостоятельно установление кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной: процедурные моменты

1. Обратитесь в сертифицированную оценочную организацию за подготовкой отчета о рыночной стоимости . Его вам должны предоставить на бумажном носителе и в электронном виде
2. Отчет должен пройти обязательную экспертизу в организации, которая дала им допуск проводить такую оценку. На руки вы получите документ о методической нормативной экспертизе .
3. Соберите все правоустанавливающие документы на объект.
4. Обращаетесь с заявлением в Комиссию при Росреестре. Ваше заявление удовлетворят либо откажут с обоснованием такого решения.
5. Если вы получили отказ – решайте вопрос в судебном порядке.

В данной статье освещаются новые тенденции судебной практики, связанные с установлением кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В статьях на тему оценки недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматриваются верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа.
Судебная практика арбитражных судов показывала, что суды охотно удовлетворяли требования заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Однако в новой и уже сложившейся судебной практике по данной категории дел наблюдаются противоположные тенденции.
Из анализа судебных решений, принятых после 1 января 2015 года, следует, что в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Основной причиной отказа является несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка нормам законодательства.
Прежде чем непосредственно рассмотреть примеры судебной практики, напомню некоторые положения законодательства, касающиеся оценки рыночной и кадастровой стоимостей.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Понятие рыночной стоимости объекта оценки раскрыто в Законе об оценочной деятельности. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании отчета об оценке объекта, составленном оценщиком - членом саморегулируемой организации оценщиков.
Рассмотрим конкретный случай из практики.
Решением Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. по делу N 3-108/2015 обществу с ограниченной ответственностью "АЛМ-СТРОЙ" (далее - Общество) отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Согласно материалам дела, Общество обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В обоснование требований Общество сослалось на то, что оно является арендатором указанного земельного участка, а несоответствие его кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, рыночной нарушает права Общества, поскольку арендная плата за земельный участок установлена в процентах от кадастровой стоимости. При этом Общество представило отчет от 4 марта 2014 года о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Заинтересованные лица - Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы требования не признали, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном Обществом отчете о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными. Согласно же экспертному заключению, также представленному в материалах дела, указанный отчет соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, требованиям технического задания договора на оценку, а выводы, содержащиеся в нем, экспертом были признаны обоснованными.
Однако суд, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, посчитал, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Так, согласно п. 6 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО-2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с подпунктом "ж" п. 8 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО-3), вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.
Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО-1), предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования.
Из материалов дела следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил только сравнительный подход, затратный и доходный подход не применялся.
Согласно же ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличии каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Согласно материалам дела суд установил, что в рамках применения сравнительного подхода оценщиком при проведении оценки рассматриваемого объекта недвижимости выбран метод прямого сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже участков, опубликованные в январе - феврале 2014 г. Поскольку в соответствии ФСО-1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, суд правильно пришел к выводу, что оценщиком при проведении оценки использованы недостоверные данные.
Кроме того, суд установил, что, используя в расчетах четыре аналога, расположенные в различных округах города Москвы, оценщик не учел, что часть предложений по продаже земельных участков являлась инвестиционными проектами и в их стоимость входили разрешительная, проектная, сметная документация.
Также судом было установлено неприменение и неправильное применение оценщиком при расчетах корректировок, в результате чего была занижена стоимость земельного участка как минимум на 15 - 30%. Так, например, оценщик необоснованно внес корректировки на местоположение к цене предложений объектов-аналогов, утверждая, что объект оценки и аналоги равноудалены от МКАД. Вместе с тем объекты-аналоги были значительно удалены от центра и расположены на различном расстоянии от метро. Следовательно, объект оценки, находящийся ближе к центру, обладал преимуществами по местоположению, а соответственно, преимуществами по транспортной доступности по сравнению с аналогами, что должно было быть учтено в цене предложений аналогов внесением повышающей корректировки.
Таким образом, проанализировав применение в отчете сравнительного подхода, суд пришел к выводу о неполном учете ценообразующих факторов, включая наличие инвестиционного проекта в цене предложения объектов-аналогов, местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.
В этой связи выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, не были признаны судом обоснованными, так как допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, суд посчитал существенными и влияющими на достоверность приведенных результатов оценки объекта недвижимости.
На основании изложенного суд пришел к выводу, что отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, а его содержание не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности.
В отношении экспертного заключения о соответствии отчета судом было установлено, что перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, а отчет об оценке проверен посредством анализа текста. Следовательно, проведенная экспертиза отчета носила нормативно-методический характер, соответственно, по мнению суда, не могла подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.
Так, согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее - ФСО-5), пунктом 4 которого также установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности экспертное заключение на отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.
Поскольку представленный отчет по изложенным выше основаниям не был признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере, по мнению суда, не была установлена достоверно и не доказана надлежащим образом, а соответственно, требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости были оставлены без удовлетворения.
Рассмотренный пример судебной практики показывает, что суды отказывают в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной на основании того, что отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости неполные, содержат неточности, не соответствуют законодательству, являются недостоверными.
Представляется, что причиной этому служит как незнание заказчиками работ по проведению оценки недвижимости и составлению соответствующего отчета о величине его рыночной стоимости требований законодательства и федеральных стандартов к таким отчетам, так и недобросовестность оценщиков.
С другой стороны, данный пример показывает, что суды, рассматривая споры по данной категории дел, стали более внимательно относиться к такому важному доказательству, как отчет об оценке стоимости недвижимости, в том числе обращать внимание не только на очевидные данные о сроках, величине стоимости, полномочиях лиц, составляющих отчет, и т.д., но и тщательно изучать содержание этих отчетов.
Таким образом, обращаясь в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, следует тщательно проверять составленные для этих целей отчеты о рыночной стоимости оценки соответствующего объекта недвижимости. Для проведения же непосредственной процедуры оценки лучше привлекать только проверенных оценщиков.

ООО «Сиб-Траст» является собственником 63/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201013:169, площадью 1470 кв.м., разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: ***ская область, г.***о, ул. Ворошилова, д.25 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.10.2010г.).Сособственником указанного участка является Филина Ирина Викторовна (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.2010г.)

Согласно кадастрового паспорта от 25.05.2010г. кадастровая стоимость спорного участка составляет 6 770 334,9 рублей.

С целью установления рыночной стоимости указанного земельного участка Истец обратился в ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития», которое произвело оценку рыночной стоимости участка, по результатам которой был подготовлен отчет № ОН/56-12-03-2012-1.2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка Истца по состоянию на 14.03.2012г. составляет: 1 479 000 рублей.

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства подтверждается экспертным заключением № 46/01-12.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011г., права лица, нарушенные несоответствием государственной кадастровой стоимости земельного участка данным о его рыночной стоимости, подлежат защите путем установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Такое требование не связанно с оспариванием действий органов кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правило о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

В рассматриваемом случае земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, следовательно, размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его интересы, как плательщика земельного налога.

При этом защита законных интересов лица, в случае определения рыночной стоимости, возможна виде установления кадастровой стоимости равной рыночной. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положения Федерального закона №135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» в части установления порядка и условий пересмотра кадастровой стоимости, применению не подлежит, поскольку не распространяет свое действие на кадастровую оценку, произведенную на основании постановлением Коллегии Администрации ***ской области от 27.08.2006 № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Кроме того, требования Истца, в данном случае, направлены не на пересмотр кадастровой стоимости, что предполагает ее изменение с момента внесения в кадастр, а установление новой кадастровой стоимости на будущее время, с момента принятия решения судом.

Изложенное означает, что кадастровая стоимость земельного участка Истца подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011г., а также ст.66 ЗК РФ установление кадастровой стоимости земельного участка судом является основанием для внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр органом кадастрового учета с момента вступления решения суда в законную силу.

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст.66 ЗК РФ

ПРОСИМ СУД :

1.Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201013:169, площадью 1470 кв.м., разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: ***ская область, г.***о, ул. Ворошилова, д.25, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14.03.2012г отчетом ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» № ОН/56-12-03-2012-1.2 в размере 1 479 000 рублей.

Приложения:

1. Копии свидетельства о государственной регистрации права (2 экз.)
2. Копия кадастрового паспорта от 25.05.2010
3. Отчет № ОН/56-12-03-2012-1.2
4. Копия экспертного заключения
5. Копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица
6. Доверенность, подтверждающая полномочия на подписание искового заявления
7. Копия Решения о назначении руководителя
8. Платежное поручение об уплате государственной пошлины
9. Распечатанные на бумажном носителе и заверенная подписью Истца копии страницы официального сайта регистрирующего органа в сети Интернет, содержащие сведения о месте нахождения Истца, Ответчика и дату их обновления (2 экз..)
10. Выписка из ЕГРИП на 3-е лицо
11. Сопроводительное письмо
12. Почтовая квитанция о направлении иска и приложений Ответчику

В июне текущего года мы подали иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в Арбитражный суд Оренбургской области. Решение судом вынесено в сентябре, а в октябре вступило в законную силу. Указанным решением установлена кадастровая стоимость земельного участка равная его рыночной стоимости. Подскажите, пожалуйста, с какого момента применяются вновь установленные сведения о кадастровой стоимости земли?

• Вопрос: №1085 от: 2014-10-16.

По существу заданного вопроса сообщаем следующее.

Рассмотрение исковых заявлений об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости до 22 июля 2014 года осуществлялось арбитражными судами.

Согласно статье 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган документов.

Учитывая вышеизложенные нормы, а также разъяснения постановления Президиума ВАС № 10761/11 от 25 июня 2013 года сведения об установленной в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной подлежали внесению в государственный кадастр недвижимости (далее по тексту - ГКН) филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области с момента вступления решения суда (судебного акта) в законную силу.

22 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым было исключено указание на арбитражный суд, как специальный суд, рассматривающий дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ), в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту - комиссия).

Согласно статья 24.20. Закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости , но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН.

В соответствии с частью 8 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на основании судебного решения до 22 июля 2014 года, подлежит применению с момента вступления в законную силу судебного акта и внесения сведений в ГКН (например, с 25 апреля 2014 года).

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная на основании решения комиссии или суда после 22 июля 2014 года, подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре (например, с 01 января 2014 года).

Аналогичное правило «обратной силы» применимо и в тех случаях, когда исковое заявление подано в арбитражный суд (заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) до 22 июля 2014 года, но решение по нему принято после 22 июля 2014 года.

Таким образом, поскольку Вами исковое заявление подано в июне 2014 года, а решение вступило в законную силу в октябре 2014 года, то сведения об установленной в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, подлежат применению с 1 января 2014 года.

В случае уплаты Вами налогов или арендных платежей, уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет уменьшение суммы налога и арендных платежей соответственно, в том числе, перерасчет суммы налога, арендных платежей уже Вами уплаченных, начиная с 01 января 2014 года.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.