Alacak hakkının devri yoluyla bir dairenin satışı. Yeni bir binada bir dairenin transferi

Görev sözleşmesi nedir? Bu, gayrimenkullere ilişkin hakların bir bedel karşılığında devredilmesidir. Bir daire alıcısı için bir ödev kullanmanın amacı, inşaatın başlangıcındaki fiyatlar hazır bir mülk satın almaya kıyasla daha düşük olduğundan önemli tasarruflardır.

Satıcı için bu, evin inşaatının tamamlanmasını ve teslim edilmesini beklemeden karanlıkta kalma fırsatıdır. Böyle bir anlaşma inşaatın son aşamalarında, geliştiricinin kendisini kanıtladığı ve evin zamanında teslimini garanti edebildiği durumlarda yapıldığı için, bir devir normal hisse katılımından daha güvenli olabilir.

Bir devir sözleşmesi kapsamında inşaat halindeki bir daire nasıl satın alınır? Bu gayrimenkul sektörünün hakların devri için iki seçeneği vardır:

1. Yapılan alım satım sözleşmesine göre. Bu seçenekte, gayrimenkul alım satımına ilişkin esas sözleşmenin imzalanmasını talep etme hakkı devredilir, ancak gayrimenkulün devrini talep etme hakkı devredilmez. Bunun nedeni böyle bir anlaşmanın hukuki dayanaktan kaynaklanmaktadır.
2. Önceden düzenlemeyle, taraflar daireyi satmazlar, yalnızca gelecekte olası satın alınması konusunda anlaşırlar.

Referans! Hakların devri yalnızca ön anlaşmanın yapıldığı andan itibaren, ancak ana anlaşmanın imzalanmasından önce gerçekleştirilebilir.

Ön anlaşma devlet kaydını gerektirmez. Tamamlanan bir satın alma işlemi için para yalnızca ana sözleşme kapsamında verilir. Ayrıca herhangi bir ek işlem yapmanıza gerek yoktur.

Hisse Katılım Anlaşması (PAA)

Bu versiyonda, Geliştirici ile devreden arasındaki anlaşmalar, haklarının devralana devredilmesinden ÖNCE yapılır.. Aksi halde, devredenin ödenmeyen borçları, devrin tamamlanmasıyla devralana devredilir.

İnşaat aşamasında bir işlem yapma prosedürü

Devir sözleşmesi kapsamında taşınmazın mülkiyet hakları, satıcıya ait olduğu ölçüde yeni sahibine geçer.

Çünkü sözleşme, görevlendirmenin hangi anlaşma kapsamında gerçekleştirildiğini ayrıntılı olarak belirtmelidir ve ayrıca hangi evrakların yeni sahibine devredildiği.

Hisse katılma sözleşmesi bedelinin nihai olarak ödenmesinden sonra veya borcun yeni sahibine devredilmesiyle eş zamanlı olarak devir tamamlanmış sayılır.
Görev, geliştiricinin katılımıyla gerçekleştirilir. İşlemi gerçekleştirmeyi kabul eder.

Sözleşmeyi her iki tarafça imzaladıktan sonra alıcının elinde aşağıdaki belgeler kalır:

• prosedürün gerçekleştiği anlaşma;
• hesaplamaları onaylayan belgeler;
• geliştiricinin prosedüre rızası;
• belgelerin devredilmesi eylemi;
• iş anlaşması.

Dikkat! Uzmanlara göre en güvenli süreç, inşaata ortak katılım sözleşmesi kapsamında bir devir sözleşmesi yapılması süreci. Böylece alıcı 214-FZ kapsamında ek koruma alır.

Bu çözümün dezavantajı, sözleşmenin feshedilmesi durumunda, nihai alıcının yalnızca sözleşmede belirtilen tutarı alması ve gerçekte ödenmemiş olmasıdır.

Bu videoda bir emlak uzmanı, inşaat halindeki bir binada bir daireye hak devrinin ne olduğunu bir örnekle açıklıyor:

Avantajlar ve dezavantajlar

1. Hakların devri, hafriyat aşamasında daire satın almaktan daha güvenilir, halihazırda kiralanmış bir evde gayrimenkul satın almaktan ise daha ekonomik bir seçenek olacaktır.
2. Hisse katılma sözleşmesi imzalayanlar için, özel durumlarda iade edilmesinin gerekmesi halinde, yatırılan parayı kaybetmemenin tek yolu devir olacaktır. DDU'nun sonlandırılması geliştiricinin ceza almasına neden olabilir. Görev aynı zamanda kar elde etme fırsatı da sağlayacaktır.

Riskler ve sorunlar

İnşaat halindeki konutları transfer yoluyla güvenli bir şekilde nasıl satın alabilirim? Hakların edinilmesiyle ilgili bir durumda riskler, devredenin (satıcının) kötü niyetiyle ve geliştiricinin kötü durumuyla ilişkilendirilebilir. En yaygın riskler aşağıdakileri içerir:

• geliştirici iflasın eşiğinde ancak alıcıyı bu konuda bilgilendirmiyor, bu da konut alma olasılığında sorunlara yol açabilir;
• geliştiricinin beceriksizliği nedeniyle durumu belirtilen plana uymayan bir binada daire alma şansı;
• teslim tarihi sürekli değişen uzun vadeli inşaat kapsamında gayrimenkul satın alma olasılığı;
• aynı anda birden fazla tarafla yapılan bir ön anlaşma kapsamında görevlendirme yoluyla gerçekleştirilen bir dolandırıcılık planına düşme riski;
• işlemin onaylanması karşılığında geliştiriciden olası komisyon.

Sözleşmenin hangi maddelerine özellikle dikkat etmelisiniz:

1. Hakların devrinin gerçekleştiği anlaşma türü.
2. Geliştiricinin görevle ilgili konumu, yasakların olmaması, rızanın varlığıdır.
3. Devralan tarafa devredilen yükümlülüklerin ve hakların kapsamı.
4. Sözleşmeye eklenen belgeler.

Vergiler

Bireysel yatırımcılar, kişisel gelir vergisi ödemekten kaçınmak için bir devir sözleşmesi yaparlar. Rusya Federasyonu mevzuatına göre, satıcının üç yıldan az bir süredir sahip olduğu bir dairenin satışında, işlem sonucunda elde edilen kârın %13'ü tutarında vergi ödenmesi gerekmektedir.

Bu videoda, atama departmanı başkanı, bir daireyi görevlendirme yoluyla yeniden satarken vergi ödemekten bahsediyor:

Konut teslimi aşamasında yaşanan sorunlar

Ev teslim edildikten sonra sorunlar da ortaya çıkabilir. Ancak akdedilen sözleşmenin türü önemli değildir. Sahiplik belgesi almak o kadar kolay değil. Ev hazır olup komisyonca kabul edilse de taşınmaz olarak tescil edilmemiştir.

Bunun nedeni, böyle bir kaydın yalnızca geliştiricilerin ve hissedarların değil, aynı zamanda fonlarına yatırım yapan yatırımcıların ve tedarikçilerin de katıldığı çok sayıda aşamayı içermesidir. Borçlar ve diğer konular nedeniyle aralarında mahkemede çözülecek çatışmalar ortaya çıkabilir. Bunlar çözülene kadar kayıt yapılmayacaktır.

Çifte satışlar önemli risklere neden olur, hem rastgele hem de özel. Bu, dairenin aynı anda birden fazla kişiye satılması anlamına gelebilir. Bu, tek bir hisse sözleşmesinin değil, çeşitli yatırım sözleşmelerinin, devirlerin ve ön satışların yapılmasından kaynaklanmaktadır.

Referans! Bir atama sözleşmesi veya ön satın alma sözleşmesi imzalanırken, Rosreestr'de kayıt tutmak için yalnızca veriler kullanıldığından, bunun devlet kurumlarından gelen verilere dayanması gerekir. Diğer durumlarda, dikkate alınmadan, sahipleriyle birlikte bir daire satın alma olasılığı vardır.

Kendinizi nasıl hazırlar ve korursunuz?

Unutulmamalıdır ki, sözleşme yapıldıktan ve uzlaşma yapıldıktan sonra, satıcının sorunlu gayrimenkulün satışından sorumlu tutulamayacağı unutulmamalıdır. Evin inşaatı, projenin kötü uygulanmasında gecikmeler ve teslimattan sonra tespit edilen diğer sorunlar durumunda temasa geçilmesi gereken geliştirici tarafından gerçekleştirilir.

Sorumlu bir geliştirme şirketi seçmek, kaliteli bir mülk satın alırken en önemli adımdır. Güvenilir bir geliştirici bulmak için aşağıdakilere ihtiyacınız vardır:

1. Şirketin tamamlanan projeleriyle ilgili mevcut incelemeleri inceleyin.
2. Durumlarını değerlendirmek için geliştirici tarafından inşa edilen binaları ziyaret edin.
3. Geliştiriciyle çalışan bir emlakçıya veya şirketten daire satın alan bir tanıdığınıza danışın.
4. Altyapıyı değerlendirmek için evin inşa edildiği siteyi ziyaret edin ve mümkünse evin düzenini öğrenin ve gelecekteki daireyi inceleyin.

Ardından geliştiriciyi ve bina projesini nitelendiren belgeleri okuyun:

Aşağıdakileri içermesi gereken, evin inşa edildiği projeyi ayrı ayrı inceleyin:

• inşaat işi yapma izni;
• projenin amacı;
• inşaat aşamaları;
• uygulama son tarihleri;
• Binanın tesliminin tamamlanacağı son tarih.

Yukarıdakilerin tümü alıcıya uygunsa, göreve devam edebilirsiniz. Veya zaten bir satıcı varsa bir anlaşma yapın. İşlemi imzalamaya başlamadan önce alıcı aşağıdakileri yapmalıdır:

1. Geçerli bir evlilik varsa eşinizin rızasını alın. Bu kural, mülkün ayrı ayrı mülkiyetini ve satın alınmasını garanti eden bir evlilik öncesi anlaşmanın bulunması veya anlaşma kapsamında her iki eşin de devralan olması durumunda geçerli değildir.
2. İpotekli satın alma durumunda kredi sözleşmesi ve teklif faturası alınması gerekmektedir.

Tüm adımları tamamladıktan sonra kağıtları imzalamaya devam edebilirsiniz.

Sadece hak devri sözleşmesiyle değil, yeni bir binada daire satın alırken hangi risklerin ortaya çıkabileceğini ve kendinizi nasıl koruyacağınızı ayrıntılı olarak açıklıyoruz ve satıcıya hangi soruları sormanız gerektiğini ve hangi belgeleri kontrol etmeniz gerektiğini öğreneceksiniz.

Edinme imkanı ve özellikler

Bir ipotek için

Bitmiş gayrimenkul karşılığında ipotek verecek banka bulmak zordur. Geliştirici, konutun işletmeye alınması için belirlenen son teslim tarihlerini her zaman ihlal edebileceğinden, bankalar yüksek risk derecesi nedeniyle bu tür işlemlere girmek konusunda isteksizdir.

Aynı zamanda bankanın daha fazla gelir getiren ve büyük talep gören alternatif programları da var.

Doğru bankayı bulmanın bir diğer yolu da gayrimenkul satan tüzel kişiyle işbirliği yapmaktır. Bu tür şirketler, ortak yatırımcı olarak hareket eden ve işlem destek hizmetleri sağlayan inşaat holdingleri olarak kabul edilir. En zor seçenek, kredi alma olasılığı hakkında bir soru ile çeşitli bankalarla iletişime geçmektir.

Bir devir sözleşmesi kapsamında satın alırken doğum sermayesinin kullanımı

Doğum sermayesinden elde edilen fonları kullanarak bir devir sözleşmesi kapsamında inşaat halindeki bir daire nasıl satın alınır? Bu olasılık, alınan fonların kullanım koşullarında zaten belirtilmiştir. Evet alındı doğum sermayesi satın alınan konutların bedelini ödemek için kullanılabilir, ortak inşaat sözleşmesinin bedelinin ödenmesi ve kendi konut binasının inşası için ödeme yapılması.

Bu noktalardan dolayı transfer yoluyla daire satın alırken doğum sermayesinin kullanılmasının mümkün olduğunu anlayabilirsiniz.

Bu fonlar, fonların alındığı çocuğun üç yaşına gelmesinden daha erken kullanılamaz.

Devlet programlarından yararlanabilir miyim?

Birincil konut inşaatını teşvik eden birçok hükümet programı bulunmaktadır.. Yeni bir binada daire satın alırken ödevi kullanmanıza izin veren programlar arasında devlet destekli ipotek, genç ve büyük aileler için yardım programları ve çok daha fazlası yer alıyor. Sonuç olarak, inşaatın başında satın alınabilecek dairelerin sayısı giderek artıyor.

Geriye dönük kapatma işlemi

Tüm son teslim tarihleri ​​geçtiği için bu mümkün olmayacaktır. Böyle bir anlaşma, zorunlu devlet tesciline tabi olduğundan "geriye dönük" olarak sonuçlandırılamaz.

Geliştirici ile anlaşma sağlanabileceği gibi, kabul belgesi tarihinin de “makul” bir sınır dahilinde değiştirilmesiyle bir çıkış yolu bulunabilir.

Fakat, alım satım vaadi sözleşmesi ile devir yaparken ana sözleşmenin tarihi değişir Eğer bir devlet kuruluşuna kayıtlı değilse.

İnşaat halindeki bir binada hakların tahsisine ilişkin bir daire satın almak için ayrıntılı adım adım talimatlar

Referans! Fon transferi genellikle bir kiralık kasa aracılığıyla gerçekleşir. Bu seçenek en güvenli olarak kabul edilir.

Bazen sözleşmenin yeniden kaydedilmesini beklememek için işlem sırasında para transferine izin verilir. Ancak sözleşmenin tescil edilmeme riski bulunmaktadır. Ancak kayıt olduktan sonra elbette daha iyi.

Gerekli belgeler

Devreden ve devralan, yeni bir binadaki gayrimenkule mülkiyet haklarının devredilmesi işlemine ilişkin kaydı tamamlamak için bir belge paketi getirmelidir.

1. Her iki tarafın pasaportları. Güvenilir temsilcilerin katılımı ile pasaportları ve noter tasdikli vekaletnameleri gereklidir.
2. Eşin prosedüre rızası.
3. Ana sözleşme, devreden ile geliştirici arasında imzalanan bir belgedir. Okul öncesi eğitim kurumlarına verilebilir.
4. Ön anlaşma.
5. Yatırım veya ortak yatırım anlaşmaları.
6. Satıcının geliştiriciye karşı hiçbir borcu olmadığını doğrulayan bir sertifika. Veya alıcının borcu üstlendiği bir anlaşma.
7. Geliştiricinin hakların devrini gerçekleştirmeyi kabul ettiği yazılı onay.
8. Rehin verilmişse dairenin satışına ilişkin bankanın onayı.
9. Alıcının satın alma işleminde ipotek veya başka bir kredi yükümlülüğü kullanması durumunda kredi sözleşmesi ve ipotek.

Hangi durumlarda sözleşme feshedilebilir?

Belirli koşullar yerine getirilmediği takdirde işlem yasa dışı ve geçersizdir:

Alıcının satın alma işlemi için para harcayabilmesi ve dairenin mülkiyetini almadan önce biraz beklemesi durumunda, böyle bir işlemin gerçekleştirilmesi karlı olabilir.

Zaten bir miktar gayrimenkulünüz varsa ve yeni bir tane satın almak bir miktar kar elde etme arzusuyla ilişkiliyse bu mümkündür. Ancak bu çok önemli bir konuysa ve son fon harcanacaksa, çok sayıda risk nedeniyle işlem son derece istenmeyen bir durumdur.

Devir, yeni bir binada daire satın alırken oldukça popüler bir işlem türüdür.

Alıcı için en büyük faydayı ve minimum riski sağlayacak şekilde bunu nasıl gerçekleştireceğinizi bulmanızı öneririz.

Bir işlemi yürütme prosedürü, geliştiricinin daire sattığı esasa göre yapılan anlaşmaya bağlı olarak farklılık gösterir: bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında veya bir konut inşaatı kooperatifine katılarak. Bu makalede özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında hakların devri tartışılacaktır.

Görevin özü nedir?

Çok katlı bir binanın inşaatı birkaç yıl sürmekte olup, binanın inşaatı tamamlanma tarihine yaklaştıkça metrekare fiyatı giderek artmaktadır. Temel çukuru aşamasındaki bir daire sonraki aşamalara göre daha ucuzdur - şu anda yatırımcılar daha sonra satmak amacıyla bir daire satın almayı tercih ediyor. Ev işletmeye alınmadan önce bir daire yeniden satıldığında, özel bir işlem yapılır - hak talebinin devri (temlik sözleşmesi).

Alıcının anlaması gereken en önemli şey, dairenin kendisini satın almadığı, onu talep etme hakkı olduğudur. Yani, yalnızca bir daire alma haklarını değil, aynı zamanda inşaat halindeki bir tesise yatırım yaparken üstlendiği risklerin yanı sıra hisse katılım sözleşmesini yerine getirme yükümlülüklerini de alır.

Transfer bonusları

Çoğu zaman, tüm dairelerin satılması veya fiyatlarının önemli ölçüde artması durumunda, beğendiğiniz bir evde yaşamanın tek fırsatı budur. Rekabetçi kalmak isteyen hissedar (yatırımcı), geliştiricinin kalan seçenekleri satmasından belirgin şekilde daha ucuz bir daire sunuyor. Ayrıca yeni eve taşınma partisi için uzun süre beklemeniz gerekmeyecek; haklar genellikle neredeyse tamamlanmış evlerde veriliyor.

Pazarlık püf noktaları veya maksimum faydanın nasıl elde edileceği

Kârı en üst düzeye çıkarmak için yatırımcılar, mülkün işletmeye açılacağı zamana yakın bir zamanda daireyi tahsis ederek satmaya çalışırlar ve devir ve kabul belgesini (dairenin kabulü) imzalamadan önce satmak için zamanın olması gerekir. Bu kanunun imzalanmasından sonra mülk tescil edilinceye kadar ortalama 3-5 ay geçer ve bu süre zarfında dairenin yeniden tescili mümkün değildir. Buna göre çok sayıda dairenin bulunduğu binalarda, nesnenin faaliyete geçme zamanına yakın olarak satıcılarla güvenli bir şekilde pazarlık yapabilir ve satın alma işleminde önemli ölçüde tasarruf edebilirsiniz.

Bu durum, verilen hizmetler veya malzeme tedariki karşılığında geliştiriciden konut alan müteahhit firmalarda da benzerdir. Bu tür şirketler işletme sermayesine ihtiyaç duydukları için genellikle daha düşük fiyatlarla daire sunuyorlar.

Tuzaklar nerede ortaya çıkabilir?

Öncelikle teslim tarihi bilinmeyen bir süre gecikecek veya hiç tamamlanamayacak sorunlu konut satın alma riski bulunmaktadır. Belki de ilk hissedar (temsilci) bazı teknik sorunlar ve ihlaller bulduğu için daireyi devretmeye karar vermiştir. Bu nedenle, alıcının (vekilin) ​​asıl görevi, atamanın nedenlerini bulmak, geliştirici hakkındaki bilgileri iyice kontrol etmek ve hisse katılım sözleşmesinin kendisini dikkatlice incelemektir. Ayrıca potansiyel bir hissedarın aşağıdaki finansal giderlere hazırlıklı olması gerekir:

• satıcı alıcıya "tazminat" aktarabilir - ödev için belgelerin yeniden düzenlenmesi maliyetleri (yaklaşık 30-50 bin ruble)
• ipotek ile satın alınan konutun devredilmesi durumunda banka, takyidin kaldırılması için komisyon ödenmesini talep edebilir (borç tutarının %1-2'si).
• İşlem için gerekli noter belgeleri yaklaşık 3 bin rubleye mal olacak.

Alıcı için bir işlemin tamamlanmasına ilişkin adım adım talimatlar

Gelecekteki dairenize karar verdikten ve satıcıyla anlaştıktan sonra şunları yapmalısınız:

Belgeleri analiz edin ve hazırlayın

1. Hissedarların hak ve yükümlülüklerine özellikle dikkat ederek “temel” özsermaye katılım sözleşmesini inceliyoruz. Bu aşamada, mali yükümlülüklerin (kayıt masrafları) paylaşımı konusunda satıcıyla anlaşmak mümkün olacaktır. Zorluklar veya yanlış anlaşılmalar ortaya çıkarsa bir avukatın yardımını isteyebilirsiniz.
2. Mevcut hissedarın inşaat halindeki konutlar için tam veya kısmi ödeme yaptığını teyit eden uzlaşma kanunları (karşılıklı uzlaşma kanunları olarak da bilinir) talep edin.
3. Eşlerin noter tasdikli muvafakatini veya yokluk belgesini müzakere edin.

Sözleşmeyi imzala

1. Devir sözleşmesinin imzalanması genellikle geliştiricinin ofisinde gerçekleşir ve bu ofis de sözleşmeyi kendi adına onaylar (eğer sözleşmede böyle bir gereklilik belirtilmişse).
   Önemli: Eğer mülk ipotekli olarak satın alındıysa, bu işlem için bankanın onayını almanız ve borcu alıcıya devretmeniz gerekecektir. Bu durumda, banka için genellikle kredi almak için gerekli olan eksiksiz bir belge paketi hazırlamanız gerekir. Eğer daire bedelinin tamamını ödemeye hazırsanız, banka bu yükün kaldırılması için sizden komisyon talep edebilir.
2. Devlet kayıt hizmeti (Rosreestr) ile hak ve yükümlülüklerin devrine ilişkin sözleşmeye ek bir sözleşme kaydedin. Bu hizmet genellikle geliştirici tarafından sağlanır. Yasal olarak, ancak kayıttan sonra atama yürürlüğe girer.

Paranın satıcıya aktarılması

En popüler ve en güvenli ödeme yöntemi kiralık kasadır. Üstelik satıcı, parayı ancak Rosreestr'den kayıtlı belgeleri aldıktan sonra, yani mülkiyet hakları resmi olarak size devredildiğinde alır.

Bazen satıcı, genellikle birkaç haftadan birkaç aya kadar süren sözleşmenin yeniden kaydedilmesini beklememek için işlem sırasında para transferi için indirim teklif edebilir. Ancak bu durumda, sözleşmenin belirli nedenlerden dolayı kaydedilmeme riski vardır: devlet vergisinin yanlış ödenmesi, sözleşmedeki bir hata, noter belgeleri vb. Bu risk küçüktür ancak oyunun muma değip değmeyeceğine karar vermek size kalmıştır.

İşlem sonrasında, Rosreestr mührü bulunan devir sözleşmesinin ve hisse katılım sözleşmesinin aslını aldığınızdan emin olun. Ayrıca ilk hissedardan dairenin ödemesini onaylayan belgeleri topladığınızdan emin olun.

O halde özetleyelim:

Yeni binalarda daire satın almak istiyorsanız, ödev paradan tasarruf etmek için gerçek bir fırsattır
1. Belgeleri dikkatlice incelemek ve işlem şartlarını kontrol etmek gerekir.
2. Müteahhitten ve bankadan (dairenin ipoteği varsa) finansal maliyetler hakkında bilgi almak ve bunların satıcıyla dağıtımı konusunda anlaşmaya varmak önemlidir.

Alıcının temlik için ihtiyaç duyduğu belge paketi

№	Belgenin başlığı	Misal
1	Kimlik belgesi (pasaport)	orijinal
2	Devlet vergisinin ödendiğini onaylayan belge	orijinal ve kopya (2 taraf)
3	Kayıtlı DDU	orijinal
4	Alacak hakkının devrine ilişkin tüm değişiklik ve ekleriyle sözleşme	4 kopya
5	Diğer eşin sözleşme yapılmasına ilişkin noter tasdikli muvafakati (nesnenin ortak mülkiyet olarak edinilmesi durumunda)	orijinal ve kopya
6	Alacak hakkının devri konusunda vesayet ve vesayet makamının onayı bir anlaşma kapsamında, ortak inşaat katılımcısı 14 yaşın altındaki bir kişi veya mahkeme tarafından ehliyetsiz ilan edilen bir kişi adına hareket ediyorsa	orijinal ve kopya
7	Geliştiricinin sözleşme kapsamındaki talep hakkını devretmesine ilişkin yazılı onayı (İsterseniz)	orijinal

Hayal edin: tasarruf etmek istiyorsunuz satın almak konut ve onu bitmemiş bir evde satın almaya karar verdi - birincil ve ikincil piyasalardan daha ucuz. Ama hepsi Emlak DDU anlaşması kapsamında zaten satıldı. Bir hak devri sözleşmesi kapsamında satın alabilirsiniz. İÇİNDE madde hadi sana ne olduğunu söyleyelimyeni bir binada bir dairenin tahsisinasıl başvuracağınız ve ne kadar ödemeniz gerektiği.

ödev nedir

Ödev:bir anlaşma Sağ gayrimenkul talepleri satıcıdan alıcıya devredilir. İşleme temlik denir, satıcı temlik edendir ve alıcı - vekil. Görevle ilgili her şey düzenlenmiştir214 Sayılı Federal Kanun"Apartmanların ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım ve Rusya Federasyonu'nun belirli yasama işlemlerinde değişiklik yapılması hakkında" ve ayrıca Rusya Federasyonu Medeni Kanununun belirli paragrafları - örneğin, Madde 382.

Önemli bir nokta: Anlaşmaya göre gayrimenkul devri değil, talep haklarının devri var çünkü daireler henüz belgelere göre mevcut değil. Alıcı, mülkün mülkiyet hakkını aşağıdaki tarihten sonra talep edebilir: geliştirici gerekli tüm belgeleri tamamlayarak evi faaliyete geçirecek.

Bir anlaşma hangi koşullar altında mümkündür?Bir dairenin tahsis yoluyla satışısadece inşaat halindeki evlerde gerçekleşir. Kanuna göre, ortak inşaat katılımcısı, sözleşme kapsamındaki hak taleplerini ancak işlem bedelini ödedikten sonra veya borcun ortak girişimdeki yeni bir katılımcıya devredilmesiyle eş zamanlı olarak devredebilir.

Hangi nesnelere uygulanabilir?satışödevle mi?En yaygınDDU kapsamında mülkiyet haklarının devrisorumlulukların dağıtılmasıyla birlikte, aynı zamanda hisse devri Konut kooperatiflerinde. İnşaata ortak katılım sözleşmesi kapsamındaki devir, kanunla daha fazla düzenlenir, bu nedenle satıcı ve alıcı için daha güvenlidir.

Bir daireye hakların devrine ilişkin anlaşma nedir?Hakların devrine ilişkin anlaşmaya temlik denir. Bir konut inşaatı kooperatifine katılım sırasında imzalanan ana DDU veya belgeye ek olarak imzalanır. Anlaşmaya göre, ana işlemde DS'ye katılan kişi değişir - geliştirici, mülkü sözleşmeye ilk girdiği kişiye değil, hakkı elde eden kişiye devretmekle yükümlüdür. Gereksinimlergayrimenkul için.

İşlemin gereksinimleri nelerdir?Görevlendirmenin yanı sıra bir DDU sözleşmesinin imzalanması da Rosreestr'e kayıtlı olmalıdır. Kayıt olmadan mülk üzerinde hiçbir yasal hakkınız olmayacaktır. Ayrıca geliştiricinin hakların devrine izin vermesi gerekir, aksi takdirde anlaşma gerçekleşmeyecek.

Bir ödevin satın alma ve satıştan farkı nedir?Bir alım satım sözleşmesi kapsamında, alıcı hazır gayrimenkul alır ve mülkiyetini derhal resmileştirir ve satıcı, konut için nakit alır. Bir devir sözleşmesi kapsamında, alıcı yalnızca henüz var olmayan gayrimenkullere ilişkin hak taleplerini ve bazen de ücretin geri kalanını geliştiriciye ödeme yükümlülüğünü alır. Yani, ayrılma, mülkiyet kaydının gelecekte gerçekleşeceğinin garantisidir.

Gayrimenkul talep etme hakkını devretmenin artıları ve eksileri

Her neyse Satın almanın artıları ve eksileri vardır ve atama da bir istisna değildir. Şimdi temlikin satıcı ve alıcı açısından faydalarına bakalım.

Satıcı için
artıları	Eksileri
Bir dairenin tahsisinden hızlı bir şekilde para kazanma fırsatı - proje beyanının yayınlanmasından hemen sonra bir DDU sözleşmesi yapabilir ve inşaatın sonunda, gayrimenkulün fiyatı arttığında hakları devredebilirsiniz.	Gayrimenkullere ilişkin alacakların devrinin tamamlanması daha uzun sürer anlaşma alım ve satımlar, bağışlar ve diğer belgeler. Geliştiriciyle, alıcıyla iletişim kurmanız ve Rosreestr'i ziyaret etmeniz gerekiyor. Vergilendirme. Devir, gelir elde etmek amacıyla yapılan diğer gayrimenkul işlemleri gibi vergiye tabi olup, ilgili mevzuat uyarınca beyanname verilmesini gerektirmektedir.Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 208. Maddesi.

Alıcı için
artıları	Eksileri
Satın alma fırsatı Konut Birincil ve ikincil piyasalara göre daha ucuz. Eğer devreden kişinin acil paraya ihtiyacı varsa, aldığından daha ucuza da gayrimenkul satın alabilirsiniz. Fiyat farkı bazen %5-20'ye ulaşıyor. Yeniden satıştan para kazanabilirsiniz - eğer aşamada konut satın alırsanız yapı , birincil piyasadan satın aldığınıza göre daha az harcayacaksınız. Evi işletmeye açtıktan sonra yatırıma ve piyasa durumuna göre daireyi %5-50 karla satabilirsiniz.	Gayrimenkul edinmek değil, onu talep etme hakkı. Geliştirici iflas edebilir, inşaat süresini geciktirebilir veya belgelerin tamamlanmasını geciktirebilir. Standart bir devir sözleşmesiyle devredeni değil, yalnızca geliştirici şirketi etkileyebilirsiniz. Satın alabilirim geliştiriciye yerine getirilmeyen yükümlülükler veya geç ödemeler ile ilgili talep hakkı. Sözleşmeyi Rosreestr'e kaydetmediğiniz takdirde “çifte satış” mağduru olabilir veya yanlış kayıt yaptırdığınızda yatırımınızı kaybedebilirsiniz. Geliştirici iflas edebilir ve proje yarım kalabilir; bazen inşaat yıllarca sürer.

Transfer yoluyla satın almak için doğru mülk nasıl seçilir?

En aza indirmek için riskler Bitmemiş bir ev satın alırken satıcıdan orijinal DDU'yu isteyin. Geliştiricinin mühür ve imzalarının ve Rosreestr tescil işaretinin olup olmadığını kontrol edin. Bütün bunlar eksikse karşınızda bir dolandırıcı var demektir.

Ayrıca geliştiricinin itibarını da kontrol edin. Bunun için:

🔎 Geliştiricinin iflas edip etmediğini kontrol edin. Bunu yapmak için şuraya gidin:Birleşik Federal İflas Bilgileri Kaydının web sitesine ve şirket adını girin. İflas etmişse satın almayı reddedin. Aksi takdirde, en azından bir miktar tazminat almak için çok fazla çaba, para ve sinir harcamanız gerekecektir.

🔎Geliştirici firmaya karşı ceza davası açılıp açılmadığına bakın. Bu yapılabilirFederal Tahkim Mahkemelerinin web sitesinin elektronik dosya dolabında . Lütfen şirket büyüdükçe daha fazla davayla karşı karşıya kalacağını unutmayın. İşin özüne bakın - insanlar neden dava açıyor, ne talep ediyorlar, daha önce kapatılan davalarda hangi kararlar verildi.

🔎Proje beyanına bakın. Geliştiriciler bunu resmi web sitesinde kamuya açık olarak yerleştirir veya ilk talep üzerine gönderir. Teslimat tarihlerini ve muhafaza özelliklerini inceleyin. Bilgiler gerçek durumla örtüşüyorsa geliştiriciye güvenilebilir.

🔎Şirket hakkındaki yorumları okuyun. Forumlara kaydolun, DDU veya devir sözleşmesi kapsamında zaten konut satın almış olanlarla sohbet edin. Daha fazla olumsuz yanıt varsa, satın almayı reddetmek daha iyidir. Çok az varsa veya hiç yoksa, şirkete güvenilebilir: büyük olasılıkla verimli çalışır.

İnşaat halindeki bir binada bir daire nasıl transfer edilir- bir sözleşme hazırlama talimatları

Hakların devri yoluyla daire satın almakbir belge paketinin toplanmasını, bir sözleşme hazırlanmasını ve Rosreestr'e kaydedilmesini gerektirir. Adım adım yapılması gerekenleri anlatacağız.

Adım 1: bir belge paketi toplayın

Görevi kaydetmek için her iki tarafın da aşağıdakilere ihtiyacı olacaktır:

📂 eşlerin işleme veya kişisel varlığına ilişkin yazılı onay;

📂 Hisse katılım sözleşmesinin kendisi;

📂 geliştiriciden hakları atama izni;

📂 geliştiriciye borcun geri ödendiğine dair sertifika;

📂Hak devri için bankadan izin alınması.

Evlilik sırasında ortak pay sözleşmesi yapılmışsa ve ortak inşaat projesi için ödeme yapılmışsa satıcının eşinin yazılı muvafakati gerekmektedir. Bu durumda mülk müşterek mülkiyette olup, eşin satışa yazılı, noter onaylı muvafakatname vermesi gerekir. Alıcının da evli olması durumunda işlem için eşinden de yazılı izin alması gerekmektedir.

vazgeçme sözleşmede değişiklik yapar: eski hissedarın - satıcının - yerine geçer yeni - alıcı.

İşlemin yasa dışı olduğunu tanıyamaması için geliştiriciden hak atama izni gereklidir. DDU'daki hakları devretmek için geliştiricinin onayını alma zorunluluğu varsa, işlemi gerçekleştirme niyetinizi şirkete mutlaka bildirin ve yazılı onay alın. Ana sözleşmede böyle bir zorunluluk yoksa geliştiriciye işleme ilişkin yazılı bildirimde bulunulması yeterlidir. Bazı DDU'lar, geliştiricinin hakları atama izni vermek için ücret talep etmesini şart koşar.

Sözleşme bedelinin tamamı ödendikten sonra geliştirici şirket tarafından geliştiriciye olan borcun geri ödendiğine dair bir sertifika verilir. Borç geri ödenmezse, geliştiricinin bir temsilcisi işleme katılır ve para ödeme yükümlülüğü, mülkün alıcısı olan devralana geçer.

Satıcının, mülkün birincil alıcısı olması halinde, işlem yapabilmek için bankadan izin alınması gerekmektedir.- Edinilenkredi fonları için. Bu durumda alacak hakkı rehnedilir. Bankanın onayı alınmadığı takdirde işlem yasa dışı sayılacaktır. Önemli: Bazı bankalar, yalnızca alıcının borcun tamamını zaten ödemiş olması durumunda izin verir.

Adım 2: bir anlaşma imzalayın

Ödevi yazılı hale getirin. Aşağıdaki bilgileri içermelidir:

📝Sonuç tarihi ve şehri.

📝 İşlemin her iki tarafının (satıcı ve alıcı) adresleri ve pasaport bilgileri.

📝 Yapılan DDU sözleşmesine ilişkin veriler - seri numarası, akdedilme tarihi, taraflar hakkında temel bilgiler.

📝 Konum adresi nesne hakları devredilen gayrimenkuller ve gelecekteki konutların teknik özellikleri.

📝Alacak hakkının değerlemesi - temlik bedeli yani alıcının satıcıya ödediği tutar.

📝 Ödeme prosedürü ve ayrıntıları - çoğu zaman ödeme devlet tescilinden sonra gerçekleşir; para transferi için nakit, kiralık kasa veya akreditif kullanılır.

📝 Tabi olunan belgelerin listesi bulaşma satıcıdan alıcıya - örneğin, ilk hissedardan geliştiriciye yapılan ödemeyi onaylayan ana DDU ve birincil ödeme belgelerinin yanı sıra evrak transferinin zamanlaması.

📝 Her iki tarafın sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülükleri.

📝Tarafların transkriptli imzaları.

Bir sözleşme hazırlamanın bir nüansı vardır. Hakların devri konusunda geliştiricinin yazılı onayını aldıysanız, devrin hissedarlara karşı sorumluluğunu şart koşabilirsiniz. Yani, geliştiricinin sorumluluklarını özsermaye katılım anlaşmasından göreve aktarın. Bu durumda inşaat sürelerine uyulmamasından ve evin teslimindeki diğer gecikmelerden dolayı ceza talebinde bulunulması mümkün olacaktır.

Önemli: İşlemdeki katılımcı sayısına bağlı olarak ödevin birkaç nüsha halinde hazırlanması tavsiye edilir. Biri satıcıda kalacak, ikincisi alıcıda, üçüncüsü Rosreestr'de saklanacak. Bankalar ve geliştiriciler ek kopyalar talep edebilir.

3. Adım: Rosreestr ile sözleşmeyi kaydedin

Bölgenizdeki Rosreestr şubesini ziyaret edin veya en yakın MFC ile iletişime geçin. Çalışana şunları sağlayın:

📌 inşaata ortak katılıma ilişkin orijinal anlaşma;

📌 DDU kapsamında talep hakkının devrine ilişkin anlaşma;

📌 devlet vergisinin ödendiğine dair makbuz;

📌 işlemin her iki tarafının pasaportları - satıcı ve gelecek talep hakkı sahibi;

📌Satıcı ve alıcının eşinin işlemin yapılmasına ilişkin noter onaylı muvafakati;

📌 geliştirici firmadan hak devri izni;

📌 geliştiriciye borcu bulunmadığına dair bir sertifika veya tutarın bakiyesini ödeme yükümlülüğü;

📌 Satıcının kredi fonlarını kullanarak DDU yapmış olması durumunda işlem için bankadan izin alınması.

Tüm belgelerin orijinallerini sağlayın. Orijinalin sağlanması mümkün değilse, Rosreestr veya MFC'nin bir çalışanı noter tasdikli bir kopyayı kabul edebilir.

Gayrimenkul talep etme hakkının devrinin tescili için devlet ücreti peşin olarak ödenir. Bireyler için büyüklüğü 350 ₽'dir ve yasal kişiler, vergi her zaman alıcı tarafından ödenir.

Çalışan belgeleri kabul ettikten sonra, kabul edilen evrakların listesini ve DDU'da değişiklik yapmak için son tarihi içeren bir makbuz verecektir. Genellikle 10 gündür. Belirlenen tarihte, bir Rosreestr çalışanı kabul edilen belgeleri iade edecek ve hisse katılım sözleşmesindeki değişiklikleri size bildirecektir.

İddia haklarının devrine ilişkin bir anlaşma kapsamında bir daire nasıl alınır?

Hakların devri sözleşmesini kaydettikten sonra geliştiricinin evi işletmeye almasını bekleyin. Ona bir posta adresi atayacak, nesnenin kendisi ve her daire için kadastro pasaportu verecek, dairelerin dağıtımına ilişkin bir protokol hazırlayacak ve bir dizi başka işlem gerçekleştirecek. Size işletmeye alma izninin onaylı bir kopyasını verecek ve daire kabul belgesini imzalayacaktır.

Sahipliği kaydetmek için Rosreestr veya MFC ile iletişime geçin. Çalışana şunları sağlayın:

✔ Rusya Federasyonu vatandaşının pasaportu;

✔ inşaatta ortak katılımın tahsisi ve anlaşması;

✔ işletmeye alma izninin bir kopyası;

✔ dairenin kabulü ve devri;

✔ devlet vergisi ödemesinin makbuzu.

Ücret bireyler için 2.000 ruble, tüzel kişiler için 22.000 ruble.

Rosreestr veya MFC'nin bir çalışanı belgeleri kabul edecek ve belgelerin bir listesini ve bunların alınması gereken tarihi içeren bir makbuz düzenleyecektir. Mülkiyet haklarının tescil süresi 10 iş günüdür. Rosreestr'e geldiğinizde, orijinal belgeleri ve Birleşik Devlet Emlak Sicilinden mülkiyet onayı ile birlikte bir alıntıyı geri alacaksınız.

Yeni bir binada bir daireyi transfer etmenin maliyeti ne kadar?

Görevin kaydedilmesine ilişkin masraflar alıcı tarafından karşılanır. O Devlet ücretinin bir kısmını 350 ruble tutarında öder. Devredenin devredene ödeyeceği miktar yalnızca alıcının gereksinimlerine bağlıdır. ipotekli bir dairenin tahsis yoluyla nasıl satılacağı.

Eğer haklarıyeni binareşit olmayanlarda

Çocuk bakım sözleşmesi reşit olmayanları da içeriyorsa, görevlendirmeyi kaydederken vesayet makamlarından işlem için izin alınması zorunludur. Reşit olmayan kişinin yasal temsilcileri ebeveynleri veya vasileridir; bunlar feragatnameyi imzalayacaklardır.

Çocuk bakımevine doğum sermayesi verilmişse

Bir hak devri kaydediyorsanız ve satıcı, DDU'yu sonuçlandırmak için doğum sermayesinden fon kullandıysa, prosedür daha karmaşık hale gelir. Görevlendirmede çocukların hisselerini alacakları belirtilmelidir. sahip olmakinşaat süresinin bitiminden sonra.

Alacak hakkının temliki veya temliki, modern birincil emlak piyasasında yeni binalarda konut satın almanın en çok kullanılan ve yaygın yöntemlerinden biridir.

İnşa edilmiş bir evin tesliminden önce, konut inşaatının son aşamasında kural olarak tüm sıvı daireler satılmaktadır. Bu nedenle, potansiyel bir alıcının beğendiği mülkte yeni bir ev kiralamadan önce konut satın alması için devretme pratikte tek seçenektir.

Paylaşımlı inşaatta hakların devriyle ilgili belirli yasal riskler vardır; bu nedenle, birincil konut piyasasında devrin yasal mekanizmasını kullanmaya karar veren potansiyel bir alıcının, devir prosedürünün tam olarak nasıl gerçekleştiğini anlaması ve bunun yanı sıra faydaları ve hakları tartması gerekir. satın alma riskleri.

Alacak hakkının devrinin hukuki niteliği ve özü

Devir, aslında bir devir sözleşmesi kapsamında gerçekleştirilen, konut alım satımına ilişkin bir işlemdir. Bu sözleşmeye göre hissedar (yani yeni binadaki dairenin satıcısı), hissedarın geliştirme şirketi ile yaptığı hisse katılım sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ve haklarını diğer tarafa yani devralana devreder.

Devir anlaşmaları, genellikle inşaat ruhsatı alma aşamasında bir geliştiriciden konut satın alan ve daha sonra geliştirmenin son aşamalarında daireleri daha yüksek bir fiyata yeniden satan yatırımcılar arasında oldukça popülerdir.

Transfer mekanizması aynı zamanda yeni bir ev satın alan ve herhangi bir nedenle fikrini değiştiren ve yatırılan fonları iade etmek isteyen ev alıcıları için de kullanılıyor. Onlar için bir devir sözleşmesi, özsermaye katılım sözleşmesinin feshi üzerine geliştirme şirketiyle yapılan sözleşmede öngörülen cezalardan kaçınmanın pratikte tek fırsatıdır.

Hissedar, tamamlanmamış dairesini bir devir sözleşmesi yoluyla satarak yalnızca ödediği parayı tamamen iade etmekle kalmaz, aynı zamanda inşaat halindeki bir binadaki dairelerin fiyatları genellikle satışın başlangıcından sonuna kadar arttığından belirli bir kar da elde edebilir. inşaat işi.

Devir ancak konut haklarının inşaat şirketinden ortak inşaat katılımcısına devredilmesinden önce mümkündür. Yani, pay sahibinin haklarının devri ancak bu hakların inşaat halindeki konuta gerçekleşmesine kadar mümkündür. İnşa edilen dairenin hakları pay sahibine intikal ettiğinde, yani konutun devir ve kabul belgesinin düzenlenmesinden sonra artık devir sözleşmesi yapılması mümkün olmayacaktır.

Devir sözleşmesinin özelliği, devir sözleşmesi yapan daire alıcısının, devredenin (satıcının) hak ve yükümlülüklerini tam olarak edinmesi ve gelecekte orijinal hisse katılımının tüm şartlarını yerine getirmeyi taahhüt etmesidir. anlaşma. Örneğin, hissedar ve geliştirme şirketi sözleşmede taksit planının şartlarını öngörmüşse, devralan kişi yalnızca bu taksit planı kapsamında ödeme yapabilir. Artık sözleşmede kendi bireysel koşullarından herhangi birini şart koşamaz.

Yeni binalarda atama mekanizmasının temel avantajları ve dezavantajları

Alıcı için bir devir sözleşmesi imzalamanın başlıca avantajları şunlardır:

• Daireler zaten tükenmişse, beğendiğiniz evde konut satın alma fırsatı vardır;
• Bazen bir daireyi tahsis yoluyla satın almak, alıcı için mali açıdan faydalıdır. İlk olarak, daireleri hızlı bir şekilde satmak isteyen satıcılar, yeni bir evin inşaatının tamamlanması aşamasında genellikle resmi geliştiricinin teklif ettiğinden daha düşük fiyatlar teklif ediyor. Uygulamada geliştirme şirketi ile özel yatırımcının kurduğu bir dairenin maliyet farkı yüzde 3 ila 25 arasında değişebiliyor;
• Çoğu durumda, tahsis mekanizmasını kullanarak bir ev satın almak, ipotek kredisi alırken alıcılar için faydalıdır. İpotek alan bir alıcı, ilk aşamada bir geliştiriciden bir daire satın alırsa, satın alınan mülke taşınma fırsatı olmaksızın ipotek için birkaç ay (ve bazen yıllarca) faiz ödemek zorundadır. Aynı zamanda, yeni bir evin işletmeye alınmasından önce ipotek faizi, işletmeye alınan mülkle karşılaştırıldığında genellikle çok daha yüksektir. İnşaatın son aşamasında bir devir sözleşmesi imzalayarak (özsermaye katılım sözleşmesi yapma ihtimalinin bulunmaması durumunda), alıcı, yeni bir eve taşınmadan hemen önce ipotek ödemesine başlar.

Hakların devrinin satıcı açısından faydaları daha önce tartışılmıştı. Bu, her şeyden önce, yeni bir binanın inşaatının çeşitli aşamalarında meydana gelen fiyat artışlarından para kazanmak için gerçek bir fırsat ve aynı zamanda bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında katkıda bulunulan parayı geliştiriciden herhangi bir ceza almadan iade etme fırsatıdır.

Hakların devrinin ana dezavantajı, geliştirici ile hisse katılım sözleşmesi yapılmasına kıyasla alıcının risklerinin artmasıdır.

Görev sözleşmesi kapsamındaki ana riskler

Bir devir sözleşmesi imzalamanın potansiyel bir alıcı için bir takım riskleri beraberinde getirmesine rağmen, bu risklerin çoğu, işlem koşullarının dikkatli bir şekilde incelenmesi ve belirli hukuki bilgiye sahip olunmasıyla neredeyse sıfıra indirilebilir.

Öyleyse, yeni bir evde barınma haklarının devri için bir anlaşma imzalarken ana riskleri adlandıralım.

1. Devir sözleşmesi düzenleyen yeni bir binadaki daire alıcısı için ana risklerden biri, devir sözleşmesinin geçersiz olarak tanınması olasılığıdır. Devreden ile devralan arasındaki sözleşmenin herhangi bir nedenle hukuki açıdan geçersiz sayılması halinde, yeni telif hakkı sahibi, geliştirici şirkete değil, yalnızca devredene karşı hak talebinde bulunabilecektir.

Böyle bir tatsız durumun yaşanmaması için alıcının, tarafların zorunlu şartlara uyduğu, devir sözleşmesinin doğruluğunu kontrol etmesi gerekmektedir. Kanuna göre, hakların devrine ilişkin bir sözleşme aşağıdaki koşullar sağlandığı takdirde geçerli sayılacaktır:

• Hisse katılım sözleşmesinde belirtilen tutarın tamamının hissedar tarafından ödenmesi. Tüm ödemeler, karşılıklı alacakların mahsup edilmesine ilişkin bir anlaşma ile onaylanmalıdır;
• Pay sahibi ile geliştirici arasındaki sözleşmede böyle bir onayın gerekli olması halinde, geliştirici şirketin ilk hisse katılım sözleşmesi kapsamında doğan hakların devrine ilişkin yazılı onayının bulunması;
• dairenin bir katılımcı tarafından ipotek finansmanı kullanılarak ortak inşaatta satın alınması durumunda bir kredi kurumundan izin alınması.

Bir devir sözleşmesi imzalanırken yukarıdaki şartların ihlal edilmesi durumunda, Rus Medeni Kanununun 390. Maddesine göre, ortak inşaatın asıl katılımcısı, devralana karşı sorumluluk taşır. Bir dairenin alıcısı, devrin geçersiz ilan edilmesi durumunda, devredenden işlem kapsamında alınan tüm mali kaynakların iade edilmesini ve ayrıca para kullanımından kaynaklanan kayıpları ve faizi tazmin etmesini talep etme hakkına sahiptir. Ancak pratikte paranızı geri almak her zaman kolay değildir.

2. Geliştiricinin olası iflası. Geliştiricinin finansal iflas riski, yalnızca hakların devri sırasında değil, aynı zamanda ilk hisse katılımı sırasında da ortaya çıkabilir. Bununla birlikte, çoğu zaman yeni bir binada, özellikle indirimli bir fiyata büyük daire satışları, geliştiricinin yaklaşan iflasından, inşaatta önemli bir gecikmeden veya geliştirici tarafından sözleşme şartlarının önemli bir şekilde ihlal edilmesinden kaynaklanabilir.

Bu durumda, yeni bir binada tamamlanmamış bir daire hakkını devreden devreden, geliştiricinin tahsisi kaydederken yaşadığı sorunları bilip bilmediğine bakılmaksızın, inşaatın daha da geliştirilmesinden yeni ortağa karşı sorumlu değildir. Hakların devrine ilişkin bir anlaşma yapıldıktan sonra, yeni evin inşaat şartlarından veya kalitesinden memnun olmayan yeni alıcı, mülkü devreden satıcıya herhangi bir hak talebinde bulunamayacaktır. Gereksinimler yalnızca geliştiriciye yapılabilir. Ancak inşaat şirketi mali açıdan iflas etmişse, parayı devralan tarafa iade etmek o kadar da kolay olmayacaktır.

Bu tür sorunlardan kaçınmak için, alıcının, satın almadan önce geliştiricinin tasarımını ve izin belgelerini dikkatlice incelemesi, mali durumu hakkında bilgi alması ve bitmemiş inşaatın durumunu kontrol etmesi önerilir.

Ayrıca devir sözleşmesinin şartlarına devredenin garantisine ilişkin bir madde eklenmesi de mümkündür. Görevin tarafları arasında anlaşmaya varılması üzerine, sözleşme, inşaat şirketinin bitmiş daireyi belirli bir tarihe kadar devralana teslim etmemesi durumunda, devredenin bir garantiyi kabul etme yükümlülüğünü belirtir. Yeni hissedarın daha sonra geliştirme şirketiyle olan sözleşmesini feshetmesi durumunda, belirtilen garanti geçersiz sayılacaktır. Uygulamada görüldüğü gibi, devredenin garantisine ilişkin bu tür koşullar nadiren devir sözleşmesine dahil edilir.

3. Hisse katılımı sözleşmesi kapsamında hakların çifte devri. Uygulamada, aynı dairenin devir sözleşmesi yoluyla iki kez satıldığı durumlar vardır. Aynı zamanda benzer davalarda verilen mahkeme kararlarına göre konutlar aslında ilk sözleşmeyi hazırlayan ve tescil ettiren alıcıya gidiyor. Geri kalan hissedarlar ise geliştiriciden yalnızca talep hakkını alırlar.

Yeni bir binadaki potansiyel konut alıcısının, yaklaşan işlemin şartlarını dikkatlice incelemesi ve Rusya'nın ortak özsermaye inşaatı mevzuatına göre, konut haklarının devredilmesinin yalnızca tek bir yasal biçimde sağlandığını açıkça anlaması gerekiyor: Ortak katılım anlaşması kapsamında. Devir anlaşmaları, ana hisse katılım anlaşmaları gibi, zorunlu devlet tescilini gerektirir.

Bir inşaat şirketi başka bir program kapsamında bir daire satın almayı teklif ederse, ortak inşaat katılımcılarının riskleri artar. Bazen özsermaye katılım anlaşmaları yerine aşağıdakiler kullanılır:

• yatırım anlaşmaları;
• ön alım ve satım anlaşmaları;
• ön hisse katılım anlaşmaları;
• fatura şemaları.

Bu tür anlaşmaların varlığı, geliştiricinin sahtekârlığını veya herhangi bir dolandırıcılık girişimini göstermez, ancak riskleri azaltmak için potansiyel bir alıcının, Rosreestr'e zorunlu kayda tabi olmayan, tamamen yasal olmayan bu tür satış planlarından kaçınması önerilir.

Yukarıdaki risklerden kaçınmak için aşağıdaki durumlarda bir görev sözleşmesi yapmayı kabul edebilirsiniz:

• edinilen konutlar bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında asıl katılımcıya satılmıştır;
• Devir sözleşmesi kapsamındaki ödeme ancak Rosreestr haklarına kaydolduktan sonra yapılır.

4. Devralan açısından bir diğer risk ise, devredenin, özsermaye katılım sözleşmesine konu olan konut haklarının devrine ilişkin imar şirketine yazılı olarak zorunlu bildirimde bulunulması koşulunu ihlal etmesidir.

Görev kaydına ilişkin kurallar

Daha önce de belirtildiği gibi, görev, devlet kaydına tabi olarak yazılı bir anlaşma şeklinde resmileştirilmiştir. Önceki hissedarın geliştiriciye işlem hakkında yazılı olarak bilgi verdiğinden emin olmanız gerekir.

Bir devir sözleşmesi imzalanırken, para transferi için çoğunlukla kiralık kasa mekanizması kullanılır. Hakların devri için kayıt prosedürünü tamamladıktan sonra satıcı parayı alabilir.

Tipik olarak, bir atama sözleşmesi imzalanırken geliştiricinin katılımı gerekli değildir. Ancak birçok inşaat şirketi, devredenin daire hakkını devralana devretmesi durumunda onların rızasını alma zorunluluğuna dair hisse katılım sözleşmesinde ayrı bir şarta yer veriyor. Bu durumda geliştiricinin işlemin tamamlanmasına katılımı gerekli olacaktır.

Hakların devri sırasında hissedar daire bedelinin tamamını henüz ödememişse, geliştiricinin devir işleminin yazılı onayı gereklidir. Devir sözleşmesinde geliştirici şirkete olan borcun devralana devredilmesine ilişkin koşullar belirtilir.

Bu bağlantıyı kullanarak bir daireye mülkiyet haklarının tahsisine ilişkin standart bir sözleşmeyi indirebilirsiniz:

Yorumlar (40)

Elena | 2015/12/01

Devam eden bir davam var, genel bir müteahhitten bir daire satın aldık, satıcı yatırımcıya bu atamayı bildirdi, ancak bundan birkaç ay önce yatırımcı dairemizi üçüncü bir tarafa sattı, sonra geliştiriciye devretti ve onlar da mülkiyetini tescil ettirdi ve akrabalarına yeniden sattı. Davanın sonucundan henüz emin değilim. Makale harika, ama benim durumumda ne yapmalıyım?

yönetici | 2015/12/07

Merhaba Elena! Sizin durumunuzda, büyük olasılıkla, taraflardan biri tarafından sözleşme şartlarının ihlali söz konusu olduğundan, sözleşmenin iyi niyetli bir tarafı olarak tazminat alma hakkına sahipsiniz. Ayrıca dava mahkemede devam ettiği için dava dosyasında mevcut delil ve belgelere göre mahkeme tarafından karar verilecek.

Yat Limanı | 2016/01/24

Hmmm......şimdi anlaşmamla ilgili şüphelerim var. Belgeleri Rusya Siciline sundum.... Daire için ipotek çektim ve şimdi evin zamanında teslim edilip edilmeyeceğinden şüpheliyim..... ve olup olmayacağına...... söylentiler var geliştiricinin iflas için belgeler hazırladığı.... bu korkutucu.... ne vereceğimi bilmiyorum

/N | 2016/02/07

Yazı için teşekkürler, anlaşılması kolay... Bu konuyu başka bir sitede okumayı denedim, gerçekten uyumak istediğimi fark ettim...

Irina | 2016/07/05

Tanrım, keşke tüm nüansları daha önceden bilseydim. İpoteğim var, ev inşaatları durdu. Evi açıp açmayacakları bilinmiyor. ve şimdi 15 yıl boyunca hava için ipotek mi ödeyeceksiniz? Bunu görecek kadar yaşamayacağım... Şimdi Rusya'da yaşamanın ne kadar korkutucu olduğunu anlıyorum!

Anastasya | 2016/11/26

Bu durumda ne yapmalı? Üç odalı bir daireyi iki tek odalı daireyle değiştirmek istiyoruz. Kiralık konut kooperatifinin anahtarlarını almak üzere olan bir kadın aradı ve devir sözleşmesi kapsamında bizi değiştirmeyi teklif etti.. Acaba ona üç rublelik rublemizi verirdik, o da: o iki dairenin yanı sıra bize de ipotek koyacak mı? ???
Çünkü Makale, bu anlaşma kapsamında hem hakların hem de yükümlülüklerin yeni alıcıya devredildiğini söylüyor.

yönetici | 2016/12/09

Merhaba Anastasia! Bir işlem yapmadan önce, gayrimenkulle ilgili tüm belgeleri detaylı olarak tanımanız ve ayrıca bu gayrimenkullerle ilgili herhangi bir takyidat olup olmadığı hakkında bilgi edinmeniz gerekir. İpoteklerde ise alacak hakkının devrine ilişkin sözleşmede ipotek yükümlülükleri devredilemez veya ancak bankanın ve yükümlülüğü kabul eden tarafın yazılı muvafakati ile devredilebilir.

Meryem | 2017/11/02

Tünaydın Bir devir sözleşmesi kapsamında bir daire satın aldım ve sözleşmede şu madde yer alıyor: “Geliştiricinin, devreden ile devralan arasında bu Sözleşmeye dayanarak ortaya çıkan hiçbir mali yükümlülüğü yoktur. Devralan kişinin ortak bir inşaat projesine ilişkin talep haklarını almayı reddetmesi halinde, Sözleşme değil, bu Sözleşme feshedilir. Söylesene lütfen, bu, sözleşme feshedilirse müteahhitle değil, daireyi satın aldığım şirketle anlaşacağım anlamına mı geliyor?

yönetici | 2017/11/21

Merhaba Maria! Evet, bu kesinlikle doğru. Her türlü talebinizi doğrudan mülkü satın aldığınız şirkete iletebilirsiniz.

Svetlana | 2017/11/21

Yararlı bilgiler için teşekkürler! Yeni bir binada bir daire satın alacağım. Ev hizmete açıldı, daireler satıldı. Geliştiricininkinden daha ucuz bir seçenek gördüm. Taşeronlar bir devir sözleşmesi kapsamında satın almayı teklif ediyor. Plan şu şekildedir: geliştirici NIKP, yatırımcı ProekInvest ile bir DDU'ya girdi, yatırımcı hak talebinde bulunma hakkını yüklenici MFS'ye (DSK şirketler grubunun bir parçası) devretti; MFS, talep hakkını DSK'ya devretti ve DSK hak talebinde bulunma hakkını Vertical'a devretti. Yani Vertical bir daire sunuyor. Bu çok karmaşık bir zincir. Bu durumda ne yapılması gerektiğini tavsiye edebilir misiniz? Teşekkür ederim!

yönetici | 2017/11/30

Merhaba Svetlana! Alacak hakkının devrine ilişkin bir sözleşme kapsamında konut satın alınması, mevcut mevzuata tamamen uygun hukuki bir işlemdir. Bir konut binasının işletmeye alınması ve işletmeye alınması durumunda, hak devri sözleşmesi kapsamında herhangi bir korku yaşamadan konut mülkiyetini edinebileceksiniz.

Irina | 2017/12/12

Merhaba! Bir tahsis sözleşmesi kapsamında konut dışı mülk satın aldım ve ilk DDU, tahsis sözleşmesi ve ardından mülkiyet resmi olarak tescil edildi. Artık Tüm Sahiplerin Birleşik Devlet Sicilindeki kayıt kayıtları mahkeme kararıyla iptal edildi. Benim durumumda geliştiriciye mi yoksa bireysel satıcıya mı dava açmam gerekiyor?

yönetici | 2017/12/26

Merhaba Irina! Her şeyden önce, sorunuzu doğru bir şekilde cevaplamak için, mahkeme kararının yanı sıra Birleşik Devlet Sicilindeki kayıtların iptal edilmesi ve mülkiyetin feshedilmesinin gerekçeleri hakkında bilgi sahibi olmanız gerekir. Sizin durumunuzda, haklarınızı ihlal eden tarafa karşı doğrudan dava açılmalıdır. Bu, geliştirici veya devir sözleşmesinin bir tarafı olabilir; bu nedenle, tüm koşulları doğru bir şekilde belirlemek için yargılamaya ilişkin mahkeme materyallerinin ayrıntılı bir analizi gereklidir.

Anastasya | 2018/02/24

Tünaydın İlk devirde daire almak istiyoruz ama ilk hissedarın elinde zaten devir sözleşmesi ve anahtarlar var. Geliştirici bunu iptal etmeye hazır ama biz biraz korkuyoruz çünkü tüm bunların ne kadar yasal olduğu ve ne gibi risklerin olabileceği belli değil. Teşekkür ederim!

yönetici | 2018/03/03

Merhaba Anastasia! Talep hakkının devrine ilişkin bir anlaşma kapsamında konut satın alınmasına yalnızca dairenin devir ve kabul belgesi imzalanıncaya kadar izin verilir. Geliştiriciye ve işlemin taraflarına güveniyorsanız ve ayrıca daire kabul belgelerinin (asılları) sizin huzurunuzda iptal edilmesi durumunda, bu işlemi yapmayı kabul edebilirsiniz, ancak her halükarda bilerek yapılmış bir işlemdir. yasanın gerekliliklerinin ihlali yasa dışı sayılmaz, doğası gereği temiz ve güvenli bir işlemdir

Andrey | 2018/03/30

Makale için teşekkür ederim. Ancak daire devir sözleşmesi kapsamında birkaç kez satılmışsa, yani Yüklenici hakları başka bir tüzel kişiye satmışsa ne yapmalı. gerçek kişi ve tüzel kişi bir kişi bir daire satın alır. Yüklenici ile tüzel kişilik arasındaki yükümlülükleri hangi belgeler kapsıyor? yüz? Uzlaşma uzlaşma beyanları?

yönetici | 2018/04/16

Merhaba Andrey! Anlaşma kapsamında borcun bulunmadığını doğrulamak için taraflar herhangi bir belge sunabilir: örneğin, hem ödemelerin mutabakatı hem de borç yokluğu sertifikaları sunulabilir.

Galina Kurneva | 2018/04/02

Geliştirici ile müteahhit arasında hisse katılım sözleşmesi yapılarak ev teslim edildi. Bundan sonra yüklenici vatandaş K. ile devir sözleşmesi yapıyor, ardından vatandaş K. vatandaş G. ile devir sözleşmesi yapıyor, şimdi vatandaş G. benimle devir sözleşmesi yaptı, sözleşme devlet tesciline sunuldu, ayrıca tüm ön atama anlaşmaları devlet tesciline tabiydi. Soru: Kimden ve hangi belgeye göre daire almalıyım? Bildiğim kadarıyla dairenin mülkiyeti resmileşmedi... Dairenin bana yani geliştiriciye devredilmesi için Kabul Belgesini kim hazırlamalı? Ve daire hakkının önceki sahiplerinin dairenin tamamını ödediğinden ve satmadığından nasıl emin olabilirim?

yönetici | 2018/04/16

Merhaba Galina Kurneva! Devir sözleşmesine uygun olarak, tüm hak ve yükümlülükler sözleşmenin tarafına - yani daireyi kabul etme ve alma hakkı - devredildiği için, dairenin kabulü ve devri eylemi geliştirici tarafından sizinle birlikte imzalanmalıdır. anahtarlar size aktarılır. Uygun koşulları içeriyorsa, devir sözleşmesinin imzalanması, daire için ödemede gecikme bulunmadığını teyit eder. Daireye ilişkin herhangi bir ödeme borcunun bulunmadığını doğrulamak için geliştiriciyle iletişime geçebilir veya sözleşmenin ikinci tarafından gerekli belgeleri talep edebilirsiniz.

Svetlana | 2018/09/20

Merhaba. İnşaat halindeki bir binada, geliştiricinin doğrudan katılımıyla, görevlendirme yoluyla bir daire satın almak istiyorum (geliştirici, işlemin kaydedilmesi için gerekli tüm belgeleri hazırlayacaktır)... Sberbank'ta bir akreditif yoluyla ödeme. Makalede belirtilenlerin dışında hangi noktalara özellikle dikkat etmelisiniz? Bundan temelde yalnızca satıcının daire için ödeme yaptığından ve bu mülk için geliştiriciye herhangi bir borç olmadığından emin olmanın gerekli olduğunu anladım.
Hangi durumda, bazı yorumcuların yaptığı gibi, bir işlem daha sonra mahkeme tarafından iptal edilebilir? Yasal olarak doğru bir şekilde nasıl hazırlanması gerektiğini en azından kabaca anlamak için standart bir devir sözleşmesini nerede bulabilirim?

yönetici | 2018/09/21

Svetlana | 2018/10/28

Merhaba! Lütfen bana bir yatırımcıdan veya geliştiriciden yeni bir binada daire satın almanın kimin daha iyi olduğunu söyleyin.

yönetici | 2018/11/07

Merhaba Svetlana! Alıcının çıkarları büyük ölçüde geliştiricilerden bir daire satın alınarak karşılanır, çünkü bu durumda geliştirici ile alıcı arasındaki ilişki “Apartman binalarının ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım hakkında” kanunla düzenlenir. 214-FZ sayılı ve "Tüketici Haklarının Korunmasına İlişkin" Federal Kanun, alıcının mevcut sözleşme şartlarının geliştirici tarafından ihlal edilmesi durumunda çıkarlarını korumak için belirli garantilere sahip olduğu temelinde.

Elena | 2019/01/12

Merhaba, bir devir sözleşmesi yapılmışsa ve mahkemece geçersiz ilan edilmişse, bilgilerinizi açıklığa kavuşturmak isterim... dairenin mülkiyet hakları kimde kalır? (müteahhidin iflası)

yönetici | 2019/01/28

Merhaba Elena! Sanatın 2. Bölümüne göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 167'si, işlemin geçersiz olması durumunda, her bir taraf, işlem kapsamında alınan her şeyi diğerine iade etmekle yükümlüdür ve ayni olarak alınanların iade edilmesi mümkün değilse (alınan şeyin ne zaman alındığı dahil) mülkün kullanımında, gerçekleştirilen işte veya sunulan hizmette ifade edilir), işlemin geçersizliğinin diğer sonuçları kanunda öngörülmediği takdirde değerini geri öder. İşlemin geçersiz ilan edilmesinin ardından konut haklarına ilişkin nihai karar, davanın tüm koşulları dikkate alınarak mahkeme tarafından verilecek.

Aşk | 2019/04/06

İyi akşamlar! Kayıt Odasında %50'si ödenmiş bir Devir Anlaşması (DAPT) kaydetmek mümkün müdür? Sözleşme bir yıllığına taksitlerle yapıldı, ikinci yüzde 50'nin bir yıl içinde ödenmesi gerekiyordu ancak bu yıl inşaat durduruldu ve şirket şu anda iflas halinde.

yönetici | 2019/04/21

Merhaba Aşk! 13 Temmuz 2015 N 218-FZ tarihli “Gayrimenkulün Devlet Tescili Hakkında” Federal Kanunu, tam ödeme yapılmayan talep haklarının devrine ilişkin anlaşmaların tescilini yasaklamamaktadır. Dolayısıyla bu durum anlaşmanın devlet tarafından tescil edilmesine engel değildir. Tahkim Mahkemesinde geliştiriciye karşı bir iflas davası açılmışsa, alacaklıların iddialarının kaydına girmek için tahkim yöneticisiyle de iletişime geçmeniz gerekir.

Svetlana | 2019/07/01

Çok bilgilendirici, teşekkürler.
Ama ek bir sorum var
Transfer yoluyla bir daire satın alıyorum...
DDU'ya göre fiyat 1990.000
Transfer fiyatı
2130 000
Hissedarın DDU kapsamında yalnızca gelecekte ödeme yapması gerekir; Hissedar, prensip olarak hisse bedelini ödememiştir. Kayıt prosedürü nedir?
Bir devir sözleşmesi teklif ediyorlar, ancak bilgili avukatlar, hissedarla 1.990.000 tutarında bir borç devri sözleşmesi hazırlamam gerektiğini ve anladığım kadarıyla geliştiricinin hesabına ödeme yapmam gerektiğini söylüyor.
Geri kalanı ise hissedar tarafından ödenecek...
bana yardım et lütfen

yönetici | 2019/07/16

Merhaba Svetlana! Sanat uyarınca. 11 30 Aralık 2004 tarihli Federal Kanun N 214-FZ (27 Haziran 2019'da değiştirildiği şekliyle) “Apartmanların ortak özsermaye inşaatına katılım hakkında” sözleşme kapsamındaki hak taleplerinin ortak özsermaye inşaatına katılan bir katılımcı tarafından atanması ancak sözleşme bedelinin ödenmesinden sonra veya borcun Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından belirlenen şekilde ortak inşaatın yeni bir katılımcısına devredilmesiyle eş zamanlı olarak izin verilir. Sözleşme kapsamındaki hak taleplerinin devrine ilişkin bedelin ödenmesi, sözleşme kapsamındaki hak taleplerinin devrine ilişkin anlaşma (anlaşma) kapsamında devredenin tüzel kişi olması durumunda devlet tescilinden sonra yapılır. Bu nedenle, yalnızca talep haklarının devri konusunda bir anlaşma imzalamanız değil, aynı zamanda anlaşma kapsamındaki uzlaşma sorununu da çözmeniz gerekir - örneğin, daha önce size bildirildiği gibi, borcun devri konusunda ek bir anlaşma imzalayarak.

Tatyana | 2019/10/14

Merhaba. Yeni bir binada daire almayı planlıyordum, ev 2 ay içinde hizmete girecek. Dairenin, şehrimize 3000 km uzaklıktaki bir köyde bir hissedarı, bir dedesi olduğu ortaya çıktı. Daire ipotekli olarak satın alındı ​​​​ve 500 bin ruble ödemek zorunda kaldılar (tıpkı benim peşinat için ödediğim miktar kadar). Geliştiricinin satış departmanının yöneticisi bu büyükbaba adına vekaletname sahibidir. Kalan ipoteği ödemek için dedeme 500 bin dolar aktarmamı ve dairenin bankanın yükü olmaktan çıkınca evrakların tamamlanmasını beklememi teklif ediyorlar. Daha sonra konut bedelinin kalan kısmını bir devir sözleşmesi düzenleyerek ödeyin. Katılmaya değer mi ve hangi riskler bekleniyor?

Er ya da geç bir ev satın alma sorunu her ailede ortaya çıkar. Gayrimenkul edinimi uzun, karmaşık, emek yoğun bir süreçtir ve önemli miktarda maddi kaynak gerektirir. Satın alınan daireyi kontrol etme konusundaki dikkatsiz yaklaşım ve konut alım satım işleminin yanlış yapılması sizi para ve metrekareden mahrum bırakabilir. Ve çoğu zaman bu, henüz mülkiyet belgesi alınmamış yeni binalardaki dairelerin satın alınmasıyla ilgilidir. Bununla ilgili pek çok risk var ve bu nedenle yeni bir binada konut satın alma süreci daha dikkatli ele alınmalıdır. Bugün inşaat halindeki ve işletmeye alınmış bir evde hakların devri yoluyla daire satın alırken temel riskleri analiz edeceğiz.

Yeni bir binada bir daire için alıcıyla ne tür bir sözleşme imzalanıyor?

Yeni bir binada konut satın alırken yapılan sözleşme çeşitli türlerde olabilir ve bu, belirli bir anda bulunduğu inşaat aşamasına bağlıdır.

1. Katılım sözleşmesi. Bir evin inşaatının herhangi bir aşamasında, nesnenin doğrudan işletmeye alınmasına kadar, yani devlet komisyonu tarafından kabul edilinceye kadar sonuçlandırılır. Doğrudan geliştiriciyle sonuçlandırılır.
2. Hakların devrine ilişkin anlaşma (talepler). Bu sözleşme, ilki gibi, inşaatın başlangıcından evin işletmeye alınmasına kadar geçen sürede yapılabilir, ancak artık geliştirici ile değil, bu mülkü halihazırda satın almış olan bir gerçek/tüzel kişi ile imzalanmaktadır. özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında bir inşaat şirketi. Veya sözleşmeyi imzalayan kişiden hakların devri yoluyla da daire satın alan kişiyle. Dolayısıyla bu tür anlaşmaların zinciri neredeyse sonsuz olabilir. Evin tamamlanmış sayıldığı anda, yani. devlet komisyonu tarafından kabul edilerek uygulamaya konulan devir sözleşmelerinin tescili artık yapılmamaktadır.
3. Ön satın alma sözleşmesi. Bu tür, evin teslim edildiği ancak dairenin mülkiyetine ilişkin belgelerin henüz alınmadığı dönemde sonuçlandırılabilir. Bu, evin tamamen hazır olduğu ve dairenin sahibinin doğrudan (mülkiyet veya devir sözleşmesi kapsamında) mülkün mülkiyet belgesini verdiği dönemdir. Yeni binalarda bu tür bir kayıt oldukça uzun bir zaman alabilir - 1 yıla kadar ve bazen mülkiyet haklarının edinilmesine mahkemede karar verildiğinde durumlar ortaya çıkar.
4. Satış Sözleşmesi. Bu, yeni bir binadaki bir dairenin zaten mülkiyet belgesine sahip bir sahibi olduğunda yapılan ortak bir anlaşmadır.

Yeni bir binada devir sözleşmesi ve bununla ilgili riskler

Yukarıdakilerden de anlaşılacağı üzere gerçek/tüzel kişi ile yapımı devam eden bir binada daire satın almak üzere devir sözleşmesi akdedilmektedir. Bu belge kapsamındaki bir satın alma, ev işletmeye alınana kadar tamamlanabilir.

Bu tür anlaşmaların evin fiili tesliminden önce yapılması yaygındır çünkü bu tür nesneler yatırımcılar tarafından temel çukuru kazma aşamasında daha düşük bir fiyata satın alınır, ancak dairenin mülkiyetini tescil ettirmenin bir anlamı yoktur. Şu ana kadar bunu uygulamaya çalışıyorlar. Ayrıca hiç kimse, konut mülkiyetinin tescilinin gerçekleştiği, muhtemelen uzun bir süre ile uğraşmak istemez. Bu süre zarfında nesnenin satılması mümkün değildir ve sonuç anlaşılmaz bir durumdur.

Hakların devrine (veya devrine) ilişkin bir anlaşmanın özü nedir? Geliştirici ile yapılan ilk anlaşmaya (bir “hissedar” sözleşmesi) dayanarak sonuçlandırılır. Yani, büyük olasılıkla inşaatın başlangıcında doğrudan geliştiriciden satın alan dairenin ilk alıcısı var. Ve aralarında, Rosreestr'de kayıtlı olması zorunlu olan bir DDU sonuçlandı. Buna dayanarak, daha fazla devir sözleşmesi imzalanıyor, ancak aslında DDU sözleşmesinde sadece alıcıda bir değişiklik var. Bunun gibi pek çok değişiklik olabilir. Bu nedenle, bir işlemi tamamlarken, devir sözleşmesi kapsamında daireyi satın alan tarafa aktarılan ilk belgelerin kullanılabilirliğini ve doğruluğunu kontrol etmeniz gerekir:

1. Katılım sözleşmesi. Geliştiriciyle orijinal haliyle yapılan bu ilk anlaşma, her halükarda dairenin son alıcısıyla yapılır. Rosreestr'e kayıtlı olması gerekir, aksi takdirde geçersizdir.
2. DDU'nun tamamlanmasından sonra gerçekleşen tüm görev anlaşmaları. Bu, nesnenin tüm alıcı zincirini takip edebilmeniz için gereklidir.
3. Mülk için ödeme makbuzları. Ödemenin nasıl gerçekleştiğine bağlı olarak tüm gerçek çekler ve havaleler de satın alan tarafa aktarılır. Mülkün ödemesine gelince, geliştirici ile anlaşarak, örneğin taksitle, tamamen veya taksitsiz olarak yapılabilir. Dairede borç varsa yeni alıcıya devredilir. Ancak başka bir şey daha önemlidir - satıcının vadesi geçmiş borcu da olabilir. Burada, satıcının olası borçları hakkında doğrudan geliştiriciye danışmalısınız, çünkü vadesi geçmiş borç, bir dairenin başarılı bir şekilde satın alınmasının önünde büyük bir engeldir, çünkü inşaat şirketi bazı durumlarda vadesi geçmiş borçlar için dava açabilir.
4. Geliştiricinin atamaya rızası. Prensip olarak, bu kanunen yapılmayabilir, ancak hemen hemen tüm hisse katılım sözleşmelerinde geliştiriciye hakların devri konusunda bilgi vermek için böyle bir madde öngörülmüştür. Bu nedenle bu işlem için kendisinden izin alınması en doğrusudur. Ayrıca devir sözleşmesi sadece daireye ilişkin alacakların alınması değil, aynı zamanda belirli sorumlulukların da alınması anlamına gelir. Satıcının geliştiriciye borcu varsa, bu borçlar ya devir sözleşmesi yapılmadan önce ödenir ya da yeni alıcıya devredilir. Yalnızca bu durumda geliştirici onay verecektir. Bir gayrimenkul üzerindeki borcun devri, devirle birlikte imzalanacak ayrı bir sözleşme ile resmileştirilebileceği gibi, devir sözleşmesine de madde olarak dahil edilebilir.
5. Yukarıdaki tüm belgelerin, her iki tarafça imzalanan ve devir sözleşmesine kabul edildiğine ve devredildiğine dair bir belge.
6. Bu işlemin yapılması için satıcının eşinin rızası. Sonuçta, DDU kapsamında satın alınan bir daire de ortaklaşa edinilen mülktür. Ve eğer mülk ortak ise, o zaman devir sözleşmesinde birden fazla satıcı bulunmalıdır.

Alıcıyı işlemin geçersiz kılınmasından koruyacak tüm bu belgelerin bulunması zorunludur.

Hakların devrine (temlik) ilişkin bir anlaşmanın yetkili makamlara kaydedilmesi gerekir! Aksi takdirde geçerliliğinin kanıtlanması sorunlu olacaktır.

Hakların/taleplerin devrine dayanarak bir daire satın almaya karar verirken, orijinal sözleşmedeki verileri dikkatlice incelemek gerekir: mülkün kesin özellikleri, konumuyla birlikte bir kat planı vb. olmalıdır. Sözleşmede dairenin gerçek fiyatının da belirtilmesi gerekmektedir.

Ev zaten kiralandığında sorunlar da ortaya çıkabilir. Üstelik ne tür bir anlaşmanın yapıldığı önemli değil - özsermaye katılımı veya devir. Tapu almak bazen o kadar da kolay olmuyor. Görünüşe göre ev zaten tamamen hazır, devlet komisyonu tarafından kabul ediliyor, ancak nihai mülkiyet tescili gerçekleşmiyor. Bu, yeni bir binanın tasarımının, sadece geliştiricinin ve “menfaat sahiplerinin” değil, aynı zamanda paralarını yatıran tedarikçilerin ve yatırımcıların da katıldığı birçok aşamadan geçmesine bağlıdır. Katılımcılar arasında genellikle mahkemede çözülen karşılıklı anlaşmalar, borçlar vb. ile ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Bu anlaşmazlıklar çözülene kadar mülkiyet tescili gerçekleşmez.

Hem kasıtlı hem de kazara çifte satış gibi bir kavramla büyük riskler ilişkilendirilebilir. Bu, bir dairenin birden fazla kişiye satılabileceği anlamına geliyor. Bunun nedeni, yalnızca ortak inşaat sözleşmelerinin değil, aynı zamanda çeşitli yatırım sözleşmelerinin, atamaların ve ön satışların da imzalanmasıdır. Bu nedenle, bir dairenin tahsisi veya ön satın alma sözleşmesi imzalanırken, bunun yalnızca devlet kurumlarında kayıtlı DDU'ya dayanması gerekir, çünkü Rosreestr'de yalnızca bunlarla ilgili kayıtlar tutulur. Diğer durumlarda, kayıtlar eyalet düzeyinde tutulmadığında, halihazırda sahibi olan bir daire satın alabilirsiniz.