Penjualan apartemen atas pengalihan hak klaim. Penugasan apartemen di gedung baru

Apa itu perjanjian penugasan? Ini adalah transfer hak untuk real estate untuk beberapa biaya. Arti menggunakan penugasan bagi pembeli apartemen adalah penghematan yang signifikan, karena harga pada awal konstruksi lebih rendah dibandingkan dengan pembelian real estat yang sudah jadi.

Bagi penjual, ini adalah kesempatan untuk tinggal di kegelapan tanpa menunggu selesainya pembangunan dan penyerahan rumah. Penugasan mungkin lebih aman daripada penyertaan modal biasa, karena kesepakatan semacam itu disimpulkan pada tahap terakhir konstruksi, ketika pengembang telah memantapkan dirinya dan dapat menjamin pengiriman rumah tepat waktu.

Bagaimana cara membeli apartemen yang sedang dibangun berdasarkan perjanjian penugasan? Area real estat ini memiliki dua opsi untuk pengalihan hak:

1. Sesuai dengan perjanjian jual beli yang telah dibuat... Dalam opsi ini, hak untuk menuntut penandatanganan kontrak dasar untuk penjualan properti diserahkan, tetapi bukan hak untuk mengklaim transfer real estat itu sendiri. Hal ini dikarenakan adanya dasar hukum dari perjanjian tersebut.
2. Dengan pengaturan sebelumnya, para pihak tidak melakukan penjualan apartemen, tetapi hanya menyetujui kemungkinan akuisisi di masa depan.

Referensi! Penugasan hak hanya dapat dilakukan sejak saat penutupan kontrak pendahuluan, tetapi sebelum penandatanganan kontrak utama.

Perjanjian awal tidak memerlukan pendaftaran negara. Uang untuk pembelian selesai diberikan hanya di bawah kontrak utama. Juga, tidak ada tindakan tambahan yang diperlukan.

Perjanjian Penyertaan Modal (DDU)

Dalam versi ini, penyelesaian antara pengembang dan pemberi hak dilakukan SEBELUM pengalihan hak mereka kepada penerima hak... Jika tidak, hutang pemberi tugas yang belum dibayar akan dialihkan kepada penerima hak pada akhir penugasan.

Tata cara melakukan transaksi pada tahap konstruksi

Hak untuk memiliki real estat berdasarkan perjanjian pengalihan dialihkan ke pemilik baru sejauh itu milik penjual.

Itu sebabnya dalam kontrak, perlu untuk menentukan secara rinci berdasarkan perjanjian apa penugasan dilakukan, serta surat berharga apa yang dialihkan kepada pemilik baru.

Pengalihan dianggap telah dilakukan setelah pembayaran terakhir dari biaya perjanjian penyertaan modal atau bersamaan dengan pengalihan hutang kepada pemilik baru.
Penugasan dilakukan dengan partisipasi pengembang. Dia setuju dengan transaksi itu.

Setelah penandatanganan kontrak oleh kedua belah pihak, pembeli tetap dengan dokumen-dokumen berikut:

• kontrak di mana prosedur berlangsung;
• dokumen yang mengkonfirmasi perhitungan;
• persetujuan dari pengembang untuk prosedur tersebut;
• tindakan pemindahan dokumen;
• perjanjian penugasan.

Perhatian! Menurut para ahli, proses yang paling aman adalah proses menyimpulkan perjanjian penugasan di bawah perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi. Dengan demikian, pembeli menerima perlindungan tambahan berdasarkan 214-FZ.

Kerugian dari keputusan tersebut adalah keadaan di mana, dalam hal pemutusan kontrak, pembeli akhir hanya akan menerima jumlah yang ditentukan dalam kontrak, dan tidak benar-benar dibayar.

Dalam video ini, seorang spesialis real estat memberi tahu dengan contoh apa penyerahan hak atas apartemen di rumah yang sedang dibangun adalah:

Keuntungan dan kerugian

1. Penyerahan hak akan menjadi pilihan yang lebih andal daripada membeli apartemen pada tahap penggalian, dan lebih ekonomis daripada membeli real estat di rumah yang sudah disewa.
2. Bagi mereka yang telah menandatangani kesepakatan tentang penyertaan modal, penugasan akan menjadi satu-satunya cara untuk tidak kehilangan uang yang diinvestasikan, jika, dalam keadaan khusus, perlu untuk mengembalikannya. Pemutusan DDU mengancam dengan hukuman dari pengembang. Selain itu, penugasan akan memberikan peluang untuk menghasilkan keuntungan.

Risiko dan tantangan

Bagaimana cara aman membeli perumahan yang sedang dibangun dengan penugasan? Dalam situasi dengan perolehan hak, risiko dapat dikaitkan dengan itikad buruk dari pemberi tugas (penjual) dan keadaan pengembang yang buruk. Risiko yang paling umum termasuk yang berikut:

• pengembang berada di ambang kebangkrutan, tetapi tidak memberi tahu pembeli tentang hal itu, yang dapat menyebabkan masalah dalam kemungkinan memperoleh perumahan;
• kemungkinan mendapatkan apartemen di sebuah rumah, yang keadaannya tidak menyarankan rencana yang diumumkan karena ketidakmampuan pengembang;
• kemungkinan membeli properti dalam konstruksi jangka panjang, tenggat waktu yang terus berubah;
• risiko berada dalam skema penipuan yang dilakukan melalui penugasan berdasarkan perjanjian awal dengan beberapa pihak sekaligus;
• kemungkinan komisi dari pengembang untuk persetujuan transaksi.

Pasal-pasal perjanjian apa yang harus diperhatikan secara khusus:

1. Jenis kontrak di mana pengalihan hak terjadi.
2. Posisi pengembang dalam kaitannya dengan penugasan adalah tidak adanya larangan, adanya persetujuan.
3. Lingkup tugas dan hak dialihkan kepada penerima hak.
4. Dokumen yang dilampirkan pada kontrak.

Pajak

Investor individu mengadakan perjanjian penugasan untuk menghindari pembayaran pajak penghasilan pribadi. Menurut undang-undang Federasi Rusia, ketika menjual apartemen, yang dimiliki penjual selama kurang dari tiga tahun, pajak sebesar 13% dari keuntungan yang diterima sebagai hasil dari transaksi harus dibayar.

Dalam video ini, kepala Departemen Penugasan berbicara tentang membayar pajak ketika sebuah apartemen dijual kembali dengan penugasan:

Masalah pada tahap pengiriman perumahan

Setelah rumah ditugaskan, terjadinya masalah juga mungkin terjadi. Selain itu, jenis kontrak yang dibuat tidak menjadi masalah. Memperoleh akta kepemilikan tidaklah mudah... Meskipun rumah itu mungkin siap dan diterima oleh komisi, tetapi pendaftarannya dalam kepemilikan tidak terjadi.

Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa pendaftaran tersebut mencakup sejumlah besar tahapan di mana tidak hanya pengembang dengan pemegang saham yang berpartisipasi, tetapi juga investor dan pemasok yang telah menginvestasikan dana mereka. Konflik mungkin timbul di antara mereka karena hutang dan hal-hal lain, yang akan diselesaikan di pengadilan. Sampai mereka diselesaikan, tidak akan ada izin.

Risiko Signifikan Disebabkan oleh Penjualan Ganda, baik santai maupun khusus. Ini bisa berarti menjual apartemen ke beberapa orang sekaligus. Hal ini terjadi karena kesimpulan dari tidak satu perjanjian saham, tetapi perjanjian investasi yang berbeda, penugasan dan penjualan awal.

Referensi! Saat membuat perjanjian penugasan atau perjanjian pembelian awal, harus didasarkan pada data dari lembaga pemerintah, karena hanya data yang disimpan di Rosreestr. Dalam situasi lain tanpa memperhitungkan, ada kemungkinan membeli apartemen dengan pemiliknya.

Bagaimana mempersiapkan dan menjaga diri Anda tetap aman?

Harus diingat bahwa setelah penutupan kontrak dan perhitungan, penjual tidak dapat terlibat dalam masalah real estat yang tertekan. Pembangunan rumah dilakukan oleh pengembang, yang harus dihubungi jika terjadi keterlambatan dalam pelaksanaan proyek yang buruk dan dengan masalah lain yang diidentifikasi setelah pengiriman.

Memilih perusahaan pengembang yang bertanggung jawab adalah langkah terpenting dalam membeli properti berkualitas. Untuk menemukan pengembang yang andal, Anda memerlukan yang berikut:

1. Pelajari ulasan yang tersedia tentang proyek-proyek perusahaan yang telah selesai.
2. Kunjungi bangunan yang didirikan oleh pengembang untuk menilai kondisinya.
3. Konsultasikan dengan makelar yang bekerja dengan pengembang, atau dengan kenalan yang membeli apartemen dari perusahaan.
4. Kunjungi tempat rumah dibangun untuk menilai infrastruktur dan, jika mungkin, membiasakan diri dengan tata letak rumah dan memeriksa apartemen masa depan.

Kemudian baca dokumen kualifikasi pengembang dan desain bangunan:

Tinjau secara terpisah proyek di mana rumah sedang dibangun, di mana hal-hal berikut harus dijabarkan:

• izin untuk melakukan pekerjaan konstruksi;
• tujuan proyek;
• tahapan konstruksi;
• ketentuan pelaksanaan;
• batas waktu penyelesaian bangunan.

Jika semua hal di atas sesuai dengan pembeli, Anda dapat menangani penugasan. Atau buat kesepakatan jika penjual sudah ada di sana. Sebelum melanjutkan untuk menandatangani kesepakatan, pembeli perlu melakukan hal berikut:

1. Dapatkan persetujuan dari pasangan Anda jika Anda memiliki pernikahan yang sah. Aturan ini tidak terpenuhi jika ada perjanjian pranikah yang menjamin kepemilikan dan pembelian properti secara terpisah, atau jika kedua pasangan bertindak sebagai penerima hak berdasarkan perjanjian tersebut.
2. Dalam hal pembelian berdasarkan hipotek, Anda perlu mendapatkan perjanjian pinjaman dan faktur yang diusulkan.

Setelah menyelesaikan semua tindakan, Anda dapat melanjutkan untuk menandatangani surat-surat.

Risiko apa yang dapat muncul dan bagaimana melindungi diri Anda saat membeli apartemen di gedung baru dengan cara apa pun, tidak hanya berdasarkan perjanjian penugasan, kami akan memberi tahu Anda secara rinci, dan Anda akan mengetahui pertanyaan apa yang harus diajukan kepada penjual dan dokumen apa yang perlu diperiksa.

Kemungkinan pembelian dan fitur

Dalam hipotek

Sulit untuk menemukan bank yang akan mengeluarkan hipotek dengan janji real estat yang sudah jadi... Bank enggan untuk melakukan transaksi tersebut karena tingkat risiko yang tinggi, karena pengembang selalu dapat melanggar tenggat waktu yang ditetapkan untuk commissioning hunian.

Pada saat yang sama, bank memiliki program alternatif yang mendatangkan lebih banyak pendapatan dengan permintaan yang cukup besar.

Cara lain untuk menemukan bank yang tepat adalah bekerja sama dengan badan hukum yang menjual real estat. Perusahaan semacam itu dianggap sebagai kepemilikan konstruksi yang bertindak sebagai co-investor dan menyediakan layanan dukungan transaksi. Pilihan yang paling sulit adalah menghubungi semua jenis bank dengan pertanyaan tentang kemungkinan mendapatkan pinjaman.

Penggunaan modal bersalin saat memperoleh berdasarkan perjanjian penugasan

Bagaimana cara membeli apartemen yang sedang dibangun di bawah perjanjian penugasan dengan dana dari modal bersalin? Kemungkinan ini telah ditunjukkan dalam hal penggunaan dana yang diterima. Jadi, terima modal bersalin dapat digunakan untuk membayar tempat tinggal yang dibeli, karena pembayaran biaya kontrak konstruksi bersama dan pembayaran untuk pembangunan bangunan tempat tinggal Anda sendiri.

Karena poin-poin ini, dapat dipahami bahwa penggunaan modal bersalin saat membeli apartemen dengan penugasan dimungkinkan.

Dana ini dapat digunakan tidak lebih awal dari anak yang menerima dana itu berusia tiga tahun.

Bisakah saya menggunakan program pemerintah?

Banyak program pemerintah yang mendorong pembangunan perumahan primer... Jumlah program yang memungkinkan Anda menggunakan penugasan saat membeli apartemen di gedung baru termasuk hipotek dengan dukungan negara, program bantuan untuk keluarga muda dan besar, dan banyak lagi. Alhasil, semakin banyak apartemen yang bisa dibeli di awal pembangunan.

Proses kurungan retroaktif

Ini tidak akan mungkin dilakukan, karena semua tenggat waktu telah berlalu. Di belakang, perjanjian seperti itu tidak dapat disimpulkan, karena tunduk pada pendaftaran negara wajib.

Jalan keluar dapat ditemukan dengan menyetujui pengembang, serta mengubah tanggal sertifikat penerimaan dalam batas "wajar".

Tetapi, dalam hal penugasan dengan perjanjian jual beli awal - tanggal perjanjian utama diubah jika dia belum terdaftar di organisasi pemerintah.

Petunjuk langkah demi langkah terperinci untuk membeli apartemen untuk pengalihan hak di rumah yang sedang dibangun

Referensi! Dana sering ditransfer melalui brankas. Opsi ini dianggap paling aman.

Terkadang diperbolehkan untuk mentransfer uang pada saat transaksi, agar tidak menunggu pendaftaran ulang kontrak. Namun, ada risiko bahwa kontrak tidak akan didaftarkan. Tetapi lebih baik, tentu saja, setelah pendaftaran.

Dokumen yang dibutuhkan

Pemberi tugas dan penerima hak harus membawa paket dokumen untuk melengkapi pendaftaran sehubungan dengan pengalihan kepemilikan real estat di gedung baru.

1. Paspor kedua belah pihak. Dengan partisipasi perwakilan tepercaya, paspor dan surat kuasa notaris mereka diperlukan.
2. Persetujuan dari pasangan untuk prosedur tersebut.
3. Kontrak utama adalah dokumen yang dibuat antara pemberi tugas dan pengembang. Itu dapat dikeluarkan di lembaga prasekolah.
4. Kesepakatan awal.
5. Perjanjian investasi atau investasi bersama.
6. Sertifikat bahwa penjual tidak memiliki hutang sehubungan dengan pengembang. Atau perjanjian di mana pembeli mengambil alih utang.
7. Persetujuan secara tertulis, dimana pengembang setuju untuk melakukan pengalihan hak.
8. Persetujuan dari bank untuk penjualan apartemen, jika itu dijaminkan.
9. Perjanjian pinjaman dan hipotek, jika pembeli menggunakan hipotek atau kewajiban kredit lainnya pada saat pembelian.

Dalam kasus apa kontrak dapat dihentikan?

Transaksi tidak sah, tidak sah, jika kondisi tertentu tidak terpenuhi:

Melakukan transaksi semacam itu dapat bermanfaat jika pembeli mampu mengeluarkan uang untuk pembelian dan menunggu beberapa saat sebelum menerima apartemen.

Ini dimungkinkan jika beberapa real estat sudah ada, dan pembelian yang baru dikaitkan dengan keinginan untuk menerima semacam keuntungan. Namun, jika ini adalah masalah yang sangat penting, dan dana terakhir akan dihabiskan, maka transaksi tersebut sangat tidak diinginkan karena banyaknya risiko.

Penugasan adalah jenis transaksi yang cukup populer saat membeli apartemen di gedung baru.

Kami menawarkan Anda untuk mencari tahu bagaimana melakukannya dengan manfaat terbesar dan risiko minimum bagi pembeli.

Urutan transaksi berbeda tergantung pada kontrak yang menjadi dasar pengembang menjual apartemen: berdasarkan perjanjian penyertaan modal atau dengan bergabung dalam koperasi konstruksi perumahan. Artikel ini akan fokus pada pengalihan hak berdasarkan perjanjian penyertaan modal

Apa inti dari tugas?

Pembangunan gedung bertingkat memakan waktu beberapa tahun, dan harga per "persegi" secara bertahap meningkat ketika konstruksi objek mendekati tanggal penyelesaian. Apartemen pada tahap penggalian lebih murah daripada pada tahap selanjutnya - pada saat inilah investor lebih suka membeli apartemen untuk tujuan penjualan selanjutnya. Ketika sebuah apartemen dijual kembali sebelum rumah dioperasikan, kesepakatan khusus dibuat - penyerahan klaim (perjanjian penyerahan).

Hal utama yang harus dipahami pembeli adalah bahwa dia tidak memperoleh apartemen itu sendiri, tetapi hak untuk mengklaimnya. Artinya, tidak hanya hak untuk menerima apartemen yang dialihkan kepadanya, tetapi juga risiko yang dia tanggung ketika berinvestasi dalam suatu objek yang sedang dibangun, serta kewajiban untuk memenuhi perjanjian penyertaan modal.

Bonus tugas

Seringkali, ini adalah satu-satunya kesempatan untuk tinggal di rumah yang Anda sukai, jika semua apartemen terjual habis atau harganya meningkat pesat. Ingin tetap kompetitif, pemegang saham (investor) menawarkan apartemen jauh lebih murah daripada pengembang menjual opsi yang tersisa. Selain itu, pindah rumah tidak perlu menunggu lama - mereka biasanya mentransfer hak di rumah yang dibangun secara praktis.

Trik tawar menawar atau cara mendapatkan profit sebanyak-banyaknya

Untuk memaksimalkan keuntungan, investor mencoba menjual apartemen dengan penugasan lebih dekat dengan saat objek dioperasikan, dan perlu memiliki waktu untuk mengimplementasikannya sebelum menandatangani sertifikat penerimaan (penerimaan apartemen). Setelah penandatanganan tindakan ini dan sampai saat pendaftaran properti, rata-rata 3 - 5 bulan berlalu, dan selama periode ini tidak mungkin untuk mendaftarkan ulang apartemen. Dengan demikian, di rumah-rumah dengan sejumlah besar apartemen, lebih dekat ke saat objek dioperasikan, Anda dapat dengan aman menawar dengan penjual dan secara signifikan menghemat pembelian.

Situasi serupa terjadi pada perusahaan kontraktor yang menerima perumahan dari pengembang dengan mengorbankan layanan yang diberikan atau pasokan material. Perusahaan seperti itu biasanya menawarkan apartemen dengan harga lebih rendah, karena mereka membutuhkan modal kerja.

Di mana "perangkap" bisa muncul?

Pertama, ada risiko membeli perumahan bermasalah, yang tanggal penyelesaiannya akan ditunda untuk jangka waktu yang tidak diketahui, atau tidak akan selesai sama sekali. Mungkin pemegang saham pertama (pemberi tugas) memutuskan untuk memindahkan apartemen karena dia menemukan masalah teknis dan pelanggaran. Oleh karena itu, tugas utama pembeli (penerima hak) adalah untuk mengetahui alasan penugasan, memeriksa secara menyeluruh informasi tentang pengembang dan mempelajari dengan cermat perjanjian ekuitas itu sendiri. Juga, pemegang saham potensial harus siap untuk biaya keuangan berikut:

• penjual dapat memberikan "kompensasi" pembeli - biaya pendaftaran ulang dokumen pada penugasan (sekitar 30-50 ribu rubel)
• jika perumahan yang dibeli dengan hipotek ditransfer, bank dapat meminta pembayaran komisi untuk menghilangkan beban darinya (1-2% dari jumlah hutang yang belum dibayar).
• dokumen notaris yang diperlukan untuk transaksi akan menelan biaya sekitar 3 ribu rubel.

Petunjuk langkah demi langkah untuk mendaftarkan kesepakatan untuk pembeli

Setelah Anda memutuskan apartemen masa depan dan setuju dengan penjual, Anda harus:

Menganalisis dan menyiapkan dokumen

1. Kami mempelajari perjanjian partisipasi ekuitas "dasar", memberikan perhatian khusus pada hak dan kewajiban pemegang saham. Pada tahap ini, dimungkinkan untuk menyepakati dengan penjual tentang pembagian kewajiban keuangan (biaya pendaftaran). Jika Anda memiliki kesulitan dan kesalahpahaman, Anda dapat meminta bantuan pengacara.
2. Meminta tindakan rekonsiliasi (alias tindakan penyelesaian bersama), mengkonfirmasikan pembayaran penuh atau sebagian oleh pemegang saham saat ini dari perumahan yang sedang dibangun.
3. Untuk menegosiasikan persetujuan notaris dari pasangan atau sertifikat ketidakhadirannya.

Menandatangani sebuah kontrak

1. Penandatanganan perjanjian penugasan biasanya dilakukan di kantor pengembang, yang mendukung kontrak dan untuk bagiannya (jika persyaratan seperti itu ditentukan dalam kontrak).
   Penting: jika perumahan dibeli dengan hipotek, Anda harus mendapatkan persetujuan bank untuk transaksi ini dan mentransfer hutang kepada pembeli. Dalam hal ini, Anda perlu menyiapkan paket lengkap dokumen untuk bank, yang biasanya diperlukan untuk pinjaman. Jika Anda siap untuk membayar biaya penuh apartemen, bank mungkin meminta pembayaran komisi untuk menghapus beban dari itu.
2. Daftarkan perjanjian tambahan untuk perjanjian tentang pengalihan hak dan kewajiban dengan badan layanan pendaftaran negara (Rosreestre). Layanan ini biasanya disediakan oleh pengembang. Secara hukum, hanya setelah pendaftaran, penugasan mulai berlaku.

Transfer dana ke penjual

Metode pembayaran yang paling populer dan aman adalah melalui brankas. Selain itu, penjual mengambil uang hanya setelah menerima dokumen terdaftar dari Rosreestr - yaitu, ketika hak kepemilikan telah diterbitkan kembali secara resmi kepada Anda.

Terkadang penjual dapat menawarkan diskon untuk transfer uang pada saat transaksi agar tidak menunggu pendaftaran ulang kontrak, yang biasanya memakan waktu beberapa minggu hingga beberapa bulan. Namun, dalam hal ini, ada risiko bahwa perjanjian tidak akan didaftarkan karena alasan tertentu: pembayaran bea negara yang salah, kesalahan dalam perjanjian, dokumen notaris, dan lainnya. Risiko ini kecil, tetapi apakah permainan itu layak, terserah Anda.

Setelah transaksi selesai, pastikan untuk menerima perjanjian penugasan asli dan perjanjian penyertaan modal dengan stempel Rosreestr. Juga, pastikan untuk mengambil dokumen yang mengonfirmasi pembayaran apartemen dari pemegang saham pertama.

Jadi, untuk meringkas:

Penugasan adalah peluang nyata untuk menghemat uang jika Anda ingin membeli apartemen di gedung baru
1. Penting untuk mempelajari dokumen dengan cermat dan memeriksa ketentuan transaksi
2. Penting untuk mengetahui dari pengembang dan bank (jika apartemen dalam hipotek) tentang biaya keuangan dan menyetujui distribusinya dengan penjual.

Paket dokumen yang diperlukan oleh pembeli untuk penugasan

№	Judul dokumen	Contoh
1	Dokumen identitas (paspor)	asli
2	Dokumen konfirmasi pembayaran bea negara	asli dan copy (dari 2 sisi)
3	DDU terdaftar	asli
4	Perjanjian pengalihan hak tagih dengan segala perubahan dan lampirannya	4 eksemplar
5	Persetujuan yang disahkan dari pasangan lain untuk membuat kontrak (jika objek diperoleh dalam kepemilikan bersama)	asli dan salinan
6	Persetujuan badan perwalian dan perwalian untuk pengalihan hak klaim berdasarkan suatu perjanjian, jika seorang peserta dalam pembangunan bersama bertindak atas nama seseorang yang berusia di bawah 14 tahun, atau seseorang yang diakui oleh pengadilan sebagai orang yang tidak cakap secara hukum	asli dan salinan
7	Persetujuan tertulis dari pengembang untuk pengalihan hak klaim berdasarkan kontrak (Jika Anda menghendaki)	asli

Bayangkan: Anda ingin menghemat pembelian perumahan dan memutuskan untuk membelinya di rumah yang belum selesai - lebih murah daripada di pasar primer dan sekunder. Tapi semua perumahan sudah terjual habis berdasarkan kesepakatan DDU. Anda dapat membelinya berdasarkan perjanjian penugasan. V artikel mari kita beri tahu Anda apa itupenugasan apartemen di gedung baru, bagaimana cara mengeluarkannya dan berapa banyak yang harus Anda bayar.

Apa itu tugas?

Tugas adalahtransaksi dimana Baik klaim real estat ditransfer dari penjual ke pembeli. Transaksi disebut penugasan, penjual adalah pemberi tugas, dan pelanggan - penerima tugas. Segala sesuatu yang berhubungan dengan tugas diatur oleh214"Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan objek real estat lainnya dan tentang amandemen beberapa tindakan legislatif Federasi Rusia", serta klausul individual dari KUH Perdata Federasi Rusia - misalnya, Pasal 382.

Poin penting: menurut kontrak, bukan transfer real estat yang terjadi, tetapi transfer hak klaimnya, karena apartemen belum ada menurut dokumen. Pembeli dapat mengklaim kepemilikan properti setelah pengembang akan menjalankan rumah, setelah menyelesaikan semua dokumen yang diperlukan untuk ini.

Dalam kondisi apa kesepakatan itu mungkin?Apartemen dijual berdasarkan penugasanhanya terjadi di rumah-rumah yang sedang dibangun. Menurut undang-undang, peserta konstruksi bersama dapat mengalihkan hak klaim berdasarkan perjanjian hanya setelah pembayaran harga transaksi atau bersamaan dengan pengalihan utang kepada peserta baru di DC.

Objek apa yang bisa diterapkan?penjualandengan tugas?Paling sering terjadipenugasan hak milik di lembaga prasekolahdengan penugasan tanggung jawab, tetapi ada juga penugasan saham di ZhSK. Penugasan berdasarkan kontrak penyertaan modal dalam konstruksi lebih diatur oleh undang-undang, sehingga lebih aman bagi penjual dan pembeli.

Apa itu perjanjian penugasan apartemen?Perjanjian penugasan disebut penugasan. Itu disimpulkan di samping pendidikan prasekolah utama atau dokumen yang disimpulkan setelah bergabung dengan koperasi konstruksi perumahan. Berdasarkan perjanjian, dalam transaksi utama, peserta DS berubah - pengembang berkewajiban untuk mentransfer properti bukan kepada orang yang pertama kali menandatangani perjanjian, tetapi kepada orang yang memperoleh hak persyaratanuntuk real estat.

Apa persyaratan untuk transaksi?Penugasan, serta kesimpulan dari perjanjian DDU, harus didaftarkan ke Rosreestr. Tanpa pendaftaran, Anda tidak akan memiliki hak hukum atas real estat. Selain itu, pengembang harus mengizinkan pengalihan hak, jika tidak kesepakatan tidak akan terjadi.

Bagaimana tugas berbeda dari penjualan dan pembelian?Di bawah kontrak pembelian dan penjualan, pembeli menerima properti jadi dan segera meresmikan kepemilikannya, dan penjual - uang untuk perumahan. Berdasarkan perjanjian pengalihan, pembeli hanya menerima hak klaim atas properti, yang belum ada, dan terkadang kewajiban untuk membayar sisa kontribusi kepada pengembang. Artinya, pengalihan merupakan jaminan bahwa pendaftaran hak milik akan berlangsung di kemudian hari.

Pro dan kontra dari penugasan klaim untuk real estat

Bagaimanapun pembelian memiliki pro dan kontra, dan cession tidak terkecuali. Pertimbangkan manfaat penugasan bagi penjual dan pembeli.

Untuk penjual
pro	minus
Kemampuan untuk menghasilkan uang dengan cepat pada penugasan apartemen - Anda dapat membuat perjanjian DDU segera setelah publikasi deklarasi proyek, dan menetapkan hak pada akhir konstruksi ketika properti meningkat nilainya.	Pengalihan hak klaim atas real estat membutuhkan waktu lebih lama untuk diproses daripada kontrak pembelian dan penjualan, sumbangan dan bentuk dokumen lainnya. Anda perlu berkomunikasi dengan pengembang, pembeli, kunjungi Rosreestr. Perpajakan. Penugasan, seperti transaksi real estat lainnya yang dibuat untuk tujuan menghasilkan pendapatan, dikenakan pajak dan memerlukan pengajuan pernyataan sesuai dengan208 pasal Kode Pajak Federasi Rusia.

Untuk pembeli
pro	minus
Kesempatan untuk membeli penginapan lebih murah daripada di pasar primer dan sekunder. Jika pemberi tugas sangat membutuhkan uang, Anda dapat membeli properti itu bahkan lebih murah daripada dia membelinya. Selisih harga terkadang mencapai 5–20%. Anda dapat menghasilkan uang dari penjualan kembali - jika Anda membeli rumah di atas panggung konstruksi , Anda akan menghabiskan lebih sedikit daripada jika Anda membelinya di pasar perdana. Setelah rumah beroperasi, Anda dapat menjual apartemen dengan mark-up 5-50%, tergantung pada investasi dan situasi pasar.	Memperoleh bukan real estat, tetapi hak untuk mengklaimnya. Pengembang bisa bangkrut, menunda masa konstruksi atau tenggat waktu dokumen. Dan dengan perjanjian penugasan standar, Anda hanya dapat memengaruhi perusahaan pengembang, bukan pemberi tugas. Bisa beli hak untuk menuntut dengan kewajiban yang tidak terpenuhi atau pembayaran yang terlambat kepada pengembang. Anda dapat menjadi korban "penjualan ganda" jika Anda tidak mendaftarkan perjanjian dengan Rosreestr, atau kehilangan investasi Anda jika Anda melakukan kesalahan. Pengembang bisa bangkrut, dan objeknya akan menjadi belum selesai - terkadang proyek konstruksi tertunda selama bertahun-tahun.

Bagaimana memilih rumah yang tepat untuk dibeli berdasarkan penugasan

Untuk meminimalkan risiko saat membeli perumahan yang belum selesai, minta penjual untuk DDU asli. Periksa apakah ada stempel dan tanda tangan pengembang di atasnya, tanda pendaftaran dengan Rosreestr. Jika semua ini tidak ada, maka Anda adalah penipu.

Periksa juga reputasi pengembang. Untuk ini:

Periksa apakah pengembang dalam kebangkrutan. Untuk melakukan ini, pergike situs web Daftar Federal Terpadu Informasi Kepailitan dan masukkan nama perusahaan. Jika dia bangkrut, tolak pembeliannya. Jika tidak, Anda harus menghabiskan banyak usaha, uang, saraf untuk mendapatkan setidaknya semacam kompensasi.

Lihat apakah kasus kriminal telah diajukan terhadap pengembang. Kamu bisa melakukannyadalam indeks kartu elektronik situs web Pengadilan Arbitrase Federal ... Harap dicatat bahwa semakin besar perusahaan, semakin banyak tuntutan hukum yang akan dihadapi. Lihatlah intinya - mengapa orang menuntut, apa yang mereka tuntut, keputusan apa yang telah dibuat dalam kasus yang sebelumnya ditutup.

Lihat deklarasi proyek. Pengembang menempatkannya di domain publik di situs web resmi atau mengirimkannya atas permintaan pertama. Tinjau tenggat waktu, karakteristik perumahan. Jika informasi tersebut sesuai dengan keadaan sebenarnya, pengembang dapat dipercaya.

Baca ulasan tentang perusahaan. Daftar di forum, mengobrol dengan mereka yang telah membeli perumahan di bawah DDU atau perjanjian penugasan. Jika ada lebih banyak tanggapan negatif, lebih baik menolak pembelian. Jika ada sedikit dari mereka atau tidak, perusahaan dapat dipercaya: kemungkinan besar, ia bekerja secara efisien.

Cara mentransfer apartemen di gedung yang sedang dibangun- instruksi untuk membuat kontrak

Membeli apartemen dengan pengalihan hakmembutuhkan pengumpulan paket dokumen, menyusun kontrak, dan mendaftarkannya ke Rosreestr. Kami akan menjelaskan apa yang harus dilakukan dalam langkah-langkah.

Langkah 1: kumpulkan paket dokumen

Untuk mendaftarkan tugas, kedua belah pihak akan membutuhkan:

persetujuan tertulis untuk transaksi atau kehadiran pribadi pasangan;

perjanjian penyertaan modal itu sendiri;

izin untuk pengalihan hak dari pengembang;

sertifikat pembayaran utang kepada pengembang;

izin dari bank untuk pengalihan hak.

Persetujuan tertulis dari pasangan penjual diperlukan jika lembaga pendidikan prasekolah terdaftar dalam pernikahan dan pembayaran untuk objek konstruksi bersama dilakukan. Dalam hal ini, properti diperoleh bersama, dan pasangan harus memberikan persetujuan tertulis yang diaktakan untuk penjualan. Jika pembeli juga sudah menikah, ia juga perlu mendapatkan persetujuan tertulis dari pasangannya untuk transaksi tersebut.

Penugasan membuat perubahan pada kontrak: di tempat pemegang saham lama - penjual - itu menjadi baru - pembeli.

Izin untuk pengalihan hak dari pengembang diperlukan agar ia tidak dapat mengenali transaksi sebagai ilegal. Jika ada persyaratan untuk mendapatkan persetujuan pengembang untuk pengalihan hak ke DDU, pastikan untuk memberi tahu perusahaan tentang niat Anda untuk melakukan transaksi dan mendapatkan persetujuan tertulis. Jika tidak ada persyaratan seperti itu dalam kontrak utama, cukup dengan mengirim pemberitahuan tertulis tentang transaksi kepada pengembang. Beberapa DDU menetapkan bahwa pengembang memungut biaya untuk mengeluarkan izin untuk pengalihan hak.

Sertifikat pelunasan utang kepada pengembang diterbitkan oleh perusahaan pengembang setelah pembayaran penuh dari harga kontrak. Jika hutang tidak dilunasi, perwakilan pengembang mengambil bagian dalam transaksi, dan kewajiban untuk membayar uang diteruskan ke penerima hak - pembeli real estat.

Izin dari bank untuk melakukan transaksi diperlukan jika penjual adalah pembeli utama properti- diperolehdia pada dana kredit. Dalam hal ini, hak untuk menuntut adalah dengan jaminan. Jika persetujuan bank tidak diperoleh, transaksi tersebut akan dinyatakan ilegal. Penting: beberapa bank mengeluarkan izin hanya jika pembeli telah membayar seluruh jumlah hutang.

Langkah 2: buat kontrak

Tulis tugas secara tertulis. Itu harus berisi informasi berikut:

Tanggal dan kota penahanan.

Alamat dan data paspor kedua belah pihak yang bertransaksi - penjual dan pembeli.

Data pada perjanjian DDU yang ditandatangani - nomor seri, tanggal kesimpulan, informasi dasar tentang para pihak.

Alamat lokasi obyek real estat, hak yang tunduk pada penugasan, dan karakteristik teknis perumahan masa depan.

Penilaian hak klaim - nilai penugasan, yaitu jumlah yang dibayarkan pembeli kepada penjual.

Prosedur dan detail pembayaran - paling sering, pembayaran terjadi setelah pendaftaran negara, untuk mentransfer uang, mereka menggunakan uang tunai, brankas, atau letter of credit.

Daftar dokumen yang tunduk pada penularan dari penjual ke pembeli - misalnya, DDU utama dan dokumen pembayaran utama yang mengkonfirmasi pembayaran kepada pengembang dari pemegang saham pertama, serta waktu transfer kertas.

Hak dan kewajiban kedua belah pihak berdasarkan kontrak.

Tanda tangan para pihak dengan dekripsi.

Ada satu nuansa dalam menyusun kontrak. Jika Anda telah menerima persetujuan tertulis dari pengembang untuk pengalihan hak, Anda dapat mendaftarkan dalam pengalihan tanggung jawabnya kepada pemegang saham. Artinya, cukup mengalihkan tanggung jawab pengembang dari perjanjian penyertaan modal ke penugasan. Dalam hal ini, dimungkinkan untuk menuntut ganti rugi atas gangguan waktu konstruksi dan keterlambatan lainnya dalam pengiriman rumah.

Penting: disarankan untuk membuat cession dalam beberapa salinan, tergantung pada jumlah peserta dalam transaksi. Satu tetap dengan penjual, yang kedua dengan pembeli, yang ketiga akan disimpan di Rosreestr. Salinan tambahan dapat diminta oleh bank dan pengembang.

Langkah 3: daftarkan perjanjian dengan Rosreestr

Kunjungi cabang Rosreestr di wilayah Anda atau hubungi MFC terdekat. Menyediakan karyawan:

kesepakatan awal tentang partisipasi bersama dalam konstruksi;

kesepakatan tentang pengalihan hak klaim berdasarkan DDU;

penerimaan pembayaran bea negara;

paspor kedua belah pihak dalam transaksi - penjual dan masa depan pemilik hak tagih;

persetujuan notaris dari pasangan penjual dan pembeli untuk transaksi;

izin untuk menetapkan hak dari perusahaan pengembang;

sertifikat tidak adanya utang kepada pengembang atau kewajiban untuk membayar jumlah yang tersisa;

izin dari bank untuk transaksi, jika penjual telah melakukan DDU menggunakan dana kredit.

Harap berikan dokumen asli dari semua dokumen. Jika tidak memungkinkan untuk memberikan yang asli, karyawan Rosreestr atau MFC dapat menerima salinan yang diaktakan.

Biaya negara untuk pendaftaran pengalihan hak untuk mengklaim real estat dibayar di muka. Ukurannya 350 untuk individu dan hukum orang, tugas selalu dibayar oleh pembeli.

Setelah karyawan menerima dokumen, dia akan mengeluarkan tanda terima dengan daftar dokumen yang diterima dan batas waktu untuk melakukan perubahan pada DDU. Biasanya memakan waktu 10 hari. Pada tanggal yang ditentukan, karyawan Rosreestr akan menerbitkan kembali dokumen yang diterima dan memberi tahu tentang amandemen perjanjian partisipasi ekuitas.

Cara mendapatkan apartemen berdasarkan perjanjian penugasan

Setelah mendaftarkan perjanjian penugasan, tunggu pengembang untuk menugaskan rumah. Dia akan memberinya alamat pos, membuat paspor kadaster untuk objek itu sendiri dan setiap apartemen, menyusun protokol distribusi apartemen dan melakukan sejumlah tindakan lainnya. Akan memberi Anda salinan resmi dari izin commissioning dan menandatangani sertifikat penerimaan apartemen.

Hubungi Rosreestr atau MFC untuk mendaftarkan kepemilikan. Menyediakan karyawan:

paspor warga negara Federasi Rusia;

penyerahan dan kontrak penyertaan modal dalam konstruksi;

salinan izin komisioning;

sertifikat penerimaan dan transfer apartemen;

tanda terima pembayaran biaya negara.

Biayanya adalah 2.000 rubel untuk individu, 22.000 rubel untuk badan hukum.

Seorang karyawan Rosreestr atau MFC akan menerima dokumen, mengeluarkan tanda terima dengan daftar kertas dan tanggal ketika Anda perlu mengambilnya. Jangka waktu pendaftaran hak milik adalah 10 hari kerja. Ketika Anda datang ke Rosreestr, Anda akan menerima kembali dokumen asli dan ekstrak dari USRN dengan konfirmasi kepemilikan.

Berapa transfer apartemen di gedung baru

Pembeli menanggung biaya pemrosesan penugasan. Dia membayar sebagian dari biaya negara dalam jumlah 350 rubel. Jumlah yang dibayarkan penerima hak kepada pemberi tugas hanya bergantung pada persyaratan pembeli. cara menjual apartemen di hipotek dengan tugas.

Jika hak untukbangunan baruanak di bawah umur

Jika anak di bawah umur muncul dalam perjanjian pendidikan prasekolah, sangat penting untuk mendapatkan izin untuk transaksi dari otoritas perwalian saat mendaftarkan tugas. Perwakilan hukum anak di bawah umur adalah orang tua atau wali - mereka akan menandatangani tugas.

Jika lembaga pendidikan prasekolah terdaftar dengan modal bersalin

Jika Anda membuat pengalihan hak, dan penjual menggunakan dana dari modal bersalin untuk membuat DDU, prosedurnya menjadi lebih rumit. Penugasan harus menyatakan bahwa anak-anak akan menerima bagian mereka dalam memilikisetelah masa konstruksi berakhir.

Penugasan atau pengalihan hak klaim adalah salah satu metode yang paling banyak digunakan dan tersebar luas untuk memperoleh perumahan di gedung-gedung baru di pasar real estat primer modern.

Sebelum pengiriman rumah yang dibangun, pada tahap akhir pembangunan perumahan, sebagai suatu peraturan, semua apartemen cair terjual habis. Oleh karena itu, penyerahan secara praktis merupakan satu-satunya pilihan bagi calon pembeli untuk membeli tempat tinggal sebelum menyerahkan rumah baru di fasilitas yang mereka sukai.

Risiko hukum tertentu terkait dengan pengalihan hak dalam konstruksi bersama, oleh karena itu, calon pembeli yang memutuskan untuk menggunakan mekanisme hukum penyerahan di pasar perumahan primer perlu memahami dengan tepat bagaimana prosedur pengalihan berlangsung, serta mempertimbangkan manfaat dan risiko akuisisi.

Sifat hukum dan esensi dari pengalihan hak klaim

Penugasan sebenarnya adalah transaksi jual beli rumah, yang dibuat berdasarkan perjanjian pengalihan... Berdasarkan perjanjian ini, pemegang saham (yaitu, penjual apartemen di gedung baru) mengalihkan kepada pihak lain - penerima hak - kewajiban dan haknya yang timbul dari perjanjian penyertaan modal yang dibuat oleh pemegang saham dengan perusahaan pengembang.

Perjanjian penugasan sangat diminati di antara investor yang membeli perumahan dari pengembang, sebagai aturan, pada tahap mendapatkan izin konstruksi, dan kemudian menjual kembali apartemen pada tahap terakhir pengembangan dengan harga lebih tinggi.

Mekanisme penugasan juga digunakan untuk pembeli rumah di rumah baru yang karena alasan tertentu berubah pikiran dan ingin mengembalikan investasinya. Bagi mereka, perjanjian pengalihan secara praktis merupakan satu-satunya cara untuk menghindari denda yang diatur dalam perjanjian dengan perusahaan pengembang setelah berakhirnya perjanjian penyertaan modal.

Dengan menjual apartemennya yang belum selesai melalui perjanjian pengalihan, pemegang saham tidak hanya dapat mengembalikan dana yang dibayarkan secara penuh, tetapi juga menerima keuntungan tertentu, karena apartemen di rumah yang sedang dibangun biasanya naik harganya dari awal penjualan hingga akhir penjualan. Ada Pekerjaan Konstruksi.

Penugasan hanya dimungkinkan sebelum pengalihan hak atas perumahan dari perusahaan konstruksi kepada peserta dalam konstruksi bersama. Artinya, pengalihan hak-hak pemegang saham hanya mungkin sampai hak-hak atas perumahan yang sedang dibangun ini telah direalisasikan. Ketika hak atas rumah susun yang dibangun beralih ke pemegang saham, yaitu setelah pendaftaran akta penerimaan dan pemindahan perumahan, perjanjian pengalihan tidak dapat dibuat.

Keunikan dari perjanjian pengalihan adalah bahwa pembeli apartemen, yang telah menandatangani perjanjian pengalihan, memperoleh hak dan kewajiban pemberi tugas (penjual) secara penuh dan di masa depan berjanji untuk memenuhi semua persyaratan dari perjanjian awal. partisipasi ekuitas. Misalnya, jika pemegang saham dan perusahaan pengembang menyetujui syarat-syarat rencana angsuran dalam perjanjian, penerima hak hanya dapat melakukan pembayaran berdasarkan rencana angsuran ini. Ia tidak dapat lagi menetapkan salah satu syarat individunya dalam perjanjian.

Keuntungan dan kerugian utama dari mekanisme penyerahan di gedung baru

Keuntungan utama bagi pembeli ketika membuat perjanjian penugasan adalah sebagai berikut:

• ada peluang untuk membeli rumah di rumah yang Anda suka jika apartemen sudah terjual habis;
• terkadang membeli apartemen dengan penugasan menguntungkan pihak pengakuisisi dari sudut pandang keuangan. Pertama, penjual, yang ingin menjual apartemen dengan cepat, sering kali menawarkan harga lebih rendah daripada harga pengembang resmi pada tahap penyelesaian pembangunan rumah baru. Dalam praktiknya, perbedaan harga apartemen yang ditetapkan oleh perusahaan real estat dan investor swasta dapat bervariasi dari 3 hingga 25 persen;
• dalam banyak kasus, membeli rumah dengan mekanisme cession menguntungkan pembeli dalam pinjaman hipotek. Jika pembeli yang telah mengambil hipotek membeli apartemen dari pengembang pada tahap awal, ia harus membayar bunga hipotek selama beberapa bulan (dan kadang-kadang bertahun-tahun) tanpa kesempatan untuk pindah ke perumahan yang dibeli. Pada saat yang sama, seringkali bunga hipotek sebelum commissioning rumah baru jauh lebih tinggi dibandingkan dengan objek yang ditugaskan. Dengan menyimpulkan perjanjian penugasan pada tahap akhir konstruksi (jika tidak mungkin untuk membuat perjanjian penyertaan modal), pembeli mulai membayar hipotek segera sebelum pindah ke rumah baru.

Manfaat memberikan hak kepada penjual telah dibahas. Ini adalah, pertama-tama, peluang nyata untuk menghasilkan uang dari kenaikan harga yang terjadi di berbagai tahap pembangunan gedung baru, serta peluang untuk mengembalikan uang yang disumbangkan berdasarkan perjanjian penyertaan modal, tanpa penalti dari pengembang.

Kerugian utama dari pengalihan hak adalah peningkatan risiko pembeli dibandingkan dengan kesimpulan dari perjanjian penyertaan modal dengan pengembang.

Risiko utama berdasarkan perjanjian penugasan

Terlepas dari kenyataan bahwa kesimpulan dari perjanjian penugasan dikaitkan dengan sejumlah risiko bagi pembeli potensial, sebagian besar risiko ini, dengan studi yang cermat tentang persyaratan transaksi dan adanya pengetahuan hukum tertentu, dapat dikurangi menjadi hampir nol.

Jadi, mari kita sebutkan risiko utama ketika menyimpulkan kesepakatan tentang pengalihan hak atas perumahan di rumah baru.

1. Salah satu risiko utama pembeli apartemen di gedung baru, yang membuat perjanjian pengalihan, adalah kemungkinan pengakuan perjanjian pengalihan sebagai tidak sah. Jika perjanjian antara pemberi hak dan penerima hak karena alasan tertentu dinyatakan tidak sah dari sudut pandang hukum, pemegang hak cipta baru hanya dapat mengajukan klaim terhadap pemberi hak, dan bukan perusahaan pengembang.

Untuk menghindari situasi yang tidak menyenangkan seperti itu, pembeli perlu memeriksa kebenaran kesimpulan dari perjanjian penugasan, sesuai dengan persyaratan wajib oleh para pihak. Secara hukum, perjanjian penugasan akan dianggap sah dengan ketentuan:

• pembayaran penuh oleh pemegang saham dari seluruh jumlah yang ditentukan dalam perjanjian penyertaan modal. Semua pembayaran harus dikonfirmasi dengan perjanjian penyelesaian;
• adanya persetujuan tertulis dari perusahaan pengembang untuk pengalihan hak yang timbul berdasarkan perjanjian awal penyertaan modal, jika persetujuan tersebut diperlukan dalam perjanjian pemegang saham dan pengembang itu sendiri;
• ketersediaan izin dari lembaga kredit jika apartemen dibeli oleh peserta konstruksi bersama menggunakan pembiayaan hipotek.

Jika pada akhir perjanjian penugasan persyaratan di atas dilanggar, maka, menurut Pasal 390 KUH Perdata Rusia, peserta awal dalam konstruksi bersama bertanggung jawab kepada penerima hak. Pembeli apartemen berhak, jika pengalihan tersebut diakui tidak sah, untuk menuntut dari pemberi tugas untuk mengembalikan semua dana yang diterima berdasarkan transaksi, serta untuk mengganti kerugian dan bunga untuk penggunaan uang itu. Namun, dalam praktiknya, mendapatkan uang Anda kembali tidak selalu mudah.

2. Kemungkinan kebangkrutan pengembang. Risiko menghadapi kebangkrutan keuangan pengembang mungkin timbul tidak hanya dengan pengalihan hak, tetapi juga dengan penyertaan modal awal. Namun, seringkali penjualan besar-besaran apartemen di gedung baru, terutama dengan harga yang lebih murah, dapat disebabkan justru oleh kebangkrutan perusahaan pengembang yang akan datang, penundaan konstruksi yang signifikan atau pelanggaran signifikan oleh pengembang terhadap persyaratan kontrak. .

Dalam hal ini, pemberi tugas, yang menyerahkan haknya atas apartemen yang belum selesai di rumah baru, terlepas dari apakah dia mengetahui masalah pengembang selama penugasan atau tidak, tidak bertanggung jawab kepada pemegang saham baru untuk pengembangan konstruksi lebih lanjut. Setelah kesepakatan tentang pengalihan hak, pembeli baru, yang tidak puas dengan persyaratan konstruksi atau kualitas rumah baru, tidak akan dapat mengajukan klaim apa pun kepada penjual yang menyerahkan perumahan. Persyaratan hanya dapat disajikan kepada pengembang. Namun, jika perusahaan konstruksi bangkrut secara finansial, tidak akan mudah untuk mengembalikan uang tersebut kepada penerima hak.

Untuk menghindari masalah seperti itu, pembeli disarankan untuk mempelajari dengan cermat desain dan izin pengembang sebelum membeli, menanyakan tentang kondisi keuangannya dan memeriksa status konstruksi yang belum selesai.

Selain itu, dimungkinkan untuk memasukkan dalam persyaratan perjanjian penugasan klausul tentang jaminan dari pemberi tugas. Setelah mencapai kesepakatan para pihak dalam penugasan, kontrak menetapkan kewajiban pemberi tugas untuk mengambil alih penjamin jika perusahaan pengembang tidak menyerahkan apartemen yang sudah jadi kepada penerima hak sebelum jangka waktu tertentu. Jika pemegang saham baru kemudian mengakhiri perjanjian dengan perusahaan pengembang, penjamin tersebut akan dianggap batal demi hukum. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, kondisi seperti itu pada jaminan pemberi tugas jarang disertakan dalam perjanjian penugasan.

3. Pengalihan hak ganda berdasarkan perjanjian penyertaan modal. Dalam praktiknya, ada kasus apartemen yang sama dijual dua kali dengan menggunakan perjanjian penugasan. Pada saat yang sama, berdasarkan keputusan pengadilan yang dibuat dalam kasus-kasus seperti itu, tempat tinggal sebenarnya pergi ke pembeli, yang pertama kali membuat kontrak dan mendaftarkannya. Pemegang ekuitas lainnya hanya menerima hak untuk mengklaim dari pengembang.

Calon pembeli perumahan di gedung baru perlu mempelajari dengan cermat ketentuan transaksi yang akan datang dan memahami dengan jelas bahwa, menurut undang-undang Rusia tentang konstruksi bersama, pengalihan hak atas perumahan diberikan hanya dalam satu bentuk hukum, yaitu, di bawah a kesepakatan partisipasi bersama. Perjanjian penugasan, seperti perjanjian partisipasi ekuitas utama, memerlukan pendaftaran negara wajib.

Jika perusahaan konstruksi menawarkan untuk membeli apartemen sesuai dengan skema lain, risiko peserta dalam konstruksi bersama meningkat. Terkadang, alih-alih kontrak ekuitas, berikut ini digunakan:

• perjanjian investasi;
• perjanjian penjualan dan pembelian awal;
• perjanjian awal tentang penyertaan modal;
• skema tagihan.

Kehadiran perjanjian tersebut belum menunjukkan ketidakjujuran pengembang atau upaya penipuan, namun, untuk mengurangi risiko, disarankan bagi calon pembeli untuk menghindari skema penjualan yang tidak sepenuhnya sah yang tidak tunduk pada pendaftaran wajib dengan Rosreestr.

Untuk menghindari risiko di atas, Anda dapat menyetujui perjanjian penugasan jika:

• tempat tinggal yang akan diakuisisi telah dijual kepada peserta awal berdasarkan perjanjian penyertaan modal;
• pembayaran berdasarkan perjanjian penugasan dilakukan hanya setelah pendaftaran dengan hak Rosreestr.

4. Risiko lain dari penerima pengalihan adalah pelanggaran oleh pemberi tugas terhadap persyaratan pemberitahuan tertulis wajib dari perusahaan pengembang tentang pengalihan hak atas perumahan, yang merupakan subjek dari perjanjian penyertaan modal.

Aturan penugasan

Seperti yang telah disebutkan, penugasan diformalkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang tunduk pada pendaftaran negara. Anda perlu memastikan bahwa mantan pemegang saham telah memberi tahu pengembang secara tertulis tentang transaksi tersebut.

Saat menyimpulkan perjanjian penugasan, mekanisme sel bank paling sering digunakan untuk mentransfer uang. Setelah menyelesaikan prosedur pendaftaran untuk pengalihan hak, penjual dapat menerima uang.

Biasanya, partisipasi pengembang saat membuat perjanjian penugasan bersifat opsional. Tetapi banyak perusahaan konstruksi membuat kondisi terpisah dalam perjanjian penyertaan modal tentang kewajiban untuk mendapatkan persetujuan mereka ketika pemberi pengalihan mengalihkan hak atas apartemen kepada penerima pengalihan. Dalam situasi ini, keterlibatan pengembang dalam pelaksanaan transaksi akan diperlukan.

Jika pada saat pengalihan hak pemegang saham belum membayar harga penuh dari rumah susun, persetujuan tertulis dari pengembang adalah wajib. Perjanjian penyerahan mengatur kondisi untuk mentransfer hutang ke perusahaan pengembang kepada penerima hak.

Anda dapat mengunduh perjanjian model tentang penugasan kepemilikan apartemen di tautan ini:

Komentar (40)

Elena | 2015/12/01

Saya punya uji coba, mereka membeli apartemen dari kontraktor umum, penjual memberi tahu investor tentang penugasan, tetapi beberapa bulan sebelumnya, investor menjual apartemen kami ke pihak ketiga, kemudian mentransfernya ke pengembang, dan mereka mendaftar judul untuk itu dan dijual kembali ke kerabat. Saya belum yakin dengan hasil kasus ini. Dan artikelnya luar biasa, tetapi dalam kasus saya, apa yang harus dilakukan?

admin | 2015/12/07

Halo, Elena! Karena dalam kasus Anda, kemungkinan besar, ada pelanggaran ketentuan kontrak oleh salah satu pihak, Anda, sebagai pihak yang bonafid dalam kontrak, berhak untuk menerima kompensasi. Selain itu, karena kasusnya sedang menunggu di pengadilan, keputusan akan dibuat oleh pengadilan berdasarkan bukti dan dokumen yang tersedia dalam file kasus.

Marina | 2016/01/24

Hmm ... ... sekarang saya memiliki keraguan tentang kesepakatan saya. mengajukan dokumen dengan Rosreestr .... mengajukan sebuah apartemen di hipotek dan sekarang saya ragu bahwa rumah akan menyerah selama ... ... dan apakah itu akan menyerah .... rumor pergi bahwa pengembang sedang mempersiapkan dokumen untuk kebangkrutan .... menakutkan ... apa yang harus diberikan saya tidak tahu

/ H | 2016/02/07

Terima kasih atas artikelnya, bisa dimengerti ... Saya mencoba membaca di situs lain tentang topik ini, saya menyadari bahwa saya sangat ingin tidur ...

Irina | 2016/07/05

Tuhan, andai saja aku tahu semua nuansa sebelumnya. Saya memiliki hipotek dengan hipotek. Pembangunan rumah berhenti. Belum diketahui apakah mereka akan masuk ke dalam rumah atau tidak. dan sekarang 15 tahun untuk membayar hipotek untuk udara? Saya hanya tidak akan hidup untuk melihatnya ... .. Sekarang saya mengerti betapa menakutkannya hidup di Rusia!

Anastasia | 2016/11/26

Tapi bagaimana dalam kasus ini? Kami ingin menukar apartemen tiga kamar dengan dua kamar single. Seorang wanita menelepon, yang akan menerima kunci koperasi perumahan sewaan, dan menawarkan kami untuk bertukar di bawah perjanjian penugasan .. Apakah ternyata kami akan mengeluarkan tiga rubel kami untuknya, dan dia, bersama dengan dua apartemen itu , juga akan menggantung hipotek pada kami ???
Karena pasal tersebut mengatakan bahwa berdasarkan perjanjian ini, baik hak dan kewajiban dialihkan kepada pembeli baru.

admin | 2016/12/09

Halo Anastasia! Sebelum melakukan transaksi, Anda perlu membiasakan diri secara detail dengan semua dokumen untuk real estat, serta mendapatkan informasi tentang adanya sitaan apa pun terkait dengan objek real estat ini. Adapun hipotek, berdasarkan kontrak pengalihan hak tagih, kewajiban hipotek tidak dapat dialihkan atau hanya dapat dialihkan dengan persetujuan tertulis dari bank dan pihak yang menerima kewajiban.

Maria | 2017/11/02

Selamat siang! Saya membeli apartemen berdasarkan perjanjian pengalihan dan perjanjian tersebut berisi klausul berikut: “Pengembang tidak memiliki kewajiban keuangan yang timbul dari Perjanjian ini antara pemberi tugas dan penerima hak. Jika penerima hak menolak untuk memperoleh hak klaim atas objek konstruksi bersama, Perjanjian ini, dan bukan Perjanjian, diakhiri. Tolong beri tahu saya, apakah ini berarti bahwa dalam kasus pemutusan kontrak, saya akan berurusan dengan perusahaan tempat saya membeli apartemen, dan bukan pengembang?

admin | 2017/11/21

Halo Maria! Ya itu betul. Anda akan dapat mengajukan klaim apa pun secara langsung kepada perusahaan tempat Anda membeli real estat.

Svetlana | 2017/11/21

Terima kasih atas informasi yang bermanfaat! Saya akan membeli apartemen di gedung baru. Rumah disewakan, apartemen terjual habis. Saya melihat opsi yang lebih murah daripada opsi pengembang. Mereka menawarkan untuk membeli subkontraktor berdasarkan perjanjian penugasan. Skemanya adalah sebagai berikut: NIKP pengembang mengadakan DDU dengan investor ProekInvest, investor menyerahkan hak klaim kepada kontraktor MFS (bagian dari kelompok perusahaan DSK), bahwa MFS menyerahkan hak klaim kepada DSK, dan DSK menyerahkan Provo ke Vertikal. Jadi, Vertical juga menawarkan apartemen. Inilah rantai yang begitu kompleks. Bisakah Anda menyarankan apa yang harus dilakukan dalam kasus ini?! Terima kasih!

admin | 2017/11/30

Halo Svetlana! Pembelian tempat tinggal berdasarkan perjanjian pengalihan adalah transaksi hukum yang sepenuhnya sesuai dengan hukum yang berlaku. Jika bangunan tempat tinggal telah ditugaskan dan ditugaskan, Anda akan dapat memperoleh kepemilikan tempat tinggal tanpa rasa takut berdasarkan perjanjian penugasan.

Irina | 2017/12/12

Halo! Saya membeli tempat non-perumahan di bawah perjanjian penugasan, dan DDU awal, dan perjanjian penugasan, dan kemudian kepemilikannya terdaftar secara resmi. Sekarang catatan pendaftaran dalam Daftar Badan Hukum Negara Bersatu untuk semua pemilik telah dibatalkan oleh keputusan pengadilan. Dalam kasus saya, apakah saya perlu mengajukan klaim terhadap pengembang atau penjual perorangan?

admin | 2017/12/26

Halo Irina! Pertama-tama, untuk jawaban yang akurat atas pertanyaan Anda, Anda perlu membiasakan diri dengan keputusan pengadilan, serta alasan sehubungan dengan pembatalan catatan USRR, dan hak kepemilikan dihentikan. Dalam situasi Anda, klaim harus diajukan langsung kepada pihak yang melanggar hak Anda. Itu bisa menjadi pengembang dan pihak dalam perjanjian penugasan, itulah sebabnya analisis terperinci dari bahan pengadilan dari proses diperlukan untuk secara akurat menetapkan semua keadaan.

Anastasia | 2018/02/24

Selamat siang! Kami ingin membeli apartemen dengan pernustupka, tetapi pemilik real estat pertama sudah memiliki nomor penerima dan transfer serta kunci di tangan. Pengembang siap untuk membatalkannya, tetapi kami sedikit takut, karena K. Tidak jelas seberapa legal semua ini dan apa risikonya. Terima kasih!

admin | 2018/03/03

Halo Anastasia! Pembelian perumahan di bawah kontrak pengalihan hak klaim hanya diperbolehkan sampai saat penandatanganan sertifikat penerimaan untuk apartemen. Jika Anda mempercayai pengembang dan para pihak dalam transaksi, serta jika tindakan penerimaan dan transfer apartemen (aslinya) dibatalkan di hadapan Anda, Anda dapat setuju untuk melakukan transaksi ini, bagaimanapun, dalam hal apa pun, transaksi yang sengaja dilakukan dengan melanggar persyaratan hukum pada dasarnya bukanlah transaksi yang bersih dan aman

Andrei | 2018/03/30

Terima kasih atas artikelnya. Tetapi bagaimana jika apartemen itu dijual beberapa kali berdasarkan perjanjian pengalihan, yaitu Kontraktor menjual haknya kepada badan hukum lain. orang seorang jur. seseorang membeli apartemen oleh seorang individu. Dokumen apa yang mencakup kewajiban antara Kontraktor dan badan hukum? wajah? Pernyataan rekonsiliasi offset?

admin | 2018/04/16

Halo Andrey! Dalam konfirmasi tidak adanya tunggakan berdasarkan perjanjian, para pihak dapat menyerahkan dokumen apa pun: misalnya, pernyataan rekonsiliasi penyelesaian dan sertifikat tidak adanya tunggakan dapat diajukan.

Galina Kurneva | 2018/04/02

Perjanjian partisipasi ekuitas ditandatangani antara pengembang dan kontraktor, rumah itu ditugaskan. Setelah itu, kontraktor membuat perjanjian penugasan dengan warga K., setelah itu warga K. membuat perjanjian penugasan dengan warga G., sekarang warga G. telah membuat perjanjian penugasan dengan saya, perjanjian itu diberikan untuk pendaftaran negara, di Selain itu, semua perjanjian penugasan awal adalah pendaftaran negara. Pertanyaan: dari siapa dan dengan dokumen apa saya harus menerima apartemen? Sejauh yang saya ketahui, kepemilikan apartemen belum diformalkan ... Siapa yang harus menyusun Undang-undang penerimaan transfer apartemen untuk saya - pengembang? Dan bagaimana saya bisa yakin bahwa pemilik sebelumnya dari hak atas apartemen membayarnya secara penuh dan tidak menyadarinya?

admin | 2018/04/16

Halo Galina Kurneva! Akta penerimaan dan pemindahan apartemen harus ditandatangani dengan Anda oleh pengembang, karena, sesuai dengan perjanjian pengalihan, semua hak dan kewajiban dialihkan kepada pihak dalam perjanjian - yaitu, hak untuk menerima apartemen dan menerima kunci lolos untuk Anda. Fakta penandatanganan perjanjian penyerahan, jika ada kondisi yang sesuai di dalamnya, menegaskan tidak adanya tunggakan pembayaran untuk apartemen. Untuk mengonfirmasi tidak adanya tunggakan pembayaran apartemen, Anda dapat menghubungi pengembang atau meminta dokumen yang diperlukan dari pihak kedua dalam kontrak.

Svetlana | 2018/09/20

Halo. Saya ingin membeli apartemen di gedung yang sedang dibangun, dengan penugasan, dengan partisipasi langsung dari pengembang (pengembang akan menyiapkan semua dokumen yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi) ... Pembayaran melalui letter of credit di Sberbank. Poin apa yang harus Anda perhatikan secara khusus, selain yang ditunjukkan dalam artikel? Dari situ, pada dasarnya saya hanya mengerti bahwa perlu untuk memastikan bahwa apartemen itu dibayar oleh penjual, dan tidak ada hutang untuk objek ini kepada pengembang.
Dalam hal apa transaksi tersebut kemudian dapat dibatalkan oleh pengadilan - seperti halnya beberapa komentator? Di mana Anda dapat menemukan perjanjian penugasan standar yang setidaknya secara kasar menggambarkan bagaimana seharusnya dibuat secara legal?

admin | 2018/09/21

Svetlana | 2018/10/28

Halo! Tolong beri tahu saya siapa yang lebih baik membeli apartemen di gedung baru dari investor atau pengembang.

admin | 2018/11/07

Halo Svetlana! Sebagian besar, adalah kepentingan pembeli untuk membeli apartemen dari pengembang, karena dalam hal ini hubungan antara pengembang dan pembeli diatur oleh undang-undang "Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama bangunan apartemen dan objek real estat lainnya" No. 214-FZ dan FZ "Tentang perlindungan hak-hak konsumen", berdasarkan mana pembeli memiliki jaminan tertentu untuk melindungi kepentingannya jika terjadi pelanggaran oleh pengembang terhadap ketentuan kontrak saat ini.

Elena | 2019/01/12

Halo, saya ingin mengklarifikasi informasi dengan Anda jika perjanjian penugasan telah dibuat ... dan pengadilan mengakuinya tidak sah ... siapa yang tetap menjadi pemilik apartemen? (Kebangkrutan pengembang)

admin | 2019/01/28

Halo, Elena! Sesuai dengan Bagian 2 Seni. 167 KUHPerdata Federasi Rusia, jika transaksi tidak sah, masing-masing pihak berkewajiban untuk mengembalikan semua yang diterima berdasarkan transaksi, dan jika tidak mungkin mengembalikan apa yang diterima dalam bentuk barang (termasuk ketika barang diterima dinyatakan dalam penggunaan properti, pekerjaan yang dilakukan atau layanan yang diberikan), mengganti nilainya jika konsekuensi lain dari ketidakabsahan transaksi tidak diatur oleh hukum. Keputusan akhir tentang hak atas tempat tinggal setelah transaksi dinyatakan tidak sah akan dibuat oleh pengadilan, dengan mempertimbangkan semua keadaan kasus.

Cinta | 2019/04/06

Selamat malam! Apakah mungkin untuk mendaftarkan Perjanjian Penugasan (DUPT) dibayar 50% di kamar regional? Kontrak itu dibuat dengan cara mencicil selama satu tahun, 50% kedua harus dibayar dalam setahun, tetapi tahun ini pembangunannya dihentikan, saat ini perusahaan dalam tahap kebangkrutan.

admin | 2019/04/21

Halo cinta! Undang-Undang Federal "Tentang Pendaftaran Negara Real Estat" tertanggal 13 Juli 2015 N 218-FZ tidak melarang pendaftaran kontrak pengalihan hak klaim yang tidak ada pembayaran penuh. Dengan demikian, keadaan ini bukanlah halangan bagi negara untuk mendaftarkan kontrak. Jika kasus kepailitan diajukan terhadap pengembang di Pengadilan Arbitrase, Anda juga perlu mengajukan permohonan ke administrator kepailitan dengan aplikasi untuk masuk ke daftar klaim kreditur.

Svetlana | 2019/07/01

Sangat informatif, terima kasih.
Tapi saya punya pertanyaan tambahan
Saya membeli apartemen dengan tugas ...
Harga DDU 1990 000
harga tugas
2130 000
Pemegang saham seharusnya hanya membayar DDU di masa depan, yaitu. pemegang saham belum membayar saham .. pada prinsipnya. Bagaimana urutan pendaftarannya?
Perjanjian penugasan ditawarkan, dan pengacara yang berpengetahuan luas mengatakan bahwa saya harus membuat perjanjian transfer utang dalam jumlah 900.000 dengan pemegang saham, membayar, seperti yang saya pahami, ke akun pengembang
Dan selebihnya akan ditanggung oleh pemegang saham….
tolong bantu aku

admin | 2019/07/16

Halo Svetlana! Sesuai dengan Seni. 11 tanggal 30-12-2004 N 214-ФЗ (sebagaimana diubah pada 27.06.2019) "Atas partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen", pengalihan oleh peserta dalam pembangunan bersama atas hak klaim berdasarkan kontrak hanya diperbolehkan setelah mereka membayar harga kontrak atau bersamaan dengan pengalihan utang kepada peserta baru, konstruksi bersama dengan cara yang ditentukan oleh KUH Perdata Federasi Rusia. Pembayaran harga pengalihan hak-hak klaim berdasarkan perjanjian dilakukan setelah pendaftaran negara jika pemberi hak berdasarkan perjanjian (perjanjian) tentang pengalihan hak klaim berdasarkan perjanjian adalah badan hukum. Dengan demikian, Anda tidak hanya perlu membuat perjanjian tentang pengalihan hak klaim, tetapi juga untuk menyelesaikan masalah penyelesaian berdasarkan perjanjian - misalnya, dengan membuat perjanjian tambahan tentang pengalihan utang, seperti yang disarankan sebelumnya kepada Anda.

Tatiana | 2019/10/14

Halo. Saya akan membeli apartemen di gedung baru, rumah akan ditugaskan dalam 2 bulan. Ternyata apartemen itu memiliki pemegang saham, beberapa kakek di sebuah desa 3000 km dari kota kami. Apartemen itu dibeli dengan hipotek dan tetap bagi mereka untuk membayar 500 ribu rubel (sama seperti yang saya miliki untuk uang muka). Manajer departemen penjualan pengembang memiliki surat kuasa atas nama kakek ini. Saya ditawari untuk mentransfer 500 ribu ke kakek saya untuk membayar sisa hipotek dan menunggu dokumen ketika apartemen tidak lagi menjadi tanggungan bank. Dan kemudian membayar sisa biaya perumahan dengan membuat perjanjian penugasan. Apakah layak dihubungi dan risiko apa yang diharapkan.

Pertanyaan membeli rumah cepat atau lambat muncul di setiap keluarga. Akuisisi real estat adalah proses yang panjang, kompleks, padat karya yang membutuhkan sumber daya material yang cukup besar. Pendekatan lalai untuk memeriksa apartemen yang dibeli dan pelaksanaan transaksi yang tidak tepat untuk pembelian dan penjualan perumahan dapat menghilangkan uang dan meter persegi. Dan paling sering ini menyangkut pembelian apartemen di gedung baru, yang sertifikat kepemilikannya belum diterima. Ada banyak risiko yang terkait dengannya, dan oleh karena itu proses memperoleh perumahan di gedung baru harus diperlakukan lebih dari hati-hati. Hari ini kita akan menganalisis risiko utama ketika membeli apartemen atas pengalihan hak di gedung yang sedang dibangun dan disewakan.

Jenis kontrak apa yang dibuat dengan pembeli untuk apartemen di rumah baru

Kontrak yang disimpulkan ketika membeli perumahan di gedung baru dapat terdiri dari beberapa jenis, dan ini tergantung pada tahap konstruksi saat itu pada saat tertentu.

1. Perjanjian berbagi... Ini terdiri dari setiap tahap pembangunan rumah, hingga penugasan objek untuk operasi langsung, yaitu, sebelum penerimaannya oleh komisi negara. Itu disimpulkan langsung dengan pengembang.
2. Perjanjian pengalihan hak (klaim)... Kontrak ini, seperti yang pertama, dapat diselesaikan dalam periode dari awal konstruksi hingga commissioning rumah, tetapi tidak lagi diselesaikan dengan pengembang, tetapi dengan individu / badan hukum yang telah memperoleh properti ini dari sebuah perusahaan konstruksi berdasarkan perjanjian penyertaan modal. Atau dengan orang yang membeli apartemen itu juga atas peralihan hak dari orang yang masuk ke dalam DDU. Dengan demikian, rantai kesepakatan semacam itu bisa dibilang tidak ada habisnya. Pada saat rumah dianggap sewa, mis. diadopsi oleh komisi negara dan dioperasikan, pendaftaran perjanjian penugasan tidak lagi dilakukan.
3. Kontrak pra-penjualan... Jenis ini dapat disimpulkan selama masa sewa rumah, tetapi dokumen kepemilikan apartemen belum diterima. Periode waktu ini, ketika rumah sudah sepenuhnya siap dan langsung pemilik apartemen (di bawah kontrak kontrol atau penugasan) membuat sertifikat kepemilikan real estat. Pendaftaran seperti itu di gedung baru dapat berlarut-larut untuk waktu yang cukup lama - hingga 1 tahun, dan kadang-kadang muncul situasi ketika masuknya hak milik diputuskan oleh pengadilan.
4. Kontrak penjualan... Ini adalah kontrak biasa, yang disimpulkan ketika sebuah apartemen di gedung baru sudah memiliki pemilik dengan sertifikat kepemilikan.

Perjanjian penugasan di gedung baru dan risiko yang terkait dengannya

Sebagaimana jelas di atas, perjanjian pengalihan dibuat dengan orang pribadi / badan hukum untuk pembelian apartemen darinya di rumah yang sedang dibangun. Pembelian berdasarkan dokumen ini dapat diformalkan sampai rumah dioperasikan.

Praktek menyimpulkan perjanjian semacam itu sebelum penyerahan rumah tersebar luas karena benda-benda tersebut diperoleh oleh investor pada tahap menggali lubang pondasi, dengan harga lebih rendah, tetapi tidak masuk akal bagi mereka untuk mendaftarkan apartemen dalam kepemilikan. Mereka mencoba menerapkannya hingga saat ini. Selain itu, tidak ada yang mau berurusan dengan periode waktu itu, mungkin lama, ketika pendaftaran perumahan dilakukan. Selama periode ini, tidak mungkin untuk menjual objek, dan keadaan yang tidak dapat dipahami seperti itu diperoleh.

Apa inti dari perjanjian penugasan (atau penugasan)? Itu disimpulkan berdasarkan perjanjian awal dengan pengembang - perjanjian "pemegang saham". Artinya, ada pembeli pertama apartemen, yang kemungkinan besar mendapatkannya di awal konstruksi langsung dari pengembang. Dan di antara mereka disimpulkan sebuah lembaga pendidikan prasekolah, yang wajib terdaftar dalam Daftar Federal. Atas dasar itu, perjanjian penyerahan lebih lanjut dibuat, tetapi pada kenyataannya, pembeli hanya mengubah perjanjian DDU. Mungkin ada banyak perubahan seperti itu. Oleh karena itu, saat membuat kesepakatan, Anda perlu memeriksa ketersediaan dan keakuratan dokumen asli yang ditransfer ke pihak yang membeli apartemen berdasarkan perjanjian penugasan:

1. Perjanjian penyertaan modal. Kontrak awal dengan pengembang dalam versi aslinya adalah dengan pembeli apartemen terakhir, dalam hal apa pun. Itu harus terdaftar di Rosreestr, jika tidak maka tidak valid.
2. Semua perjanjian penugasan yang terjadi setelah berakhirnya DDU. Ini diperlukan agar dapat melacak seluruh rantai pembeli objek.
3. Tanda terima untuk pembayaran properti. Semua cek asli dan perintah pembayaran, tergantung pada bagaimana pembayaran dilakukan, juga diteruskan ke pihak yang membeli. Adapun pembayaran properti dapat dilakukan baik secara penuh maupun tidak, dengan kesepakatan dengan pengembang, misalnya dengan mencicil. Jika ada hutang untuk apartemen, maka itu pergi ke pembeli baru. Tetapi hal lain yang penting - penjual mungkin memiliki hutang yang telah jatuh tempo. Di sini Anda harus berkonsultasi langsung dengan pengembang tentang kemungkinan hutang penjual, karena hutang yang jatuh tempo merupakan hambatan besar bagi keberhasilan pembelian apartemen, karena perusahaan konstruksi dapat, dalam beberapa kasus, menuntutnya karena hutang yang telah jatuh tempo.
4. Persetujuan pengembang untuk penugasan tersebut. Pada prinsipnya, ini mungkin tidak dilakukan oleh hukum, tetapi klausul seperti itu disediakan di hampir semua perjanjian partisipasi saham - untuk memberi tahu pengembang tentang pengalihan hak. Oleh karena itu, yang terbaik adalah mendapatkan izinnya untuk transaksi ini. Selain itu, perjanjian pengalihan berarti tidak hanya perolehan hak untuk mengklaim apartemen, tetapi juga penerimaan kewajiban tertentu. Jika ada hutang penjual kepada pengembang, maka mereka dilunasi sebelum berakhirnya perjanjian pengalihan, atau dialihkan ke pembeli baru. Hanya dalam hal ini pengembang akan memberikan persetujuan. Pengalihan utang suatu benda real estate dapat diformalkan dalam suatu perjanjian tersendiri yang ditandatangani bersamaan dengan penyerahannya, atau dapat pula dicantumkan sebagai klausula dalam perjanjian penyerahan itu sendiri.
5. Tindakan penerimaan dan pengalihan semua dokumen di atas, ditandatangani oleh kedua belah pihak dalam perjanjian penugasan.
6. Persetujuan dari pasangan di pihak penjual untuk melakukan transaksi ini. Lagi pula, apartemen yang dibeli di bawah lembaga pendidikan prasekolah juga merupakan properti yang diperoleh bersama. Dan jika properti itu bersama, maka harus ada beberapa penjual dalam perjanjian penugasan.

Kehadiran semua dokumen ini diperlukan, yang akan melindungi pembeli dari mengakui transaksi sebagai tidak sah.

Perjanjian pengalihan hak (sesi) harus didaftarkan pada badan yang berwenang! Jika tidak, akan bermasalah untuk membuktikan validitasnya.

Ketika memutuskan untuk membeli apartemen untuk pengalihan hak / klaim, perlu untuk mempelajari dengan cermat data kontrak asli: properti harus memiliki karakteristik yang tepat, denah dengan lokasinya, dll. Penting juga untuk menunjukkan harga sebenarnya dari apartemen dalam kontrak.

Ketika rumah sudah disewakan, mungkin juga ada masalah... Dan tidak masalah apa kontraknya - partisipasi ekuitas atau penugasan. Memperoleh akta kepemilikan terkadang tidak mudah. Tampaknya rumah itu sudah sepenuhnya siap, diterima oleh komisi negara, tetapi pendaftaran terakhirnya dalam kepemilikan tidak terjadi. Itu tergantung pada kenyataan bahwa pendaftaran gedung baru melewati banyak tahap, di mana tidak hanya pengembang dan "pemegang ekuitas" yang berpartisipasi, tetapi juga pemasok dan investor yang telah menginvestasikan uang mereka. Tidak jarang para peserta memiliki perselisihan tentang penyelesaian bersama, hutang, dll, yang diselesaikan di pengadilan. Sampai perselisihan ini diselesaikan, kepemilikan tidak terjadi.

Risiko besar dapat dikaitkan dengan konsep seperti penjualan ganda, baik disengaja maupun tidak disengaja. Artinya, satu apartemen bisa dijual ke beberapa orang. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa tidak hanya kontrak konstruksi bersama yang diselesaikan, tetapi juga berbagai jenis kontrak investasi, penugasan, dan penjualan awal. Oleh karena itu, ketika menyimpulkan penugasan untuk apartemen atau perjanjian pembelian awal, perlu didasarkan hanya pada lembaga prasekolah yang terdaftar di lembaga negara, karena hanya mereka yang dicatat di Rosreestr. Dalam kasus lain, ketika tidak ada akuntansi di tingkat negara bagian, Anda dapat membeli apartemen yang sudah memiliki pemilik.