Ev » Şapkalar » Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi örneği. Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi: formül ve hesaplama örnekleri

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi örneği. Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemi: formül ve hesaplama örnekleri

Bilim ve Eğitimi Geliştirme Ligi (Rusya)

Hantı-Mansiysk şubesi

"YÖNETİM ENSTİTÜSÜ"

(Arhangelsk)

ÖLÇEK

disiplinle

"MÜLK DEĞERLENDİRMESİ"

“GAYRİMENKUL HEDEFLERİNİ DEĞERLENDİRİRKEN DOĞRUDAN GELİR KAPSAMLANDIRMA YÖNTEMİ”

Öğrenci: Klenova I.V.

Fakülte: İktisat

Kurs: beşinci

Grup: 51 - MZS

Uzmanlık Alanı (kod): 080507

Başkan: Kalashnikova I.A.

Hantı-Mansiysk. 2010

giriiş

Gayrimenkul değerlemesi dünya çapında etkili mülk yönetimi mekanizmalarından biri olarak kabul edilmektedir. Rusya'da yavaş yavaş bir gayrimenkul sahipleri sınıfının oluşmasıyla birlikte, etkin kullanımı sorunu ortaya çıkıyor ve buna bağlı olarak bir değerleme uzmanının hizmetlerine ihtiyaç ortaya çıkıyor.

Değerleme uzmanlarından genellikle çözmeleri istenen temel problemler değerin değerlendirilmesi ile ilgilidir. Potansiyel bir alıcı veya satıcı için makul bir işlem fiyatı belirlerken, kredi veren için konut kredisi vermeye karar verirken, bir sigorta şirketi için de zararı tazmin ederken büyük önem taşıyor. Eğer hükümet mülkü devrederse, mal sahibinin hükümetin "adil tazminat" teklifine itiraz etmek için mülkün kıymet takdirini yaptırması gerekebilir.

Gayrimenkul değerlendirirken gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemi.

Bu yöntem yalnızca karlı gayrimenkuller için kullanılır; tek amacı gelir elde etmek olan bu tür gayrimenkuller.

Gayrimenkul sahipliğinden elde edilen gelir şu şekillerde olabilir:
- mevcut ve gelecekteki nakit girişleri (periyodik ödemeler dahil);
- mevcut ve gelecekteki vergi tasarrufları;
- gelecekte satıldığında veya ipotek kredisine rehin verildiğinde elde edilen gayrimenkulün değerindeki artıştan elde edilen gelir;
- bu mülkün gelecekte satışından, takasından veya hediye edilmesinden kaynaklanan vergi tasarrufları;
- diğer olası nakit gelirleri ve faydaları.

Gelir kapitalizasyonu yöntemi aşağıdakilere dayanmaktadır: 3 prensip gayrimenkul değerlemeleri:

1. Beklenti ilkesi.
Bu prensip, alıcının gelecek yıllara ve bunların bugünkü değerine ilişkin bakış açısını karakterize eder. Bu prensibe dayanarak piyasa değeri, belirli bir nesnenin mülkiyetinden veya diğer mülkiyet haklarından kaynaklanacak gelecekteki faydaların bugünkü değeri olarak tanımlanır.
Prensip, zaman içinde paranın değerindeki değişiklikler teorisine dayanmaktadır.

2. Arz ve talep ilkesi. Bu ilke, piyasanın bir nesnenin değerine ilişkin bakış açısını karakterize eder. Bu prensibe dayanarak, akışların kendilerinin nasıl olduğunu belirleyebiliriz. Para ve bunların maliyetle ilişkilerinin yanı sıra değişimlerindeki eğilimler.
Prensip, mülk fiyatının belirli bir pazar bölümündeki arz ve talep arasındaki ilişki tarafından belirlendiğini belirtir.

3. İkame ilkesi. Bu ilke, bir nesne için aynı pazar bölümündeki aynı faydaya sahip benzer bir nesnenin maliyetinden daha fazla bir miktar ödeyecek olan ve gelecekteki geliri tahmin ederken aşağıdaki analizlerle yönlendirilen bilgili bir alıcının bakış açısını karakterize eder: benzer nesnelerin ilgili alıcıları.
Bu prensibe dayanarak kiraların, kar marjlarının, maliyetlerin, iskonto oranlarının ve kapitalizasyon oranlarının piyasada benzer göstergelerle belirlendiği açıktır.

Gayrimenkul sahibi olmaktan elde edilen gelirin tahmini değere dönüştürülmesinin iki yöntemi vardır:
1. Kapitalizasyon oranının (R) kullanımına dayalı doğrudan kapitalizasyon yöntemi.
2. Gelecekteki mülk sahipliğinden elde edilecek gelirin bugünkü değerine dönüştürülmesine dayanan nakit akışlarının iskonto edilmesi yöntemi. Getiri oranları kullanılarak bugünkü değere indirgenen tahmini gelecekteki kazançlar, piyasa beklentilerini yansıtır.

Gelir kapitalizasyonu yöntemini kullanarak gayrimenkul değerlendirme prosedürünün ana aşamaları.

1. Potansiyel brüt geliri tahmin edin. Bu, karşılaştırılabilir mülkler için piyasadaki mevcut oranların ve tarifelerin analizine dayanarak yapılır.
Potansiyel brüt gelir (GPI), tüm kayıp ve giderler dikkate alınmaksızın %100 dolulukta gayrimenkulden alınabilecek gelirdir.
PVD mülkün alanına ve kira bedeline bağlıdır.

PVD = S x Ca,

S - metrekare cinsinden alan. m., kiralık;
Sa - 1 metrekare başına kira oranı. M.
Kural olarak, kira miktarı mülkün konumuna, fiziksel durumuna, iletişimin mevcudiyetine, kiralama süresine (dönemi) vb. bağlıdır.

2. Yetersiz kullanım ve ödeme yapılmamasından kaynaklanan kayıpların değerlendirilmesi. Kiralanan gayrimenkulle ilgili olarak piyasanın analizi, dinamiklerinin (eğilimleri) doğası temelinde gerçekleştirilir.
DVD = PVD- kesinti ve ödeme yapılmaması durumunda indirimler.

3. Değerlendirilen mülkün işletme maliyetlerinin hesaplanması. Belirli bir pazardaki bakımının gerçek maliyetlerinin veya tipik maliyetlerinin analizine dayanır.
Gelir ve giderleri analiz ederken, hem geriye dönük (geçmiş yıllar için) hem de tahmin (gelecek tahmini) verilerini kullanmak gelenekseldir. Bu durumda hem vergi öncesi hem de vergi sonrası verileri kullanabilirsiniz. Gelirin aktifleştirilmesinde dikkate alınması gereken tek koşul: Farklı nesnelere ilişkin nakit akışları aynı temelde hesaplanmalıdır, onlar. Geçmiş verilere dayanarak hesaplanan akışları tahmin verilerine dayanarak hesaplanan akışlarla karşılaştırmak imkansızdır, aynı durum vergi muhasebesi için de geçerlidir.

Maliyet hesabı

Tesisin normal işleyişini ve gelirin yeniden üretimini sağlamak için yapılan periyodik harcamalara işletme giderleri denir.

İşletme giderleri genellikle aşağıdakilere ayrılır:
- yarı sabit maliyetler veya giderler;
- koşullu değişken veya işletme maliyetleri;
- değiştirme maliyetleri veya rezervleri.

İLE şartlı olarak kalıcı Bunlar, büyüklüğü tesisin işletme yükünün derecesine bağlı olmayan masrafları içerir. Kural olarak bunlar emlak vergileri, sabit kıymet sigortası vb.'dir.

Koşullu değişkenler- bunlar, büyüklüğü tesisin operasyonel iş yükünün derecesine ve sağlanan hizmetlerin düzeyine bağlı olan giderlerdir. Koşullu olarak değişken olan ana maliyetler yönetim maliyetleridir: kamu hizmetleri maliyetleri (gaz, elektrik, su, ısıtma, telefon vb.); temizlik, bölgenin bakımı vb. giderleri.

İLE değiştirme maliyetleri birkaç yılda yalnızca bir veya iki kez meydana gelen veya yıldan yıla büyük ölçüde değişen harcamaları içerir. Bu genellikle iyileştirmelerin aşınmış bileşenlerinin periyodik olarak değiştirilmesinin maliyetidir. Bu tür iyileştirmeler arasında, bunlarla sınırlı olmamak üzere, mutfak ekipmanları (buzdolapları, ocaklar vb.), mobilyalar, halılar, perdeler, ayrıca dayanıklı olmayan bina bileşenleri (çatılar, asansörler) ve yeniden dekorasyon maliyetleri yer alır.
Değiştirme maliyetleri, değiştirme fonuna yapılan yıllık katkılar olarak hesaplanır (muhasebe amortismanına benzer). Hesaplama, çoğu mülk sahibinin gerçekte bu parayı ayırmamasına rağmen, paranın bir kenara ayrıldığını (ayrıldığını) varsayar. Mal sahibi, mülkiyet süresi boyunca (hesaplama ufku) bozulan iyileştirmeleri değiştirmeyi planlıyorsa, söz konusu yöntem kullanılarak mülkün değeri hesaplanırken bu kesintilerin dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.

Beklenen sahip olma süresi boyunca aşınmış bileşenlerin değiştirilmesi sağlanmazsa, değiştirme maliyetleri dikkate alınmaz, ancak olası yeniden satış (geri dönüş) akılda tutularak aşınma ve yıpranma dikkate alınmalıdır. Bu tür kesintilerin süresi kesin olarak biliniyorsa, indirgenmiş nakit akışı yöntemi hesaplanırken giderlerin yalnızca planlandığı dönemde dikkate alınması mümkündür.
Gayrimenkulden elde edilen gelirin ana kaynağı kira olduğundan, bu tür gayrimenkullere özgü kira sözleşmelerinin dikkatlice yayınlanması gerekir: sözleşme şartları, kira tutarları, ödeme sıklığı vb.

Geçmiş verilere dayanarak nakit akışını belirlerken genellikle muhasebe verileri (bilanço, kar ve zarar hesabı vb.) veya belirli bir pazar bölümünde geçerli olan fiyatlara ilişkin veriler kullanılır. İkinci durumda hesaplama, tahmin verileriyle aynı şekilde gerçekleştirilir. Geçmiş verileri kullanırken, brüt gelir, net işletme geliri vb. gibi hazır göstergeleri kullanmak genellikle mümkündür.
Dikkat etmeniz gereken tek şey, bir döneme ait verilerin karşılaştırılması ve tek hesaplamada kullanılmasıdır.

Daha sonra nesnenin mevcut değerine çeşitli şekillerde yeniden hesaplanan nihai nakit akışı göstergesinin (NCF) belirlenmesi. Yeniden hesaplama yönteminin seçimi piyasadaki ilk bilginin kalitesine bağlıdır.

NOR - fiili brüt gelir eksi krediler, vergiler ve amortisman borçları hariç tüm gider kalemleri.

Sermaye getirisi, zaman, risk ve belirli bir yatırımla ilişkili diğer faktörler dikkate alınarak, paranın değeri karşılığında yatırımcıya ödenmesi gereken tazminattır. Sermayenin getirisine getiri de denir.

Sermayenin geri dönüşü, orijinal yatırım tutarının geri ödenmesi anlamına gelir. Sermayenin geri dönüşüne sermaye geri kazanımı denir.

Teorik olarak, cari gelirin kapitalizasyon oranı doğrudan veya dolaylı olarak aşağıdaki faktörleri dikkate almalıdır:
1. Risksiz, likit olmayan yatırımlar için tazminat.
2. Risk tazminatı.
3. Düşük likiditenin telafisi.
4. Yatırım yönetimi için tazminat.

Kapitalizasyon katsayısını (oranını) belirlemek için birkaç yöntem vardır:
1. Pazar sıkıştırma yöntemi.
2. Kümülatif inşaat yöntemi (özetlenmiş).
3. İlgili yatırım yöntemi (yatırım grubu yöntemi).
4. Yatırım grubu yöntemi.
5. Sermaye maliyetlerinin geri ödenmesini dikkate alarak kapitalizasyon oranını belirleme yöntemi.
6. Elwood yöntemi (borç ve özsermayenin aktifleştirilmesi yöntemi).

1. Piyasa sıkıştırma yöntemi, benzer özelliklere sahip karşılaştırılabilir satışlara (yatırım motivasyonu, sosyo-yasal durum, ödeme gücü, finansman yolları) ilişkin rekabetçi ve serbest piyasalarda toplanan verileri kullanarak herhangi bir gayrimenkulün değerini belirlemek için en basit, en hızlı ve en doğru yöntemdir. vb.) ve gayrimenkulün kullanışlılığı. Gelir yaklaşımı çerçevesinde maliyet şu formül kullanılarak hesaplanır:

V-maliyeti;
I-CHOD;
R - kapitalizasyon katsayısı (oran).

Yukarıdaki formül NRR'yi değere dönüştürürse, aşağıdaki formül değeri tavan oranına dönüştürür:

Karşılaştırılabilir gayrimenkul hacimlerinin satış fiyatı ve NAV değeri gibi göstergelere ilişkin piyasa verilerine dayanarak, NAV'ı satış fiyatına bölerek kapitalizasyon oranını hesaplayabiliriz:

P = CHOD / satış fiyatı

Bu şekilde belirlenen kapitalizasyon oranına genel oran denir.

Kapitalizasyon oranını daha doğru bir şekilde hesaplamak için, değerleme ve satış verilerinin yakın olduğu birkaç karşılaştırılabilir nesne için verilerin (satış fiyatı, NPV) kullanılması gerektiği söylenmelidir, çünkü aksi takdirde kapitalizasyon oranının daha objektif olarak hesaplanması için faaliyet tablolarının yeniden düzenlenmesi gerekli hale gelir.Yatırım amaçlı gayrimenkulün değeri ayrıca brüt gelir, net gelir veya diğer gelir göstergelerinin uygun katsayı (çarpan) ile çarpılması yoluyla da hesaplanabilir.

Yukarıda belirtilen çarpan, değerleme uzmanı tarafından seçilen gayrimenkulün satış fiyatının NBD değerine bölünmesiyle elde edilir:

M= Satış fiyatı / CHOD

Co = CHOD x M

M, değerlemesi yapılan mülkün mevcut veya öngörülen gelirden kat kat daha değerli olduğunu belirtir.

Kümülatif inşaat yöntemi (toplam yöntemi)

Üst sınır oranının belirlenmesine yönelik bu yöntem, onu bileşen parçalarına ayırır. Kapitalizasyon oranının iki ana bileşeni şunlardır: proje oranı ve sermaye geri kazanımı (getiri) oranı.

Faiz oranı birkaç bileşene ayrılmıştır:
1. Risksiz oran.
2. Ek risk üzerine bahis yapın.
3. Düşük likiditenin telafisi.
4. Yatırım yönetimi için tazminat.
5. Gayrimenkul değerinde öngörülen artış veya azalışa ilişkin düzeltme.

Risksiz oran

Risksiz faiz oranı, diğer faiz oranı bileşenlerinin eklendiği baz oran olarak kullanılır.

Risksiz oranı belirlemek için hem risksiz operasyonlar için ortalama Avrupa göstergelerini hem de Rusya göstergelerini kullanabilirsiniz. Ortalama Avrupa göstergeleri kullanılırsa, risksiz orana, belirli bir ülkeye yatırım yapma riskine ilişkin bir prim (ülke riski adı verilir) eklenir.
Risksiz oran, zaman faktörünü (yatırım dönemi) dikkate alarak yatırılan sermayenin asgari tazminatını belirler.

Ek risk oranı

Devlet tahvillerine yapılan yatırımlar dışındaki tüm yatırımlar, değerlemesi yapılan gayrimenkulün türüne bağlı olarak daha yüksek risk derecesine sahiptir. Risk ne kadar büyük olursa, yatırımcının herhangi bir yatırım projesinin riskini üstlenebilmesi için faiz oranının da o kadar yüksek olması gerekir.

Düşük likidite tazminatı

Likidite, bir mülkün ne kadar hızlı nakde çevrilebileceğini ölçer. Gayrimenkul, örneğin hisse senetleri ve diğer menkul kıymetlerle karşılaştırıldığında düşük likittir. Likidite azlığına ilişkin düzeltme, özünde, bir mülk satılırken uzun vadeli operasyona yönelik veya iflas durumunda veya mevcut bir kiracının kiralanmasının reddedilmesi durumunda yeni bir kiracı bulmak için gereken süreye ilişkin bir düzeltmedir.

Yatırım Yönetimi Tazminatı

Yatırım ne kadar riskli ve karmaşıksa, o kadar yetkin bir yönetim gerektirir. Yatırım yönetimi, maliyetleri işletme giderlerine dahil olan mülk yönetimiyle karıştırılmamalıdır.

Sermaye geri kazanım oranı

Bire bölünen, yatırılan sermayenin geri dönüşü için gereken yıl sayısına eşit olan değer, tipik bir yatırımcının, değerlemesi yapılan mülke yatırılan sermayenin geri dönmesini beklediği süreyi temel alır.
Farklı gayrimenkul türleri için genel kapitalizasyon oranının bileşenlerinin değerlerinin aynı olmadığı söylenmelidir.

Bağlantılı yatırım yöntemi.

Çoğu gayrimenkul borç ve özsermaye kullanılarak satın alındığından, genel kapitalizasyon oranı, yatırımın her iki kısmı için de piyasa geliri gereksinimlerini karşılamalıdır.

Yatırım = borç sermayesi + özsermaye.

Borç verenler, yatırımın algılanan riskiyle orantılı rekabetçi bir Faiz Oranı almayı (aksi takdirde krediyi uzatmazlar) ve kredi anaparasını Periyodik Amortisman esasına göre geri ödemeyi beklemelidir.
Benzer şekilde, öz sermaye yatırımcıları, yatırımlarından beklenen riskle orantılı olarak rekabetçi nakit getirisi almayı beklemelidir, aksi takdirde paralarını başka bir yere yatırırlar.

Ödünç alınan fonların kapitalizasyon oranına ipotek sabiti denir ve aşağıdaki şekilde hesaplanır:

R= yıllık bakım ödemeleri. borç/ipotek anaparası

Kredinin daha sık geri ödenmesi durumunda R, ödemelerin sıklığıyla (aylık, üç aylık) çarpılarak hesaplanır.

İpotek sabiti, faiz oranının, borcun ne sıklıkta amortismana tabi tutulduğunun ve kredi koşullarının bir fonksiyonudur. Kredinin koşulları bilindiğinde, ipotek sabiti mali tablolardan belirlenebilir: faiz oranı ve batan fon oranının toplamı olacaktır. Özsermaye yatırımcısı aynı zamanda sistematik nakit geliri elde etmeyi de amaçlamaktadır.

Özsermaye getirisini aktifleştirmek için kullanılan orana özsermaye kapitalizasyon oranı (Re) adı verilir ve aşağıdaki şekilde tanımlanır:

Rc = vergi öncesi nakit tahsilatlar / yatırılan özsermaye miktarı

Rc sadece sermaye getirisi oranı değildir, aynı zamanda sermaye getirisi oranı ile yatırılan sermaye getirisini birleştirir.

Genel kapitalizasyon oranı (R), borç veren için belirli bir ipotek sabiti seviyesini ve öz sermaye yatırımcısı için gelir akışını karşılamalıdır.

Toplam gayrimenkul yatırımları içindeki kredi (borç) payı şuna eşittir:

Mkred.= kredi tutarı gayrimenkul değeri / gayrimenkul değeri

O halde özsermaye payı: MSOB = 1 - Mcred. Toplam sermaye 1 olarak alınmıştır.

İpotek sabiti (Ra) ve özsermaye gelirinin kapitalizasyon oranı bilindiğinde, toplam kapitalizasyon oranı şuna eşit olacaktır:

R = R3 x Mikrobölge + Rc(1-Mkr.).

Mortgage kredilerinin tipik şart ve koşulları piyasa verileri analiz edilerek elde edilebilir. Özsermaye kapitalizasyon oranları karşılaştırılabilir satış verilerinden elde edilir ve aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Rc= vergi öncesi nakit tahsilatlar / özsermaye değeri

Borç ve özsermayenin aktifleştirilmesi (Elwood yöntemi)

Bağlantılı yatırım yönteminin bazı dezavantajları olduğu yönünde bir görüş var çünkü planlanan yatırım süresinin uzunluğunu ve bu süre zarfında mülkün değerindeki azalma veya artışı dikkate almaz. 1959'da Değerlendirme Enstitüsü (IA) üyesi L.V. Elwood, bu faktörleri halihazırda bağlı yatırım yöntemine dahil edilenlerle ilişkilendirdi ve genel kapitalizasyon oranını test etmek veya hesaplamak için kullanılabilecek bir formül önerdi. Ayrıca tablosunun kullanımına yönelik basitleştirici yöntemler de geliştirilmiştir.

Toplam kapitalizasyon oranını hesaplamak için geliştirilen Elwood formülü aşağıdaki gibidir:

R = Rс - Mkr x C / Dep - uygulama(SFF),

burada R toplam kapitalizasyon oranıdır;
Rc - özsermaye getiri oranı;
Mkr - ipotek kredisinin büyüklüğünün maliyete oranı (toplam sermayedeki kredi payı);
C - ipotek katsayısı;
Dep - tahmin dönemi boyunca mülk değerindeki azalma;
arr - tahmin dönemi boyunca mülk değerindeki artış;
SFF, tahmin elde tutma süresi için Y oranındaki geri ödeme oranıdır.

İpotek oranı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir:

C = Y + P(SFF) - Rs,

burada P, ipotek kredisinin tahmin dönemi boyunca amortismana tabi tutulacak (geri ödenecek) kısmıdır;
Ps - ipotek sabiti.

İpotek oranını Elwood'un tablolarında kendiniz hesaplamanıza gerek kalmadan bulabilirsiniz.

Dolayısıyla, kapitalizasyon oranını hesaplamak için Elwood yöntemi aşağıdaki algoritma ile temsil edilebilir:

1. Değerlemesi yapılan mülk hakkında gerekli bilgilerin toplanması:

a) Rс (özsermaye getiri oranı). Özsermaye getiri oranı, tipik bir yatırımcının mülkü elde tutma süresi boyunca kazanmayı beklediği bir yatırımın gerçek getirisini temsil eder. Bu, kayıpları veya esas olarak satışlardan elde edilen karları içerir (çünkü çoğu yatırımcı, edinilen mülkü satın alındığından daha yüksek bir fiyata satmayı planlamaktadır).
Özsermaye getiri oranı piyasa verilerine göre hesaplanır ve belirli değerleme nesnesinin özelliklerine bağlıdır.

b) Mckredi - (mortgage kredisi büyüklüğünün maliyete oranı) - gayrimenkule yatırılan toplam sermaye içindeki vergi payı (kredinin payı).
Doğal olarak Mcredit hesaplanırken özel (tercihli) finansman koşulları dikkate alınmamaktadır.

c) Bir ipotek kredisinin tipik koşullarını ve faiz oranını belirlemek.
Bir ipotek kredisinin sabit bir faiz oranı olmadığında, tipik yatırımcının ödeme ufku boyunca faiz oranı teklifleri tahmin edilir. Eğer böyle bir tahmin mümkün değilse kullanılmamalıdır. Bu method Değerlemesi yapılan mülkün kapitalizasyon oranının hesaplanması.

d) Tipik elde tutma süresi (hesaplama ufku).
Her ne kadar bazı yatırımcılar hiçbir zaman satma niyeti olmadan (mirasa devretmek) mülk satın alsalar da, basiretli bir yatırımcının mülkü ne kadar süre elinde tutmaya istekli olacağını belirlemek önemlidir. Elwood tablolarını kullanarak ipotek C oranını hesaplarken, gayrimenkul için tipik sahiplik süresi şu şekilde olabilir: S, 10, 15, 20 yıl.

e) varış, Dep - artış (tahmini sahiplik süresi boyunca mülkün değerindeki azalma.
Gayrimenkul satın alan yatırımcıların çoğu, gelecekte değerinin artacağına inanır (aksi takdirde sermayelerini yatırım yapmazlar).

f) Elwood tabloları kullanılarak uygun ipotek oranının belirlenmesi. Tablo seçimine ilişkin bilgiler:
- öngörülen amortisman (geri ödeme) süresi;
- ipotek kredisine ilişkin tahmini faiz oranı;
- tahmini tutma süresi.

g) Uygun batan fon faktörünün (SFF) seçilmesi (Tablo C'nin aynı bölümünde). Batan fon faktörü aynı zamanda paranın altı fonksiyonunun tablosunda da bulunabilir.

h) Toplam kapitalizasyon oranının hesaplanması:

R - Rс - Mkr x C / Dep - uygulama(SFF)

Aktifleştirme oranında sermaye maliyeti geri kazanımının muhasebeleştirilmesi

Daha önce tartışıldığı gibi, gayrimenkulün kapitalizasyon oranı sermaye getirisini ve sermaye getirisini içermektedir. Sınırsız bir süre boyunca eşit miktarlarda alınacağı tahmin edilen ve ayrıca yatırılan sermayenin değerinde herhangi bir değişiklik öngörülmediği takdirde, faiz (indirim) oranı üzerinden aktifleştirilebilen yatırımlardan elde edilen gelir akışları.

Bu durumda, yatırım maliyetlerinin geri ödenmesi varlığın yeniden satışı sırasında gerçekleşir. Gelir akışının tamamı yatırım getirisidir.

Bir varlığın değerinde bir değişiklik (kayıp veya büyüme) öngörülüyorsa, kapitalizasyon oranında sermaye geri kazanımının dikkate alınması gerekli hale gelir.

Aşağıdaki durumlarda gelir akışını aktifleştirme prosedürünü ele alalım:
1. Sermayenin maliyeti değişmez.
2. Sermaye maliyetinin düşmesi öngörülüyor.
3. Sermaye maliyetinin artması öngörülüyor.

1. Sermaye maliyeti değişmez.

Gayrimenkul yatırımlarını analiz ederken, varlığın orijinal yatırıma eşit bir fiyattan yeniden satılması ve eşit kazanç akışının beklenmesi durumunda kapitalizasyon oranına sermaye geri kazanım primi dahil edilmemelidir.

2. Sermaye maliyetinin düşmesi bekleniyor.

Yatırılan sermayenin değerinin düşmesi beklendiğinde, geri kazanılan yatırımın bir kısmı veya tamamı cari gelirden elde edilmelidir. Bu nedenle cari gelirin kapitalizasyon oranının hem yatırım getirisini hem de beklenen zararın geri kazanılmasını içermesi gerekir.

Yatırılan sermayeyi telafi etmenin üç yolu vardır: - Sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi). - Yenileme fonuna ve yatırımın geri dönüş oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi). - Tazminat fonu ve risksiz faiz oranına (Hoskold yöntemi) dayalı sermaye getirisi.

Sermayenin doğrusal getirisi (Halka yöntemi)

Ring yönteminde ana paranın her yıl eşit taksitlerle geri ödendiği varsayılmaktadır. Doğrusal sermaye geri ödemesi ile yıllık toplam ödemeler azaltılır. Bu, doğrusal kapitalizasyonun azalan gelir akışlarına karşılık geldiğini ve eşit büyüklükteki gelir akışları için geçerli olmadığını gösterir, çünkü tahminlerinin eksik tahmin edilmesine yol açmaktadır.

Yenileme fonu yatırım getirisi oranına göre sermayenin getirisi (Inwood yöntemi)

Sermayeleştirme oranının bir bileşeni olarak yatırım getirisi oranı, yatırımla aynı faiz oranında ikame fon faktörüne eşittir. Toplam gelir akışının bir kısmı NOL'u oluştururken, gelir akışının geri kalanı sermaye değişimi veya getirisi sağlar. Sermayenin %100 kaybı durumunda, gelirin sermayenin yerine geçecek kısmı, faiz oranı üzerinden yeniden yatırıma aktarılacak ve orijinal anapara tutarına ulaşacaktır: yani. tam sermaye geri kazanımı gerçekleşir.

3. Sermaye maliyetinin artması bekleniyor

Tipik olarak, gayrimenkul yatırımı yaparken tipik yatırımcı, yatırılan başlangıç sermayesinin değerinin gelecekte artmasını bekler. Bu hesaplama, yatırımcının bilgi ilkelerine dayalı olarak arazi, bina ve yapı fiyatlarında artış, belirli gayrimenkullere yönelik talebin artması vb. tahminlerine dayanmaktadır. Bu bakımdan sermaye yatırımlarının maliyetindeki artışın kapitalizasyon oranında dikkate alınması gerekmektedir.

Çözüm

Mülk sahipliğinin vatandaşlar üzerinde kapsamlı, faydalı maddi ve manevi etkisi vardır:

Bir kişiye insanlara ve eşyalara güven, güven ve saygı duygusu verir, emeğini ve sermayesini ekonominin gelişimine yatırma arzusu verir;

İnsanlarda mülkiyeti korumak ve geliştirmek, hiçbir çaba ve kaynaktan kaçınmamak için sıkı çalışmaya yönelik içgüdüsel dürtüleri ve manevi teşvikleri uyandırır;

Merkezde ve yerelde güçlü devlet gücüne ihtiyaç yaratır;

İnsanlarda adalet duygusunu, emlak piyasası da dahil olmak üzere yaşamın ve faaliyetin tüm alanlarında düzen ve yasallık ihtiyacını uyandırır ve eğitir.

Kullanılmış literatür listesi

Afanasyev Yu.N., Nikolaev O.A., Minaev V.S. Gayrimenkul ekonomisi. – Tula, 1996.

Balabanov I.T. Rusya'da emlak işlemleri. – M.: Finans ve İstatistik, 1996.

Korostelev S.P. Gayrimenkul değerleme teorisi ve uygulamasının temelleri. – M., 1998.

4. Popov G.V. Karlı gayrimenkullerin değerlemesi. – M., 1995.

Giriş………………………………………………………………………………2

Gayrimenkul değerlendirirken gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemi……..

Gelir kapitalizasyonu yöntemini kullanarak gayrimenkul değerlendirme prosedürünün ana aşamaları………………………………………………………

Çözüm…………………………………………………………………

Kaynakça…………………………………………………………

... gelir. Bu işte en değerlendirme Gelir yaklaşımında garajın maliyeti uygulanır yöntem dümdüz Kapitalizasyon. Şu tarihte: kullanmak yöntem dümdüz Kapitalizasyon gelir fiyata dahildir nesne Emlak dönüşümler gelir ...

Başvuru yöntem Kapitalizasyon gelir V değerlendirme oteller

Ders >> Ekonomi

... tahminler nesne Emlak en yardım yöntem Kapitalizasyon gelir Mevcut piyasa değerini belirlemek amacıyla. Şu tarihte: uygulamak tahminler ...) Kapitalizasyon gelir Dx. Resmi olarak önerilen formüle göre yöntem dümdüz Kapitalizasyon gelir işletmeler...

Seviye nesne Emlak (1)

Ders >> Ekonomi

Yaklaşmak en değerlendirme taşınmaz Değerleme Uzmanı başvuruda bulunan mülk yöntem dümdüz Kapitalizasyon. Yöntem kullanılan satış karşılaştırmaları en karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanarak. Şu tarihte: değerlendirme ...

Bölüm 4. Gelir yaklaşımı

Bölüm 3. Karşılaştırmalı yaklaşım

Direkt yöntem Karşılaştırmalı analiz Satışlar, piyasa kuruluşlarının alım satım işlemlerini benzer işlemlere ilişkin bilgilere dayanarak kıyas yoluyla gerçekleştirdiği varsayımına dayanmaktadır. Bu yöntemin, satışa sunulan bir mülk için basiretli bir alıcının, benzer kalitede ve uygunlukta bir nesnenin satın alınabileceği tutardan daha fazla bir tutar ödemeyeceği varsayımına dayandığı anlaşılmaktadır.

Yöntem, satış piyasasına ilişkin verilerin toplanmasını ve değerlendirilen gayrimenkule benzer gayrimenkul tekliflerini içerir. Benzer nesnelerin fiyatları daha sonra nesnelerin birbirinden farklı olduğu parametreler dikkate alınarak ayarlanır. Fiyatlar ayarlandıktan sonra, değerlemesi yapılan mülkün piyasa değerini belirlemek için kullanılabilirler.

Bu yöntemle değerlendirme prosedürünün ana aşamaları:

1. Değerlendirme konusuna benzer gayrimenkul satışına ilişkin tamamlanmış işlemler, teklifler, varsayımlar hakkında bilgi toplamak amacıyla pazar araştırması.

2. Güvenilirliğini artırmak ve işlemlerin serbest piyasa koşullarında gerçekleştiğine dair teyit almak amacıyla bilgilerin seçilmesi.

3. Uygun ölçü birimlerinin seçilmesi ve seçilen her birim için karşılaştırmalı analiz yapılması.

4. Değerlendirilen nesne ile karşılaştırma için seçilen, satılan veya piyasada satılan nesnelerin bireysel unsurlar açısından karşılaştırılması; karşılaştırılabilir analogların fiyatlarında değişiklikler yapılması; Değerlemesi yapılan nesnenin fiyatının belirlenmesi.

5. Değerlendirilen nesnenin değerinin analiz yoluyla belirlenmesi karşılaştırmalı özellikler ve onları bir maliyet göstergesine veya gösterge grubuna yönlendirmek. Piyasaya ilişkin bilginin yetersiz veya düşük güvenilirliği durumunda, bir nesnenin değerlemesi yerine çıktı verileri bir grup gösterge veya fiyat aralığı şeklinde sunulabilir.

Kısaca yöntemin özü şu formülle ifade edilebilir:

Bu hesaplama her analog nesne için yapılır ve ardından sonuçlar üzerinde anlaşmaya varılır.

Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarında ayarlamalar iki şekilde yapılır: karşılaştırma unsurları ve karşılaştırma birimleri.

Aşağıdaki göstergeler genellikle karşılaştırma unsurları olarak kabul edilir:

1) mülkiyet hakları- nesnelerin karşılaştırılması yalnızca değerlendirme nesnesine ve onun analoguna aynı hakların devredilmesi durumunda yapılabilir. Hakların vergi veya uzun vadeli kiralama nedeniyle ipotek altına alınması durumunda, bu durum, kiracının haklarının veya borç hesaplarının cari değerinin eklenmesiyle işlemde dikkate alınmalıdır.

2) finansman şartları- işlemin tarafları arasındaki uzlaşmalar farklı şekillerde yapılabilir: nakdi veya gayrinakdi fonlar, takas, borçların üçüncü bir tarafa iadesi veya devri. Çoğu zaman işlem satıcı tarafından finanse edilir; alıcıya ipotek kredisi sağlamak. Bu durumda alıcının ne kadar tasarruf ettiğini (ya da satıcının ne kadar kaybettiğini) belirlemek için kredi teşviklerinin bugünkü değerini hesaplamak gerekir.

3) satış şartları– satıcı ve alıcı arasındaki belirli alışılmadık ilişkilerin (örneğin aile ilişkileri, zaman kısıtlamaları vb.) varlığını yansıtmalıdır. Düzeltme miktarı, işlem fiyatının emlak piyasasının belirli bir bölümündeki ortalama piyasa fiyatıyla karşılaştırılması yoluyla hesaplanabilir.

4) Satış tarihi– satış tarihindeki ayarlamalar, emlak piyasasındaki fonların satın alma gücündeki gerçek değişimi yansıtmalıdır. Rusya Federasyonu Devlet İstatistik Komitesi (RT) tarafından yayınlanan tüketici fiyat endeksi, paranın değerindeki değişimlerin bir göstergesi olarak alınıyor.

5) konum– şehrin alanı, şehir merkezine (ilçe) uzaklığı, ulaşım ve sosyal hizmetlere erişilebilirlik (okullar, mağazalar), çevre koşulları, peyzaj vb. dikkate alınır.

6) fiziksel özellikler - kümülatif aşınma ve yıpranma derecesi, toplam (kullanılabilir) alan, amaç ve kullanım, mimari, planlama ve tasarım çözümleri, arsa ve arsa üzerinde herhangi bir iyileştirmenin bulunup bulunmadığı dikkate alınarak değişiklikler yapılır.

Düzeltme miktarını hesaplamak için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

· Eşleştirilmiş satışların analizine dayalı yöntemler– ideal olarak iki nesne seçilir tam bir kopya varlığı bu nesnelerin fiyat farkını açıklayan konum hariç.

· Uzman yöntemler pop hesaplama ravok - örneğin şehir bölgelerindeki konutlar için ortalama piyasa fiyatları gibi piyasa bilgilerine dayanır. Değişiklikler yüzde cinsinden yapılır.

· Düzeltmeleri hesaplamak için istatistiksel yöntemler– gayrimenkul nesnelerinin fiyatlarındaki değişiklikler ile herhangi bir özelliğindeki değişiklikler arasındaki ilişkinin belirlenmesine dayanmaktadır. Bu yöntem en emek yoğun olanıdır.

Uygun analog nesneleri seçtikten ve değerli nesnenin değerini belirlemek için her birinin değerini ayarladıktan sonra, aşağıdaki yöntemleri kullanarak sonuçların uzlaştırılması gerekir:

1) minimum düzeltme yöntemi- Değerli nesnenin değeri, en küçük mutlak düzeltme değerine sahip benzer nesnenin düzeltilmiş değeri olarak belirlenir; Yapılan değişikliklerin sayısı ve büyüklüğü ne kadar küçükse, daha fazla ağırlık Bu satış onay aşamasındadır.

2) ağırlıklı ortalama maliyet yöntemi– Değerlendirilen nesnenin değeri, tüm benzer nesnelerin düzeltilmiş değerinin ağırlıklı ortalaması olarak belirlenir. Bu durumda her sonuç atanır. spesifik yer çekimiörneğin brüt düzeltme tutarından.

Değerlemesi yapılan nesnenin değerinin nihai değeri, karşılaştırılabilir satışların düzeltilmiş değerlerine birim ağırlıklar atanarak elde edilir.

En küçük sayı ve büyüklükte düzeltmelerin uygulandığı seçilen analogun fiyatı, değeri değerlendirilen nesneyle en karşılaştırılabilir olacaktır; en yüksek spesifik ağırlık atanır. Örneğin: .

Gayrimenkulü karşılaştırmalı satış analizi yaklaşımını kullanarak değerlendireceğiz. Bunu yapmak için 3 analog nesne seçeceğiz. Seçilen analogları tablo şeklinde sunalım:

Tablo 7

Mülk satışına ilişkin bilgiler: iki katlı konut binaları

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi, işletmenin gelirini tahmin etmek için güvenilir geçmiş verilerin mevcut olması durumunda, bir işletmenin cari değerini hesaplamak için kullanılır. Aynı zamanda, yukarıda belirtildiği gibi, iş nesnesinin gelecekteki geliri sonraki her dönemde oldukça istikrarlıdır ve yaklaşık olarak mevcut gelire eşit olacaktır veya gelecekteki gelirin büyüme oranı ılımlı olacaktır.

Kullanılan gelir, faiz ve finansal giderler öncesi kazanç, net kar, net nakit akışı ve ödenen temettü miktarıdır. Gelir türünün seçimi işin özelliklerine bağlıdır.

Gelirin doğrudan kapitalizasyonu yöntemini kullanan bir iş nesnesinin ön maliyeti, yıllık gelir PR'sine ve aşağıdaki formül kullanılarak kapitalizasyon oranı K'ya göre belirlenir.

Açıkçası, ne daha az değer kapitalizasyon oranları, yıllık gelirin sabit olması durumunda iş nesnesinin değeri o kadar büyük olacaktır ve bunun tersi de geçerlidir.

Bir işletmenin değerinin gelir kapitalizasyonu yöntemini kullanarak tahmin edilmesi yeterlidir basit yöntem, piyasa koşullarını doğrudan yansıtır.

Piyasa işlemlerine ilişkin bilgi yoksa, iş nesnesinin istikrarlı bir geliri yoksa yöntem kullanılmamalıdır.

Örnek 19. Bu tür ürünler üreten bir işletmenin maliyetini belirlemek A Tabloda sunulan bilgilere dayanarak. 4.3.

Tablo 4.3

Bu tür ürünlerin üretimi için bir işletmenin hesaplanmasıA

Gösterge adı	Anlam
Değerlendirme için arka plan bilgileri
1. Endüstriyel binanın maliyeti, bin ruble.
2. Endüstriyel bir binanın faydalı ömrü
3. Endüstriyel bir binanın getiri oranı
4. Arazi maliyeti, bin ruble.
5. Arazi getiri oranı, %
6. Yıllık üretim ve satış hacmi, adet.
6. Satış fiyatı, bin ruble.
7. Ürün satışından elde edilen gelir, bin ruble.	48.000 x 1,780 = 85.440
8. Ürünlerin üretim ve satış maliyetleri, bin ruble.
9. Üretim hattının hizmet ömrü, yıl
10. Analog üretim hattının getiri oranı

Tahmini göstergeler

11. Endüstriyel bir binanın kapitalizasyon oranı
12. Üretim hattının kapitalizasyon oranı
13. Vergi öncesi üretimden elde edilen net yıllık gelir, bin ruble. (sayfa 7 - sayfa 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Arsaya atfedilen net gelir, bin ruble. (sayfa 3 x sayfa 4: %100)	3.400 x 0,08 = 272
15. Üretim binasına atfedilen net gelir, bin ruble. (sayfa 1 x sayfa 11)	25.600x0,1133 = 2.900
16. Üretim hattına atfedilebilen net yıllık gelir, bin ruble. (sayfa 13 - sayfa 14 - sayfa 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. İşletme maliyeti, bin ruble.	15 625:0,3004 = = 52 014

Çözüm

Bu örnekteki gelir, planlanan ürün hacminin satışından elde edilen gelirler ile üretim ve satış maliyetleri arasındaki fark olarak tanımlanan, ürünlerin üretim ve satışından elde edilen vergi öncesi net yıllık gelirdir. Hesaba katıldığında bileşenler işletme bir üretim binası ve bir üretim hattıdır; her bileşenin kendi kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır. Endüstriyel bir binanın kapitalizasyon oranını hesaplamak için benzer nesnelere yapılan yatırımların getiri oranını (%8 şartına göre) ve kalan 30 yıllık hizmet ömrünü dikkate alıyoruz.

Endüstriyel bir bina için sermaye geri kazanım (getiri) katsayısı:

Endüstriyel bir bina için %3,33 geri ödeme oranıyla kapitalizasyon oranı:

Bir üretim hattının kapitalizasyon oranını hesaplamak için analogdan elde edilen yıllık getiri oranını (%25) ve kalan sekiz yıllık hizmet ömrünü hesaba katıyoruz.

Üretim hattı için kurtarma oranı:

Üretim hattı için kapitalizasyon oranı:

BH 3 arazisine atfedilebilen net gelir, arsanın mevcut değerinin ve arazinin kapitalizasyon katsayısının çarpımı olarak belirlenir (Tablo 4.3'ün 14. sayfasındaki hesaplama). BH endüstriyel binasına atfedilebilen net gelir, f1, binanın mevcut değeri ile endüstriyel bina kapitalizasyon oranının çarpımı olarak belirlenir (Tablo 4.3'ün 15. sayfasındaki hesaplama).

Üretim hattına atfedilebilen net gelir aşağıdaki formülle belirlenir:

Ürün üretmek için üretim hattının maliyeti A formülle belirlenir

Hesaplama sonuçları tabloda verilmiştir. 4.3. Yapılan hesaplamalara göre üretim hattından beklenen net yıllık gelirin 15.625 bin ruble olacağı, dikkate alınan koşulların aynı kalması durumunda işin tahmini maliyetinin ise 52.014 bin ruble olacağı sonucu çıkıyor.

Örnek 20. Talep edilen ürünleri üretmek için bir girişimci, maliyeti 7.500 bin ruble, kullanım ömrü on yıl, maksimum günlük üretkenlik 4.000 birim olan ekipman kurmayı planlıyor. ürünler. Bölgede bulunan analog işletmelerin analizine göre, bu ekipmanların kullanım oranı 0,65, 0,58 ve 0,70, analogların kapitalizasyon oranı ise %35'tir. Tahmine göre %65 ve %70'teki ekipman kullanım olasılığı %30 ve %28 olabilir. Çalışma koşulları: üretim birimi başına satış fiyatı - 2 bin ruble; üretim için doğrudan malzeme maliyetleri fiyatın %25'idir; Direkt işçilik maliyetleri kesintilerle birlikte satış fiyatının %20'si kadardır. İşgücünü motive etmek için ekipman kullanım oranının %65 ve %70 olması durumunda ücretlerin %3 ve %5 oranında artması bekleniyor. Yıllık bakım ve onarım masrafları ekipman maliyetinin %12'sidir. Üretimi organize etmek için 20 m2 alana sahip bir üretim alanı kiralamanız gerekecektir. Aylık kira - 1,2 bin ruble/m2. Diğer gider türlerinin işletme gelirinin %4'ünü oluşturacağı tahmin edilmektedir. Risksiz yeniden yatırım oranı %7'dir. İşletmenin maliyetini belirleyin ve ekipman kullanımının işletme maliyeti üzerindeki etkisini değerlendirin.

Çözüm

Bunu çözmek için analitik bir tablo derleyeceğiz. 4.4.

Tablo 4.4

Net kârın doğrudan kapitalizasyonu yöntemini kullanarak bir işletmenin değerinin belirlenmesi

Dizin	1. seçenek	2. seçenek	3. seçenek

2. Katsayı faydalı kullanım,
3. Yeni üretim için yük olasılığı, P 3
4. Birim satış fiyatı, bin ruble.
5. Aylık iş günü sayısı, D r, gün
6. Opsiyona göre günlük üretilen parça sayısı, adet.	4.000 x x 0,58 = = 2.320	4.000 x x 0,65 = = 2.600	4.000 x x 0,70 = = 2.800
7. Yılda üretilen ürün sayısı, adet. (sayfa 6 x sayfa 5x12 ay)
8. Opsiyona göre yıllık işletme geliri, bin ruble. (sayfa 4 x sayfa 7)
9. Opsiyonun olasılığı dikkate alınarak yılın işletme geliri, bin ruble. (sayfa 8 x sayfa 2)

Devamı
Dizin	1. seçenek	2. seçenek	3. seçenek
10. Yıl için ağırlıklı ortalama işletme geliri, bin ruble.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
VE. Malzeme maliyetleriüretim için bin ruble. (%25 x sayfa 8)
12. Yıllık tahakkuk eden maaş, bin ruble. (sayfa 8 x %20)
13. İş motivasyonu dikkate alınarak ek ödeme, bin ruble.		299.520 x x 0,03 = = 8.986	322.560 x x 0,05 = = 16.128
14. Ekipmanın bakım ve onarımının yıllık maliyetleri, bin ruble.
15. Amortisman masrafları, bin ruble.
16. Kira, bin ruble.
17. Diğer gider türleri, bin ruble. (%4 x x sayfa 8)
18. Ürünlerin doğrudan maliyetleri, bin ruble (sayfa 11 + sayfa 12)
19. Ürünlerin genel giderleri, bin ruble. (sayfa 13 + sayfa 14 + sayfa 15 + sayfa 16 +
20. Ürünlerin toplam maliyeti, bin ruble. (sayfa 18 + sayfa 19)
21. Seçeneğe göre yükleme olasılığı dikkate alınarak toplam maliyetler, bin ruble. (sayfa 3 x sayfa 20)
22. Yıl için ağırlıklı ortalama giderler, bin ruble.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Seçeneğe göre gelir vergisi öncesi öngörülen kar, bin ruble. (sayfa 8 - sayfa 20)
24. Gelir vergisi düşüldükten sonra öngörülen kar, bin ruble. (sayfa 23 x 0,76)
25. Seçeneğe göre ekipman yükleme olasılığı dikkate alınarak, gelir vergisi düşüldükten sonra öngörülen kar, bin ruble. (sayfa 3 x sayfa 24)
26. Gelir vergisi düşüldükten sonra ağırlıklı ortalama kâr, bin ruble.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Bitirme

Olası ekipman kullanım derecesini dikkate alarak, her seçenek için günlük ve yıllık üretim hacmini belirleyeceğiz. Maksimum yük dikkate alınarak günlük ürün çıkışı Evet ve verimlilik faktörü K:

Hesaplama sonuçları tabloda yer almaktadır. 4.4 sayfa 6. Her seçenek için yıllık ürün çıktısı:

Her bir seçenek için öngörülen yükleme olasılığını dikkate alarak işletmenin ortalama yıllık gelirini" formülünü kullanarak belirleyelim.

nerede B| - ilk seçeneğe göre işletme geliri

R - ilk seçeneğe göre ekipman yükleme olasılığı" (hesaplama sonuçları s. 8-10'da sunulmaktadır).

Her bir seçeneğin gerçekleşme olasılığı dikkate alınarak üretimden elde edilen ağırlıklı ortalama işletme geliri 1.462.118 bin ruble olacaktır.

İlk bilgileri kullanarak her seçenek için yıllık toplam maliyeti hesaplayalım. Ana maliyet türleri:

doğrudan malzeme - duruma göre fiyatın veya işletme gelirinin %25'ini oluşturur (s. 11);
ücretler - fiyat veya işletme gelirinin %20'si (s. 12);
işgücü motivasyon maliyetleri: eğer ekipman kullanım derecesi ilk seçeneğe göre artarsa, işletme artacaktır ücretler%3 ve %5 oranında (sayfa 13);
bakım ve onarım maliyetleri orijinal maliyetin %12'sidir:

Amortisman masraflarını, başlangıç maliyetini ve faydalı ömrü (10 yıl) dikkate alarak doğrusal yöntemi kullanarak hesaplıyoruz:

N am = 1: T= 1: 10 = 0,10 AM = 0,10x 7500 bin ruble. = 750 bin ruble. (sayfa 15);

Kira, 20 m2'lik üretim ekipmanı alanı dikkate alınarak hesaplanır, aylık kira 1,2 bin ruble/m2'dir, yıllık kira ödemeleri şöyle olacaktır:

Diğer gider türleri - işletme gelirinin %4'ü (s. 17).

Elde edilen verilere dayanarak, her bir seçeneğe ilişkin toplam doğrudan maliyetler (direkt malzeme ve doğrudan işçilik maliyetleri) ve toplam genel giderler sayfa 18 ve sayfa 19'da verilmiştir. Her seçenek için vergi öncesi ve vergi sonrası kâr hesaplamaları ve ayrıca iş sonuçlarında ağırlıklı ortalama net kârın değeri 23-26. sayfalarda sunulmaktadır.

Bir işletmenin değerini değerlendirmek için, risksiz yeniden yatırım oranının %7, analog nesnelerin kapitalizasyon oranının %30 olduğunu dikkate alarak kapitalizasyon oranının değerini hesaplayacağız.

%7 oranında yatırımın geri dönüş oranı ve ekipmanın 10 yıllık hizmet ömrü şöyle olacaktır:

İşletme değerlemesi için kapitalizasyon oranı:

Elde edilen verilere göre, olası yükleme ekipmanı seçenekleri dikkate alındığında, yılın ağırlıklı ortalama işletme gelirinin 1.462.118 bin ruble olacağı, ürünlerin üretimi ve satışından gelir vergisi düşüldükten sonraki ağırlıklı ortalama kârın ise şu şekilde olacağı anlaşılmaktadır: 559.763 bin ruble, net kâra göre satış getirisi - %38,28 (559.763: I 462.118 x %100), ağırlıklı ortalama iş maliyeti - 1.325.189 bin ruble.

Yük seviyelerinin iş değeri üzerindeki etkisini değerlendirelim. Ekipmanı maksimum kapasitenin %58'inde kullanırken işletme geliri 1.336.320 bin ruble, gelir vergisi ödendikten sonraki net gelir 16.485 bin ruble, satış getirisi ise %38,65'tir. Ekipmanı %70 oranında kullanırken işletme geliri 1.612.800 bin ruble, gelir vergisi ödemesi sonrası kar 611.391 bin ruble, satış getirisi ise %37,91. Bu, ekipman kullanımındaki %12 artışla işletme gelirinin 276.480 bin ruble artacağı anlamına geliyor. (1.612.800 - 1.336.320) veya %20,69, gelir vergisi sonrası net kar 94.906 bin ruble arttı. (61 1 391 - 516 485) veya% 18,38 oranında artacak ve işin maliyeti de 224 683 bin ruble artacak. (1.447.422 - 1.222.739) veya %18,38 oranında. Belirlenen şartlarda ekipman kullanım oranının %1 artmasıyla işletme maliyeti de %1,53 arttı (18.38:12).

Örnek 21. İş nesnesinin mevcut yıllık geliri 3.500 bin ruble, getiri oranı ise %18'dir. Tahmine göre, önümüzdeki altı yıl içinde bir iş nesnesinin değerinin, ekonomik olayların iyimser gelişimiyle %48, en muhtemel gelişmeyle %32 ve kötümser tahminle 10 oranında artması bekleniyor. %. İyimser bir tahminin olasılığının %20 ve kötümser bir tahminin %30 olduğunu dikkate alarak kapitalizasyon oranını, iş nesnesinin mevcut değerini ve altı yıl içindeki yeniden satış değerini belirleyin.

Çözüm

Yatırımların %18'lik getiri oranını dikkate alarak tazminat faktörünün oranını hesaplayalım:

Değerlendirme konusunun güncel değeri:

Bir nesnenin %10'luk değer artışı dikkate alınarak yeniden satış maliyeti:

Nesnenin mevcut değeri ve nesnenin yeniden satış değeri değerlerini kullanarak bu göstergelerin ağırlıklı ortalama değerlerini hesaplıyoruz. Hesaplama sonuçları tabloda özetlenmiştir. 4.5.

Tablo 4.5

Bir iş nesnesinin mevcut değerinin hesaplanması ve değerindeki artış dikkate alınarak yeniden satışı

Dizin	Tahmin seçeneği
Dizin	İYİMSER	en büyük ihtimalle	karamsar
1. Mülkün mevcut geliri, bin ruble.
2. Gelir artış oranı, %
3. Tahminin olasılığı
4. Tazminat faktörü oranı, %
5. Ertelenmiş gelir oranı, %
6. Düzeltme kapitalizasyon oranı, %
7. Nesnenin mevcut değeri, bin ruble.
8. Yeniden satış nesnesinin maliyeti, bin ruble.
9. Ağırlıklı ortalama bugünkü değer	27.090x0,10 = = 2.709	23.956 x 0,50 = = 11.978	20.661 x0,30 = = 6.198
Bir iş nesnesinin olasılıksal ağırlıklı ortalama mevcut değeri, bin ruble.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Ticari bir yeniden satış nesnesinin ağırlıklı ortalama maliyeti, bin ruble.	40.093 x0,10 = = 4.009,3	31.622x0,5 = = 15811	22.727 x 0,30 = = 6818,1
Olası ağırlıklı ortalama yeniden satış değeri, bin ruble.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

Elde edilen verilere dayanarak aşağıdaki sonuçlar çıkarılabilir. Gelecekte bir mülkten elde edilen gelirin büyüme oranındaki bir azalma, ertelenmiş gelir oranında bir azalmaya yol açar, bu da gelir kapitalizasyonunun düzeltme oranında bir artışa ve dolayısıyla cari değerde bir azalmaya yol açar ve Değerlendirilen mülkün yeniden satış değeri. Örneğin gelir artış oranının %48'den %10'a düşmesi, ertelenmiş gelir oranının da %5,08'den %1,06'ya düşmesine neden oldu.

Gelir artış hızına ve tahminin gerçekleşme olasılığına bağlı olarak bir iş nesnesinin mevcut değeri 20.661 bin ruble arasında değişebilir. 27.090 bin ruble'ye kadar ağırlıklı ortalama cari değer 20.885 bin ruble. Bir nesnenin yeniden satış fiyatı 22.727 bin ruble arasında değişebilir. 40.093 bin ruble'ye kadar ağırlıklı ortalama yeniden satış maliyeti 26.638 bin ruble.

Örnek 22. OJSC, ürün satış hacmini genişletmeyi planlıyor, bunun için iki satış odası kiralamak gerekiyor farklı bölgelerşehirler, her birinin alanı 300 m2 ve 450 m2, her satış alanında kullanılmayan alan alanın% 6 ve 8'i, 1 m2 için aylık kira bedeli 500 ruble. ve 430 ruble, maliyet Ticari ekipman sırasıyla 125 bin ruble'ye eşit. ve 190 bin ruble. Yatırımlar öz kaynaklar ve borç alınan kaynaklar kullanılarak yapılacaktır. İlk nesnenin %30'u ödünç alınan fonlardan finanse edilecek, kredinin faiz oranı %25, ilk nesneden getiri oranı 2,10. İkinci nesnenin %45'i ödünç alınan fonlardan finanse edilecek, kredinin faiz oranı %20, ikinci nesnenin getiri oranı ise yalnızca 1,76 olabilir. Faiz oranı değerleme sırasında özsermayede - %15.

Değerlendirme sırasında JSC'nin öz fonlarının miktarı 3 milyon ruble idi. Öz fonların yeterliliğini ve bunları nesnelere yatırmanın fizibilitesini, mal sahibi için minimum getiri düzeyini değerlendirin.

Çözüm

İlk veriler ve hesaplama sonuçları tabloda sunulmaktadır. 4.6. Çözümü aşağıdaki sırayla gerçekleştiriyoruz.

Tablo 4.6

Ticari nesnelere yapılan yatırımlardan net işletme gelirinin hesaplanması

Devamı

İş nesneleri için tahmini göstergeler
9. Yılın potansiyel brüt geliri, PVD, ovmak. (sayfa 1 x sayfa 4x12 ay)	300 x 500 x 12 = = 1.800.000	450x430x12 = = 2.322.000
10. Kullanılmayan alan, m 2 (sayfa 1 x satır 1.1: 100)		450 x 0,08 = 36
11. U B'deki tesislerin yetersiz kullanımından kaynaklanan kayıplar, ovmak. (sayfa 10 x x sayfa 4x12 ay)	15 x 500 x 12 = = 90.000	36x430x12 = = 185.760
12. DVD'nin gerçek brüt geliri, ovmak. (sayfa 9 - sayfa 11)
13. İşletme giderleri, ovmak. (sayfa 9 x sayfa 8: 100), aşağıdakiler dahil:
14. Amortisman, ovmak. (sayfa 2 x sayfa 3: 100)	125.000x0,12 = = 15.000	190.000x0,11 = = 20.900
15. ChOD yılı net faaliyet geliri, ovmak. (sayfa 12 - - sayfa 13 + sayfa 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Nesnenin değerleme tarihi itibariyle maliyeti, ovmak.
17. Nesnenin minimum fiyatı (%75 x sayfa 16 + sayfa 2)	1.005.000 x 0,75 + + 125.000 = 878.750	2.144.440x0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Nesnenin maksimum fiyatı (%150 x sayfa 16 + sayfa 2)	1.005.000 x 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440x1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Bir nesnenin ortalama fiyatı (sayfa 17 + sayfa 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Bitirme

Kullanım alanı ve aylık kirayı dikkate alarak kayıp ve giderleri hesaba katmadan %100 kullanımla mülkten alınabilecek potansiyel brüt geliri hesaplayalım:

Nerede S- değerlendirme nesnesinin alanı;

AR PL - aylık kira.

Hesaplamalar tablonun 9. sayfasında sunulmaktadır. 4.6.

Bir mülkün yetersiz kullanımından kaynaklanan kayıpları - tesislerin yetersiz kullanımından kaynaklanan kayıpları hesaplayalım:

burada 5 M, değerlendirme nesnesinin kullanılmayan alanıdır.

Hesaplama sonuçları sayfa 11'de.

Mülkün yetersiz kullanımından kaynaklanan tahmini kayıpları dikkate alarak gerçek brüt geliri hesaplayalım:

Hesaplama sonuçları s. Ben.

Değerlendirilen mülkün tahmini işletme maliyetlerini - tesisin sorunsuz işleyişini ve gelirin yeniden üretimini sağlamak için gerekli işletme giderlerini, sorunun koşullarını dikkate alarak hesaplayalım:

PPV'nin potansiyel brüt gelir olduğu;

N veya - işletme giderlerinin potansiyel brüt gelir içindeki payı.

Amortisman kesintileri işletme giderlerinde vurgulanmıştır, hesaplamalar 13 ve 14. sayfalardadır.

Tahmini net işletme gelirini (NOI), fiili işletme geliri ile işletme maliyetleri arasındaki fark (amortisman A hariç) olarak hesaplayalım:

Hesaplama sonuçları 15. sayfadadır.

NER, değerlendirme tarihinde SOO değerlendirme nesnesinin değerini temsil eder. Değerleme sırasında ilk değerleme nesnesinin maliyeti 1005 bin ruble, ikinci nesnenin maliyeti ise 2144.440 bin ruble idi.

Her bir nesnenin ortalama fiyatını, nesnenin değerleme tarihindeki maliyetine, ekipman maliyetine ve nesnelerin maliyetinin net işletme gelirinin (en azından) %75'inden (minimum) %150'sine kadar değişebileceği varsayımına dayanarak belirleyeceğiz. net işletme geliri (maksimum) ve işletme ekipmanının maliyeti, değerlendirmenin amacı:

Hesaplama sonuçları 17-19. sayfalarda sunulmaktadır.

Yapılan hesaplamalar sonucunda şunu gördük. ortalama tutar birinci ve ikinci iş nesnelerinin toplamı 1255.625 bin ruble. ve 2602.495 bin ruble.

Ödünç alınan sermaye için her bir değerleme nesnesi için kapitalizasyon oranını veya sermaye fiyatını D payını (finansman kaynaklarında iskonto oranı) kullanarak hesaplayalım. dlc, ve yatırımcı K pl için gerekli getiri. Borç sermayesi için kapitalizasyon oranı:

Karşılaştığımız sorunun koşullarına göre:

ilk seçeneğe göre:

ikinci seçeneğe göre:

Hesaplama sonuçları sayfa 20'de gösterilmektedir.

CHOD'un net işletme gelirini K tavan kapitalizasyon oranına bölerek her nesnenin gerçek PC değerini hesaplayalım:

Hesaplama sonuçları sayfa 21'de sunulmaktadır.

Bu yatırımlara yatırılan özsermaye getiri oranının ne olması gerektiğini kapitalizasyon oranının yapısını dikkate alarak belirleyelim:

D nerede*. - borç alınan sermayenin payı;

d x -ödünç alınan sermayenin fiyatı;

D s, - özsermaye payı; dcc- öz sermayenin fiyatı.

Hesaplamalar sayfa 22'de sunulmaktadır.

İlk seçenek için:

Dolayısıyla, yatırımın mali yapısı göz önüne alındığında, ilk iş nesnesine yatırılan minimum özsermaye getirisi %12,14 olmalıdır, yani. özsermayenin her rublesi için 12,14 kopekten az olmamalıdır. net kazanç. Aksi takdirde yatırım kârsız olacaktır.

İkinci seçenek için:

Dolayısıyla, yatırımın mali yapısı göz önüne alındığında, ikinci değerleme nesnesine yatırılan minimum özsermaye getirisi %12,73 olmalıdır, yani. Her özsermaye rublesi için en az 12,73 kopek bulunmalıdır. net kazanç. Aksi takdirde yatırım kârsız olacaktır.

Özsermaye payını (D ss) ve merkezi ısıtma tesisinin ortalama satın alma fiyatını dikkate alarak yatırım nesnelerine yatırılması gereken özsermaye miktarını şu şekilde belirleyelim:

İlk seçeneğe göre:

İkinci seçenek için:

İki seçeneği hesaba katarsak: 878.938 RUB. + 1.431.372 ovmak. = 2.310.310 ovmak.

Dolayısıyla bu iş nesnelerine 2.310.310 ruble yatırım yapmak gerekiyor. kendi fonları. Nesnelerin değerlendirilmesi sırasında JSC'nin öz fonlarının miktarı 3 milyon ruble, yani. Şirketin yatırım yapmaya yetecek kadar öz kaynağı var.

Bir OJSC'nin bu nesnelerin edinilmesi sonucunda alabileceği minimum net kâr miktarını, özsermaye için kapitalizasyon oranını özsermaye miktarıyla çarparak hesaplayalım:

İlk seçeneğe göre:

İkinci seçenek için:

Dikkate alınan koşullar sağlanırsa, kendi fonlarının iş nesnelerine yatırılmasından elde edilen toplam net kâr 288.917 ruble olacaktır.

Geleneksel versiyonunda “Doğrudan kapitalizasyon yöntemi” genel terimiyle birleştirilen bir grup yöntem, Gayrimenkul Değerleme Raporlarında yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak Raporların, kullanılan modellerin uygulanabilirliğine ilişkin varsayımları ve sınırlamaları belirtmesi son derece nadirdir. Ve bu anlaşılabilir bir durum. Bu yöntemin uygulanabileceği koşulları (varsayımları) belirtirseniz, ana konumlar açısından ticari ve konut amaçlı gayrimenkullerle ilgili gerçek durumun çoğu zaman bu varsayımlara uymadığı açıkça ortaya çıkacaktır. Bu yöntemlerin meşru kullanımına ilişkin sorunlar, gayrimenkul değerlemesi üzerine teorik literatürde (Gribovsky, Ozerov, Mikhailets vb.) tartışılmaktadır. Bu konuların en genel konumlardan ele alındığına özellikle dikkat edilmelidir. Ancak Gayrimenkul Değerleme Raporlarının analizinin gösterdiği gibi, bu alandaki teorik araştırmalar, uygulamacı Değerleme Uzmanlarının çoğunluğu tarafından fark edilmemektedir. Bu nedenle, soruna uygulamalı bir değerleme uzmanının bakış açısından dönmek bana faydalı görünüyor. Bu makale, istikrarsız bir ekonomide gayrimenkulün değerlendirilmesinde sıklıkla karşılaşılan tipik durumları standartlaştırmaya çalışmaktadır. bu dönemin Rusya'da bu durumlarla ilgili varsayım paketlerini formüle edin ve kapsamı genişletin pratik durumlar doğrudan büyük harf kullanımı yönteminin formülleri doğru bir şekilde kullanılabildiğinde. Asıl dikkat, artan emlak fiyatları ve artan kira oranlarını dikkate alan modellere veriliyor. Son 5 yılda "yaşlanan" mülklerin bile fiyatlarının enflasyonun çok üzerinde arttığını fark etmemek mümkün değil. Söz konusu sorunun resmini tamamlamak için bu çalışmalardan bazı hükümler burada kısmen tekrarlanmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyon yöntemine uygun olarak (örneğin bakınız) kapitalizasyon oranı (R) Gayrimenkul değerleme sorunuyla ilgili olarak net işletme gelirini dönüştürmenize olanak tanıyan belirli bir katsayı vardır. (D), mevcut değerle gelecek yıl beklenen (PV) formülü kullanarak özellik:
PV = D/R (1)
Bu durumda kapitalizasyon oranı iki unsurdan oluşur:

Yatırımın geri dönüş oranı
Yatırımın geri dönüş oranı (sermaye geri kazanım oranı).

Yatırımın geri dönüş oranı, risksiz ve likit araçların piyasa getirisi ve gelecekteki gelirin belirsizliği ve değerlemesi yapılan mülkün yetersiz likiditesiyle ilişkili risk primi tarafından belirlenir. Sermaye geri kazanım oranı, mülkün beklenen kullanım süresi boyunca yıllık sermaye kaybının miktarına, net gelir tutarındaki değişikliğin niteliğine ve elde edilen gelirin yeniden yatırım yöntemine göre belirlenir. Literatürde açıklanan üç sermaye getirisi modeli vardır:

Düz çizgi (Ringa modeli)
Tazminat fonuna göre (Hoskold modeli)
Yıllık gelir (Inwood modeli)

Buna ek olarak, yıllık geliri piyasa değeriyle ilişkilendiren ve esas olarak eskiye dönme maliyetini tahmin etmek için kullanılan Gordon modeli pratikte yaygınlaştı. Ring'in modeli, gelir akışının her yıl azalacağını varsaymaktadır. Sürekli artan kira oranları bağlamında böyle bir varsayım oldukça şüpheli görünmektedir. Bu nedenle bu model pratikte kullanılmamaktadır. Hoskold'un yöntemi de bulunamadı geniş uygulama gayrimenkulü değerlendirirken, kiradan alınan paranın yıllarca depozitoda veya diğer risksiz ve buna bağlı olarak düşük gelirli araçlarda biriktirildiği ve etkin bir mal sahibinin stratejisi için tipik olmayan bir durumu ifade ettiği için . Tarafımızca incelenen ve İnternet kaynaklarında yayınlanan Raporların analizi, Inwood modelinin en yaygın şekilde kullanıldığını ve görünüşe göre modern pazarın gerçeklerini daha büyük ölçüde yansıttığını göstermektedir.

Başlangıçta sözü edilen modeller ve bunlara karşılık gelen formüller, indirgeme yöntemiyle doğrudan ilgili olmayan genel hususlardan elde edildi. nakit akışları. Ancak, uygulamalı alanların gelişim tarihinde sıklıkla olduğu gibi, doğru tahminler daha sonra kesin olarak doğrulandı. genel teori. İÇİNDE bu durumda aynı şey oldu. Doğrudan büyük harf kullanımı yönteminin formüllerini kesinlikle matematiksel olarak elde etmenin mümkün olduğu ortaya çıktı. klasik yöntem Değerlemesi yapılan varlığın yarattığı nakit akışlarının iskonto edilmesi. Bu, yalnızca uygulama kapsamını daha doğru bir şekilde belirlemeyi değil, aynı zamanda bunları geniş bir gerçek durumlar sınıfına genişletmeyi de mümkün kıldı. Bu tür dönüşümler için özel teknik birçok yayında bulunabilir (örneğin bkz.). Aşağıdaki modeller, mülklerin tüm değerlerini kaybetmediği ve orijinal yatırımın yalnızca bir kısmının geri kazanılmasının gerektiği durumlar da dahil olmak üzere çeşitli durumları kapsamaktadır. Bu formüller aynı zamanda tahmin dönemi için kira oranlarında beklenen büyümeyi ve gayrimenkul fiyatlarında beklenen artışı da hesaba katıyor. Bu nedenle, Gayrimenkul Değerleme Uzmanının pratik çalışmalarında karşılaştığı daha geniş yelpazedeki pratik durumlar için uygundurlar. Tüm formüller, çok genel tipik durumlar için geleneksel nakit akışı iskonto modeline dayalı olarak elde edildiğinden, indirgenmiş nakit akışı yöntemine dayalı değerlendirme sonuçlarıyla tamamen uyumludur.
Doğal olarak, önerilen tipik durumlar listesinin kapsamlı olduğu düşünülmemelidir. Gerçek hayat her zaman tüm modellerden daha zengin ve daha çeşitlidir.

Tipik durum 1. (Geleneksel Inwood modeli)

Geleneksel Inwood modeli, tahmin süresinin bir nesnenin kalan ömrünün tamamı olduğu ve değer verilen nesnenin tamamen değer kaybıyla sonuçlandığı bir durumu ifade eder. Temel varsayımları formüle edelim. bu model adil:

Tesisin beklenen hizmet ömrü N yıllar.
Tüm çalışma süresi boyunca (tahmin süresi), nesne şunları getirir: sabit gelir, eşit D.
Hizmet ömrünün (tahmin süresi) sonunda nesne değerini, yani gelecekteki değerini tamamen kaybeder. FVn = 0.

İndirgeme yöntemine göre formüle edilen varsayımlar altındaki cari değer aşağıdaki ifadeyle belirlenir.
(2)
Geçerli değere ilişkin ifadenin şu şekilde temsil edilebileceğini göstermek kolaydır (örneğin bkz.):
,

Bileşik faiz fonksiyonunu kullanma K6(r,n) Birimin amortismanına katkısını karakterize eden mevcut değer formülü şu şekilde olacaktır:

Hesaba katıldığında

Nerede K3(r,n)- tazminat fonu faktörü eşit
(3)

kapitalizasyon oranı için geleneksel formülü elde ederiz:
(4)
Inwood modeline göre sermaye değişimi ile büyük harf kullanımı yönteminin temel formülü olarak tüm kitaplarda verilmektedir.

Tazminat Fonu Faktörü K3(r,n) r getirisi ile yeniden yatırıma dönüştürüldüğünde dönem boyunca birikim sağlayacak ödemelerin miktarını karakterize eder N yıl bire eşit miktarda. Formül (4)'teki bu unsur, satın alma için harcanan ve beklenen ömür boyunca kaybedilen sermayenin geri ödenmesi ihtiyacını yansıtmaktadır.

Bu formüller günümüzde gayrimenkul değerlemesinde oldukça yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak altında yatan varsayımlar göz önüne alındığında, kullanımında daha dikkatli olunmalıdır.

Gerçekten de zaten uzun zaman Kira oranları istikrarlı bir şekilde artıyor ve bu büyümenin beklenen gelecekte tamamen duracağını varsaymak için hiçbir neden yok. Standart ömür sona erdikten sonra gayrimenkulün değerinin sıfır olacağını varsaymak da oldukça şüpheli görünüyor. En azından, arsa mülk sahibine aitse, mülk tamamen yok edildikten sonra bile, arsa sahibi, arsanın maliyeti ve yapı elemanlarının bir kısmı tutarında bir miktar sermayenin sahibi olarak kalır. Bu nedenle yukarıda formüle edilen varsayımları doğrulamak her zaman mümkün değildir.

Ancak özel gayrimenkullere değerleme yapılırken bu gibi durumlar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin, nüfusa hizmet veren gaz boru hattı sistemlerinin işletilmesinden elde edilen gelir artmıyor ( gerçek fiyatlar, enflasyon olmadan) ve bu yapıların değeri yaşlandıkça düşer ve ömürlerinin sonunda sıfır olur. Nüfusun güç kaynağıyla ilgili gayrimenkullerin ve sosyal öneme sahip diğer nesnelerin değerlendirilmesinde de benzer bir durum ortaya çıkıyor.

Tipik durum 1a

Bu durum, 1. tipik durumun tüm özelliklerini yalnızca bir ek varsayımla korur: Tesisin beklenen ömrü çok uzundur (neredeyse sınırsızdır).

Dolayısıyla iade edilecek tutar sonsuz sayıda yıla yayılmaktadır ve formüllerden de anlaşılacağı üzere kapitalizasyon oranı (3), (4) R:
R = r(5)

Bu formülün uygulanabilirliği konusunda ilk duruma ilişkin yorumları da akılda tutmak gerekir.

Tipik durum 2

Hesaplama, mülkün ve piyasanın bir miktar istikrar (durağanlık) sergilediği sınırlı bir tahmin ufku için gerçekleştirilir ve bu da bize aşağıdaki varsayımları yapmamıza olanak tanır:

Bu durumda nakit akışının bugünkü değerinin hesaplanması basit bir doğrusal denklemin çözülmesine indirgenir. PV:

Açık dönüşümlerden sonra, mevcut değeri hesaplamak için yoğunlaştırılmış bir formül elde ederiz.

Buradan:
Veya standart forma indirgeyerek şunu elde ederiz:
(6)

Ortaya çıkan formül, türetilmesiyle birlikte çeşitli yayınlarda verilmektedir (örneğin bakınız). Ancak, Değerleme Uzmanları tarafından nadiren kullanılır. Yukarıda belirtildiği gibi çoğu durumda formül tercih edilir (4) . Yazara göre mülkün değerinin ne kadarını kaybedeceğinin varsayımı 5 yıl, mülkün tamamen değerini kaybetmesinin kaç yıl süreceğini tahmin etmekten daha doğaldır. Geleneksel Inwood formülüne göre değerlendirme yapılırken genellikle yapıldığı gibi, kalan hizmet ömrünü standart süreye göre hesaplamak tamamen şüpheli görünüyor. (4) . Bu, kapitalizasyon oranının bu versiyonunun bazı durumlarda geleneksel olandan daha haklı olabileceğini iddia etmek için zemin hazırlıyor (4) .

Ancak bu formülün kullanımında sabit gelir varsayımı ve gayrimenkul değerinde büyüme olmaması nedeniyle sınırlamalar devam etmektedir. Bu tür varsayımlar pek gerçekçi görünmüyor mevcut durum yukarıda belirtildiği gibi özel gayrimenkullerin değerlendirilmesi sırasında ortaya çıkan durumlar hariç, emlak piyasası.

Tipik durum 2a

Bu durum, tek bir açıklamayla 2. tipik durumun tüm özelliklerini taşımaktadır:

Tahmin dönemi boyunca mülkün değerinde gözle görülür bir kayıp beklenmemektedir veya bu düşüş, fiyatlardaki karşılık gelen artışla telafi edilecektir. Bu durumda mülkün değerinin tahmin dönemi sonuna kadar değişmeden kaldığını varsayabiliriz. (FVn = PV) ve dolayısıyla nesne n yıl sonra yeniden satıldığında, ilk yatırımın tamamı iade edilecektir. Bu varsayım altında, formülden de anlaşılacağı üzere harcanan fonların ve kapitalizasyon oranının iade edilmesine gerek yoktur. (6) , getiri oranına eşit olur:
R = r

Tipik durum 3.

Bu durum, gayrimenkulün piyasadaki genel büyümesine bağlı olarak gayrimenkulün piyasa değerinin artması ve eş zamanlı olarak gayrimenkulün değer kaybı nedeniyle değer kaybı yaşaması ile ilişkili etkileri yansıtmaktadır. Hesaplama formülünü türetirken yapılan ana varsayımları formüle edelim.

Bu varsayımlar altında, bir mülkün mevcut değerinin hesaplanmasına yönelik denklem şu şekli alacaktır:
(7)

Yukarıda açıklananlara benzer dönüşümlerden sonra kapitalizasyon oranı şu şekilde yazılabilir:
(8)

Burada şu duruma dikkat edilmelidir. Böyle bir modelin doğrudan kullanımı oldukça sınırlıdır. Gerçek şu ki, gayrimenkul fiyatlarındaki eş zamanlı artışla birlikte kira gelirinin sabit kalması piyasa için tipik değildir. Bu nedenle bu modelin kullanımı dikkatli kullanılmalıdır. Ortaya çıkan ifadenin belirli durumlarda doğrudan büyük harf kullanımı katsayısı için iyi bilinen formüllere dönüştüğünü görmek kolaydır. Özel durumları ele alalım:

1. Gayrimenkulde büyüme yok, kısmi aşınma ve yıpranma öngörülüyor:

Formül eşleşiyor (6)

2. Gayrimenkul büyümesi yok, tamamen amortisman öngörülüyor

Formül eşleşiyor (4)

Gayrimenkul büyümesi tahmin ediliyor ve tahmin süresi boyunca aşınma ve yıpranmaya bağlı değer kaybının önemsiz olduğu varsayılıyor:

4. Gayrimenkulde büyüme yok, tahmin dönemindeki aşınma ve yıpranma önemsizdir (değer azalması ihmal edilebilir). Bu durumda:

Tipik durum 4

Bu tipik durum, kira oranlarının eşit oranda arttığı durumu ifade eder. G ve mülkün değeri tahmin döneminin sonuna kadar sıfır olacaktır. Değerlemesi yapılan nesnenin kısa süreliğine kiralanan bir arsa üzerinde yer alan bir bina olması durumunda değerleme uzmanı bu durumla karşı karşıya kalır (örneğin; 5 yıl). Bu durumda kira oranı piyasayla birlikte artar, ancak belirli bir sürenin ardından bina yıkıma tabi olur ve dolayısıyla böyle bir mülkün eski haline döndürülmesinin maliyeti sıfıra eşit kabul edilebilir. Hesaplama formülü türetilirken kabul edilen, söz konusu duruma karşılık gelen ana varsayımları formüle edelim.

(9)

Basit dönüşümlerden sonra, mevcut değer için doğrudan kapitalizasyon katsayısının şu şekilde sunulabileceği basit bir formül elde ederiz:
(10)

İlave varsayımlar eklendiğinde bu formülün bilinen formüllere dönüştüğünü göstermek kolaydır. Özellikle ne zaman g=0(ödeme artışı yok), formül (10) formüle giriyor (4) tipik bir durum için 1 .

Tipik durum 5

Kira oranlarının sabit bir oranda artacağı varsayılmaktadır G. Gayrimenkulün değeri de aynı oranda artıyor. Ancak tahmin dönemi boyunca gözle görülür bir aşınma beklenmemektedir.

Durum oldukça doğaldır. Gayrimenkul fiyatlarının kısa sürede hızlı arttığı dönemlerde, yaşlanmaya bağlı değer kaybının etkisi göz ardı edilebilmektedir.

Hesaplama formüllerini türetirken kabul edilen, söz konusu duruma karşılık gelen ana varsayımları formüle edelim.

Tahmin dönemi - N yıllar. Tahmin dönemi boyunca kiralar artıyor ve buna bağlı olarak mülk, yıllık olarak eşit oranda artan net işletme geliri üretiyor. G.
Net işletme gelirinden elde edilen yıllık ödemeler her yılın sonunda alınır.
Dönemsel gelirin sermaye getirisini temsil eden kısmı, yatırım getirisi oranında yeniden yatırılır.
Tahmin süresi sonunda nesne orijinal değerini kaybetmez (tahmin süresi boyunca aşınma ve yıpranma nedeniyle oluşan değer kaybı ihmal edilebilir).
Tahmin döneminin tamamı boyunca, emlak piyasasının fiyatları yıllık olarak eşit oranda artırması bekleniyor. G. Bu nedenle tahmin döneminin sonunda emlak piyasasındaki fiyatlar artacak (1+g)^n bir kere. Buna göre değerlendirilen nesne için de aynı büyüme bekleniyor.

Bu varsayımlar altında, bir mülkün mevcut değerinin hesaplanmasına yönelik denklem şu şekilde yazılabilir:
(11)
Açık dönüşümlerden sonra iyi bilinen Gordon formülünü elde ederiz:

Buna göre kapitalizasyon oranı şu şekildedir:
(12)

Esasen, doğrudan kapitalizasyon yöntemi için temel formül olarak Gordon formülünün kullanılması, çok uzun bir süre boyunca kiradaki artışın, binanın yıpranmasından kaynaklanan azalmadan önemli ölçüde daha önemli olması beklenebilirse mümkündür. . Bazı durumlarda bu varsayım oldukça haklı görünmektedir. Gerçekten de son yıllar Kira oranlarında ve buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında, fiziki yıpranma ve yıpranmadan kaynaklanan değer kaybının çok üzerinde istikrarlı bir artış yaşandı. Sonuç olarak, örneğin üç yıl önce satın alınan bir ofis, doğal yaşlanmasına rağmen bugün satın alındığından daha yüksek bir değere sahip. Bu durumda sermaye geri ödemesinden bahsetmeye gerek yoktur. Dolayısıyla, yeterince uzun bir vadede emlak piyasasındaki fiyatların ve buna karşılık gelen kira oranlarının eşit bir sabit oranda büyüyeceği varsayımına dayanırsak G ise piyasa değeri Gordon formülüne göre belirlenir. Formül elde edilirken sonsuz bir akışın varsayılmadığını özellikle vurgulamak gerekir. Dolayısıyla Gordon'un modeli yalnızca sonsuz akış için geçerli değildir. Tahmin edilen piyasa dinamiklerine ilişkin daha yumuşak varsayımlar altında da kullanılabilir. Gordon modelinin meşru kullanımı için, mülk fiyatlarının ve kira oranlarının sözde "eş zamanlı" ('dan itibaren bir dönem) sabit bir yıllık oranda artması yeterlidir.

Çoğu durumda bu varsayım, öngörülebilir gelecekte sürekli büyüme varsayımlarından daha makul görünmektedir.

Tipik durum 6

Bir mülkün değerindeki değişikliklerin iki karşıt faktörün etkisi altında meydana geldiği varsayılmaktadır. Bir tarafta aşınma ve yıpranma var, bunun sonucunda da tahmin dönemi boyunca gayrimenkulün değerinin bir kısmı kayboluyor. Öte yandan, benzer mülklere yönelik pazarın genel büyümesiyle birlikte gayrimenkul maliyeti de artıyor. Bu durum en genel olanıdır ve bizim açımızdan emlak piyasasındaki gerçek durumu en doğru şekilde yansıtmaktadır. Formülün türetilmesinde kullanılan ana varsayımları belirtelim:

Bu varsayımlar altında, bir mülkün mevcut değerinin hesaplanmasına yönelik denklem şu şekilde yazılabilir:

Basit dönüşümlerden sonra, kapitalizasyon oranı için şu şekilde bir formül elde ederiz:
(13)

Bu ifade gayrimenkulle ilgili genel durumu en iyi yansıtıyor. Burada nesnenin çalışma sırasında (fiziksel ve ahlaki olarak) yıprandığı ve ilk değerini kaybettiği dikkate alınır. Aynı zamanda piyasadaki genel süreçler, değerinde bir artışa ve aynı zamanda faaliyetinden elde edilen gelirde de bir artışa yol açmaktadır. Bu model açısından bakıldığında bir mülkün değeri zamanla aşınma ve yıpranmaya maruz kalsa da artabilir. Bu gerçekliğe çok iyi uyuyor Bugün Yaşlanma özelliklerinin değerinin çok hızlı bir şekilde arttığını izledikçe.

Doğal olarak bu ifade, uygun varsayımlar dahil edildiğinde daha önce elde edilen formüllere indirgenir. Örneğin, tahmin dönemi boyunca aşınmanın gözle görülür şekilde ortaya çıkmayacağını varsayarsak (ben=0) O zaman kapitalizasyon oranının genel ifadesi, iyi bilinen Gordon formülü biçimini alacaktır:
Özet veriler

Sonuç olarak, çeşitli durumlara ve ilgili varsayımlara karşılık gelen formüllerin bulunduğu bir tablo sunuyoruz.

Masa:

Durumun açıklaması (Temel varsayımlar)	kapitalizasyon oranı

TS-1 Gayrimenkulün yıpranması, işletme sonunda tamamen değer kaybı. Gelir sabittir.
TS-2 N eşittir BEN. Emlak piyasasında fiyatlarda artış yok FVn = (1 - I)PV Gelir sabittir.
TS-1a Sınırsız hizmet ömrü (sonsuz gelir akışı), Sabit gelir
TS-2a Aşınma ve yıpranma yok, gayrimenkul büyümesi yok (FVn = PV).Gelir sabittir	(ne olursa olsun N)

TS-3 Gayrimenkulün amortismanı. Kısmi değer kaybı. Döneme ilişkin yüzde olarak ifade edilen amortisman N eşittir BEN. Gayrimenkul değerleri her yıl artıyor G. (FVn = (1+g)^n) Gelir sabittir.
TS-3a G. (FVn = (1+g)^n). Gelir sabittir.
TS-4 Kullanım sonunda tamamen değer kaybı G.
TS-5 Aşınma yok. Gayrimenkul değerleri her yıl artıyor G (FVn = (1+g)^n). Gelirler her yıl artıyor G.	(ne olursa olsun N)
TS-6 Gayrimenkulün amortismanı. Kısmi değer kaybı. Döneme ilişkin yüzde olarak ifade edilen amortisman N eşittir BEN. Gayrimenkul hızla büyüyor G. (FVn = (1 - I)(1+g)^n). Gelirler her yıl artıyor G.

Sol sütunda verilen koşullar kısaca karşılık gelen formüllerin hangi varsayımlar altında elde edildiğini gösterin. Fakat pratik kullanım Yukarıdaki formüller gerçek durumların anlamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Bir veya başka bir modeli her seçtiğinizde, bu mülkle ilgili beklentilerin neler olduğunu açıkça anlamalısınız. En azından aşağıdaki sorulara net bir şekilde cevap vermelisiniz:

Öngörülebilir dönemde mülkün kirası ne yönde değişecek?

Tahmin dönemi sonrasında mülkün değerinden ne beklenmelidir?

Bu süre, varlığın beklenen ömrüne eşitse (çoğunlukla doğrudan kapitalizasyon yönteminde varsayıldığı gibi), o zaman nihai değerin sıfır olduğu varsayılabilir mi, yoksa bir miktar değer mi kalacak (örneğin, arazi değeri) ?

Bu sorulara açık cevaplar, bir varsayımlar (varsayımlar) paketini doğru bir şekilde formüle etmenize ve yeterli modelleri kullanmanıza olanak sağlayacaktır.

ek Notlar

Ortaya çıkan formüller doğal olarak doğrudan indirgeme yönteminden elde edilen orijinal denklemlerden daha fazla bilgi taşımamaktadır. Bu nedenle pratikte verilen kompakt formülleri kullanmayı reddedebilir ve rapora yalnızca bilgisayardaki çözümün sayısal sonucunu dahil edebilirsiniz. Kullanılan yöntem ve modellerin temelini oluşturan varsayımların (varsayımların) sorunun anlamlı bir analizinden açıkça formüle edilmesi ve gerekçelendirilmesi daha önemlidir.

Doğrudan kapitalizasyon formüllerinin, indirgeme yönteminin "ters" problemlerini çözmek için yararlı olduğu ortaya çıktı. Hakkında kiranın piyasa değerinin değerlendirilmesi sorunu ve gelir getiren gayrimenkulün nihai getirisinin belirlenmesi sorunu hakkında. Gerçek şu ki, iskonto yönteminin bu amaçlar için doğrudan kullanılması birçok tuzakla doludur ve doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle hesaplama, birçok zorluğun önlenmesine olanak tanır.

İskonto oranı r'nin cari getiriye düşmemesi özellikle dikkat çekicidir. Gayrimenkul fiyatlarının yükseldiği koşullarda terim olarak büyüme oranını (yıllık büyüme) içerir. Daha fazla ayrıntı şurada.

Yukarıdakilerin hepsinin yalnızca gayrimenkul değerlemesi için geçerli olmadığı unutulmamalıdır. İşletme değerlemesinde ve makine ve teçhizatın değerlemesinde doğrudan kapitalizasyon yöntemi de kullanıldığından, sonuçların çoğu bu nesnelerin değerlemesine de atfedilebilir.

Sonuç olarak, makale hakkında bana yorum gönderen tüm meslektaşlarıma ve her şeyden önce, yorumları ve daha önce yayınlanan çalışmaları yalnızca önceki makalemdeki yanlışlıkları ve yazım hatalarını ortadan kaldırmayı değil aynı zamanda aynı zamanda da mümkün kılan V. B. Mikhailets'e teşekkür etmek istiyorum. gayrimenkul değerlemesinde iskonto yönteminin sorunlarına yeni bir bakış açısı kazandırmak.

Edebiyat

Jack Friedman, Nicholas Ordway. Gelir getirici gayrimenkullerin analizi ve değerlemesi, İngilizce'den çeviri, Business, Ltd. M., 1995 – 480 s.
N.V. Radionov, S.P. Radionov, Finansal analizin temelleri: Matematiksel yöntemler, sistem yaklaşımı. "Alfa", St. Petersburg, 1999, 592 s.
Mikhailets V. B. Değerleme faaliyetlerinde iskonto oranı ve gelir yaklaşımı yöntemleri hakkında bir kez daha. Değerlendirme soruları N 1, 2005 s. 2-13
S.V. Pupentsova, st. St. Petersburg Devlet Politeknik Üniversitesi Ekonomi ve Gayrimenkul Yönetimi Bölümü'nde öğretim görevlisi. Modern görünüm Gayrimenkul değerlemesinde modelleme tekniklerinin kullanımına ilişkin
Ozerov E. S. Ekonomi ve emlak yönetimi. St. Petersburg: "ISS" yayınevi, 2003 – 422 s. – ISBN 5-901-810-04-Х
S.V. Gribovsky. Arazisiz ve iyileştirmelerle değerlendirmede piyasa süreçlerinin modellenmesi. Nezh "Gayrimenkul sorunları - ekonomi, yönetim, yatırım, değerlendirme", cilt. 1, 2005
Vinogradov D.V.

Doğrudan kapitalizasyon yöntemini kullanarak mülkün değerlemesi, nesnenin karlılık düzeyinin ve kullanım koşullarının korunmasını sağlar.

Özü ve özellikleri

Gayrimenkul değerlemesi iki şekilde gerçekleştirilir: doğrudan kapitalizasyon veya indirgenmiş nakit akışları (DCF). Her iki yol da, mülkün fiyatının doğrudan onun potansiyel gelir yaratma yeteneğine bağlı olması koşuluyla uygulanır. Hesaplamalar mutlaka gelecekte gelişebilecek kârın nesnenin fiyatının belirli bir göstergesine dönüştürülmesine eşlik eden risk düzeyini de içerir.

Bu yöntemler arasındaki temel fark, elde edilen karların muhasebeleştirilmesine yönelik farklı algoritmalardır. Doğrudan kapitalizasyonda belirli bir süre için elde edilen gelir dikkate alınır. DCF durumunda, son birkaç yılın göstergeleri temel alınır ve raporlama döneminin sona ermesinden sonra gayrimenkulün yeniden satışından elde edilen potansiyel karlar buraya dahil edilebilir.

Metodoloji seçimi aşağıdaki faktörlerden etkilenir:

güncel rekabet trendlerinin algoritmaya yansıması;
analizin dayandığı bilgi miktarı, türü, bütünlüğü ve güvenilirliği;
nesnenin nihai maliyeti etkileyebilecek belirli özelliklerini (konum, boyut vb.) kullanma yeteneği.

Bu koşullar altında, doğrudan kapitalizasyon yönteminin en uygun kabul edildiği durumları vurgulamakta fayda var:

finansal akışlar uzun zamandır sıfırın üzerinde olmasına rağmen sabit kalıyor;
tesisin kullanımından elde edilen kazanç, küçük artışlarla da olsa, giderek artmaktadır.

Doğrudan kapitalizasyon yönteminin hesaplanması

Bu yöntemin kullanımı, özellikle binanın ve arazinin maliyeti olmak üzere belirli bileşenleri içeren nesnenin toplam fiyatını yansıtır.

"C" nesnesinin fiyatına ilişkin genel formül, basit bir biçimde, net işletme geliri (NOR olarak anılır) ile kapitalizasyon oranı (Ccap) arasındaki ilişkiyi gösterir:

NOR yıllık veya ortalama yıllık olarak alınır.

Dikkate alınan hesaplama yöntemi iki durumda kullanılmaz:

nesne istikrarsız bir kâr kaynağıdır;
Taşınmazın inşaatı henüz tamamlanmamıştır veya mülk restorasyona tabidir.

Doğrudan büyük harf kullanımı yöntemini kullanma aşamaları:

Bir nesnenin getirebileceği beklenen kârın hesaplanması. Analiz, yıllık performansa veya aynı dönemdeki ortalama performansa dayalı olabilir. Öncelik tesisin mümkün olduğu kadar verimli kullanılmasıdır.
Getiri oranına ve paranın getiri oranına göre kapitalizasyon oranının değerinin belirlenmesi. Burada eskiye dönme bedeli hesaplanmıyor, sadece gayrimenkul objeleriyle ilgili olarak süreç başlatılıyor.
Net işletme geliri ve kapitalizasyon oranı dikkate alınarak toplam mülk fiyatının oluşturulması.

Güvenilir bir tablo elde etmeyi zorlaştıran şey, çoğu emlak piyasasının oldukça şeffaf olmamasıdır; nesnelerin fiili kiralanması veya satışı hakkında tam bilgi sağlamamaktadır. Diğer bir sorun ise yükleme yoğunluğu ve ilgili işletme maliyetlerine ilişkin net istatistiklerin bulunmamasıdır. Sonuç olarak, temel hesaplama parametrelerini elde etme süreci fark edilir derecede zorlaşır.

Avantajlar ve dezavantajlar

Doğrudan kapitalizasyon yönteminin temel avantajı ve aktif kullanımının nedeni hesaplamaların kolaylığı ve kolaylığıdır. Uzun vadeli kiralama sonucunda kar elde eden gayrimenkullerin analizinde en basit çözümdür. Bu yöntemi kullanarak özellikle önemli olan mevcut piyasa koşullarını görebilirsiniz çünkü anlamlı sayıÖzel bir ortamda yapılan işlemler özellikle fiyat ve gelecekteki kâr açısından değerlendirilir.

Dikkate alınan algoritmanın kullanılması her zaman tavsiye edilmez. yeterli seviye Tamamlanan işlemlere ilişkin bilgiler. Mülkün istikrarlı bir kâr getirmediği veya henüz işletmeye alınmadığı durumlarda işe yaramaz, bu da önemli bir dezavantajdır.

Görüntüleme