Contoh metode kapitalisasi langsung. Metode kapitalisasi langsung: contoh rumus dan perhitungan

Liga Pengembangan Sains dan Pendidikan (Rusia)

Cabang Khanty-Mansiysk

"LEMBAGA MANAJEMEN"

(Arkhangelsk)

TES

oleh disiplin

"PENILAIAN PROPERTI"

“METODE KAPITALISASI PENDAPATAN LANGSUNG DALAM PENILAIAN BENDA REAL ESTATE”

Siswa: Klenova I.V.

Fakultas: Ekonomi

Kursus: kelima

Grup: 51 - MZS

Keahlian (kode): 080507

Kepala: Kalashnikova I.A.

Khanty-Mansiysk. 2010

Perkenalan

Penilaian real estat dianggap di seluruh dunia sebagai salah satu mekanisme pengelolaan properti yang efektif. Secara bertahap di Rusia, dengan terbentuknya kelas pemilik real estat, masalah penggunaan efektifnya muncul dan, oleh karena itu, kebutuhan akan layanan penilai pun muncul.

Masalah utama yang biasanya harus dipecahkan oleh penilai berkaitan dengan penilaian nilai. Hal ini sangat penting bagi calon pembeli atau penjual ketika menentukan harga transaksi yang wajar, bagi pemberi pinjaman ketika memutuskan untuk memberikan pinjaman hipotek, dan bagi perusahaan asuransi ketika memberikan kompensasi atas kerusakan. Jika pemerintah melakukan pemindahtanganan properti, pemilik mungkin perlu menilai properti tersebut untuk menantang tawaran pemerintah mengenai “kompensasi yang adil.”

Metode kapitalisasi pendapatan langsung saat menilai real estat.

Metode ini hanya digunakan untuk real estat yang menguntungkan, mis. real estat tersebut, yang tujuan utamanya adalah untuk menghasilkan pendapatan.

Pendapatan dari kepemilikan real estat dapat berupa:
- penerimaan kas saat ini dan masa depan (termasuk pembayaran berkala);
- penghematan pajak saat ini dan masa depan;
- pendapatan dari peningkatan nilai real estat yang diterima ketika dijual di masa depan atau dijaminkan dengan pinjaman hipotek;
- penghematan pajak dari penjualan, pertukaran atau pemberian properti ini di masa depan;
- kemungkinan penerimaan dan manfaat tunai lainnya.

Metode kapitalisasi pendapatan didasarkan pada 3 prinsip penilaian real estat:

1. Prinsip ekspektasi.
Prinsip ini mencirikan sudut pandang pembeli mengenai tahun-tahun mendatang dan nilainya saat ini. Berdasarkan prinsip ini, nilai pasar diartikan sebagai nilai kini dari manfaat masa depan yang timbul dari kepemilikan atau hak milik lainnya atas suatu obyek tertentu.
Prinsip tersebut didasarkan pada teori perubahan nilai uang seiring berjalannya waktu.

2. Prinsip penawaran dan permintaan. Prinsip ini mencirikan sudut pandang pasar terhadap nilai suatu benda. Berdasarkan prinsip ini, seseorang dapat menentukan bagaimana aliran itu sendiri Uang dan hubungannya dengan biaya, serta tren perubahannya.
Prinsipnya menyatakan bahwa harga properti ditentukan oleh hubungan antara penawaran dan permintaan pada suatu segmen pasar tertentu.

3. Prinsip substitusi. Prinsip ini mencirikan sudut pandang pembeli yang terinformasi yang akan membayar suatu objek dengan jumlah yang lebih besar daripada biaya objek serupa dengan utilitas yang sama di segmen pasar yang sama dan yang, ketika memperkirakan pendapatan di masa depan, dipandu oleh analisis. pembeli yang relevan dari objek serupa.
Berdasarkan prinsip ini, jelas bahwa sewa, margin keuntungan, biaya, tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi ditentukan oleh indikator serupa di pasar.

Ada dua metode untuk mengubah pendapatan yang diterima dari kepemilikan real estat menjadi nilai perkiraan:
1. Metode kapitalisasi langsung, berdasarkan penggunaan tingkat kapitalisasi (R).
2. Metode diskonto arus kas, berdasarkan konversi pendapatan masa depan dari kepemilikan properti menjadi nilai saat ini. Proyeksi pendapatan masa depan, didiskontokan ke nilai sekarang menggunakan tingkat pengembalian, mencerminkan ekspektasi pasar.

Tahapan utama prosedur penilaian real estate dengan metode kapitalisasi pendapatan.

1. Perkirakan potensi pendapatan kotor. Hal ini dilakukan berdasarkan analisis tarif dan tarif yang berlaku di pasar untuk properti sejenis.
Potensi pendapatan kotor (GPI) adalah pendapatan yang dapat diterima dari real estate pada tingkat hunian 100% tanpa memperhitungkan seluruh kerugian dan biaya.
PVD tergantung pada luas properti dan tarif sewa.

PVD = S x Ca,

S - luas dalam meter persegi. m., untuk disewakan;
Sa - tarif sewa per 1 sq. M.
Biasanya, jumlah sewa tergantung pada lokasi properti, kondisi fisiknya, ketersediaan komunikasi, jangka waktu sewa (jangka waktu), dll.

2. Penilaian kerugian akibat kurang dimanfaatkan dan tidak dibayarnya. Hal ini dilakukan berdasarkan analisis pasar, sifat dinamika (tren) dalam kaitannya dengan real estate sewaan.
DVD = PVD- diskon untuk downtime dan non-pembayaran.

3. Perhitungan biaya pengoperasian properti yang dinilai. Berdasarkan analisis biaya aktual pemeliharaannya atau biaya tipikal di pasar tertentu.
Saat menganalisis pendapatan dan pengeluaran, biasanya menggunakan data retrospektif (untuk beberapa tahun terakhir) dan perkiraan (perkiraan untuk masa depan). Dalam hal ini, Anda dapat menggunakan data sebelum dan sesudah pajak. Satu-satunya syarat yang harus diperhatikan ketika mengkapitalisasi pendapatan adalah arus kas untuk objek yang berbeda harus dihitung dengan dasar yang sama, itu. Tidak mungkin membandingkan arus yang dihitung berdasarkan data historis dengan arus yang dihitung berdasarkan data perkiraan, hal yang sama berlaku untuk akuntansi pajak.

Perhitungan biaya

Pengeluaran berkala untuk memastikan berfungsinya fasilitas secara normal dan reproduksi pendapatan disebut biaya operasional.

Biaya operasional biasanya dibagi menjadi:
- biaya atau pengeluaran semi-tetap;
- biaya variabel atau operasional bersyarat;
- biaya penggantian atau cadangan.

KE permanen bersyarat Ini termasuk biaya yang besarnya tidak bergantung pada tingkat beban operasional fasilitas. Biasanya, ini adalah pajak properti, asuransi aset tetap, dll.

Variabel bersyarat- ini adalah biaya, yang besarnya tergantung pada tingkat beban operasional fasilitas dan tingkat layanan yang diberikan. Biaya variabel bersyarat utama adalah biaya manajemen: biaya utilitas (gas, listrik, air, pemanas, telepon, dll.); biaya pembersihan, pemeliharaan wilayah, dll.

KE biaya penggantian mencakup pengeluaran yang terjadi hanya sekali atau dua kali selama beberapa tahun atau sangat bervariasi dari tahun ke tahun. Ini biasanya merupakan biaya penggantian komponen perbaikan yang aus secara berkala. Perbaikan tersebut mencakup, namun tidak terbatas pada, peralatan dapur (lemari es, kompor, dll.), furnitur, karpet, gorden, serta komponen bangunan yang tidak tahan lama (atap, elevator), dan biaya dekorasi ulang.
Biaya penggantian dihitung sebagai kontribusi tahunan terhadap dana pengganti (mirip dengan penyusutan akuntansi). Perhitungannya mengasumsikan bahwa uang disisihkan (dicadangkan), meskipun sebagian besar pemilik properti tidak benar-benar mencadangkannya. Perlu dicatat bahwa jika pemilik berencana untuk mengganti perbaikan yang memburuk selama masa kepemilikan (cakrawala perhitungan), maka pengurangan ini harus diperhitungkan ketika menghitung nilai properti dengan menggunakan metode yang dimaksud.

Jika selama jangka waktu kepemilikan yang diharapkan, penggantian komponen yang aus tidak dilakukan, maka biaya penggantiannya tidak diperhitungkan, tetapi keausan harus diperhitungkan, dengan mengingat kemungkinan penjualan kembali (reversi). Jika periode pemotongan tersebut diketahui secara pasti, maka ketika menghitung metode arus kas yang didiskontokan, pengeluaran hanya dapat diperhitungkan pada periode yang direncanakan.
Karena sumber pendapatan utama yang dihasilkan oleh real estat adalah sewa, maka perlu untuk secara hati-hati mempublikasikan perjanjian sewa yang khas untuk jenis real estat ini: syarat-syarat perjanjian, jumlah sewa, frekuensi pembayaran, dll.

Saat menentukan arus kas berdasarkan data historis, biasanya digunakan data akuntansi (neraca, laporan laba rugi, dll) atau data harga yang berlaku di segmen pasar tertentu. Dalam kasus terakhir, penghitungan dilakukan dengan cara yang sama seperti dalam kasus data perkiraan. Saat menggunakan data historis, seringkali dimungkinkan untuk menggunakan indikator pendapatan kotor, pendapatan operasional bersih, dll yang sudah jadi.
Satu-satunya hal yang harus Anda perhatikan adalah perbandingan dan penggunaan data satu periode dalam satu perhitungan.

Penentuan indikator arus kas akhir (NCF), yang kemudian dihitung ulang menjadi nilai objek saat ini dengan beberapa cara. Pilihan metode perhitungan ulang tergantung pada kualitas informasi awal di pasar.

NOR - pendapatan kotor aktual dikurangi semua item pengeluaran, kecuali utang pinjaman, pajak, dan depresiasi.

Pengembalian modal adalah kompensasi yang harus dibayarkan kepada investor sebesar nilai uang, dengan mempertimbangkan waktu, risiko, dan faktor lain yang terkait dengan investasi tertentu. Pengembalian modal disebut juga pengembalian.

Pengembalian modal berarti pembayaran kembali jumlah investasi awal. Pengembalian modal disebut pemulihan modal.

Secara teori, rasio kapitalisasi pendapatan saat ini harus secara langsung atau tidak langsung memperhitungkan faktor-faktor berikut:
1. Kompensasi untuk investasi yang bebas risiko dan tidak likuid.
2. Kompensasi atas risiko.
3. Kompensasi atas rendahnya likuiditas.
4. Kompensasi pengelolaan investasi.

Ada beberapa metode untuk menentukan koefisien kapitalisasi (rate):
1. Metode pemerasan pasar.
2. Metode konstruksi kumulatif (disimpulkan).
3. Metode investasi terkait (metode kelompok investasi).
4. Metode kelompok investasi.
5. Metode penentuan rasio kapitalisasi dengan memperhitungkan penggantian biaya modal.
6. Metode Elwood (metode kapitalisasi hutang dan modal ekuitas).

1. Metode pemerasan pasar adalah yang paling sederhana, tercepat dan paling akurat untuk menentukan nilai setiap real estat menggunakan data yang dikumpulkan di pasar yang kompetitif dan bebas mengenai penjualan yang sebanding dengan karakteristik serupa (motivasi investasi, status sosial dan hukum, solvabilitas, cara pembiayaan dan lain-lain) dan kegunaan real estate. Dalam kerangka pendekatan pendapatan, biaya dihitung dengan menggunakan rumus:

V-biaya;
saya-CHOD;
R - koefisien kapitalisasi (tingkat).

Jika rumus di atas mengubah NRR menjadi nilai, maka rumus berikut mengubah nilai menjadi cap rate:

Berdasarkan data pasar pada indikator seperti harga jual dan nilai NAV dari volume real estat yang sebanding, kita dapat menghitung tingkat kapitalisasi dengan membagi NAV dengan harga jual:

P = CHOD / harga jual

Tingkat kapitalisasi yang ditentukan dengan cara ini disebut tingkat umum.

Perlu dikatakan bahwa untuk menghitung tingkat kapitalisasi dengan lebih akurat, perlu menggunakan data (harga jual, NPV) untuk beberapa objek pembanding yang data penilaian dan penjualannya dekat, karena jika tidak, laporan operasi mereka perlu direkonstruksi agar dapat menghitung tingkat kapitalisasi secara lebih objektif.Nilai properti investasi juga dapat dihitung dengan mengalikan pendapatan kotor, pendapatan bersih, atau indikator pendapatan lainnya dengan koefisien (pengganda) yang sesuai.

Pengganda tersebut di atas diperoleh dengan membagi harga jual real estat yang dipilih oleh penilai dengan nilai NPV:

M = Harga Jual / CHOD

Co = CHOD x M

M menunjukkan bahwa properti yang dinilai bernilai jauh lebih besar daripada pendapatan saat ini atau pendapatan yang diproyeksikan.

Metode konstruksi kumulatif (metode penjumlahan)

Metode penentuan cap rate ini membaginya menjadi beberapa bagian komponennya. Dua komponen utama tingkat kapitalisasi adalah: tingkat proyek dan tingkat pemulihan modal (pengembalian).

Suku bunga dibagi menjadi beberapa komponen:
1. Tingkat bebas risiko.
2. Bertaruh pada risiko tambahan.
3. Kompensasi atas rendahnya likuiditas.
4. Kompensasi pengelolaan investasi.
5. Penyesuaian terhadap proyeksi kenaikan atau penurunan nilai real estat.

Tarif bebas risiko

Suku bunga bebas risiko digunakan sebagai suku bunga dasar yang ditambahkan pada komponen suku bunga lainnya.

Untuk menentukan tingkat bebas risiko, Anda dapat menggunakan indikator rata-rata Eropa untuk operasi bebas risiko dan indikator Rusia. Jika indikator rata-rata Eropa digunakan, premi untuk risiko investasi di negara tertentu, yang disebut risiko negara, ditambahkan ke tingkat bebas risiko.
Tingkat bebas risiko menentukan kompensasi minimum atas modal yang diinvestasikan, dengan mempertimbangkan faktor waktu (jangka waktu investasi).

Tingkat risiko tambahan

Semua investasi, kecuali investasi pada surat berharga pemerintah, memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi, tergantung pada karakteristik jenis real estat yang dinilai. Semakin besar risikonya, semakin tinggi pula tingkat suku bunga agar investor dapat mengambil risiko dalam proyek investasi apa pun.

Kompensasi untuk likuiditas rendah

Likuiditas mengukur seberapa cepat suatu properti dapat dikonversi menjadi uang tunai. Real estat memiliki tingkat likuid yang rendah dibandingkan dengan, misalnya, saham dan surat berharga lainnya. Penyesuaian terhadap likuiditas pada dasarnya adalah penyesuaian untuk operasi jangka panjang ketika menjual properti atau waktu yang diperlukan untuk mencari penyewa baru jika terjadi kebangkrutan atau penolakan untuk menyewa penyewa yang sudah ada.

Kompensasi Pengelolaan Investasi

Semakin berisiko dan kompleks suatu investasi, semakin diperlukan manajemen yang kompeten. Manajemen investasi tidak sama dengan manajemen properti, yang biayanya termasuk dalam biaya operasional.

Tingkat pemulihan modal

Nilainya, sama dengan satu dibagi dengan jumlah tahun yang dibutuhkan untuk mengembalikan modal yang diinvestasikan, didasarkan pada periode waktu dimana investor pada umumnya mengharapkan modal yang diinvestasikan pada properti yang dinilai akan kembali.
Harus dikatakan bahwa nilai komponen tingkat kapitalisasi keseluruhan untuk berbagai jenis real estat tidak sama.

Metode investasi terkait.

Karena sebagian besar real estat dibeli menggunakan hutang dan modal ekuitas, tingkat kapitalisasi keseluruhan harus memenuhi persyaratan pendapatan pasar untuk kedua bagian investasi.

Investasi = modal hutang + modal ekuitas.

Pemberi pinjaman harus mengharapkan untuk menerima Suku Bunga yang kompetitif yang sepadan dengan risiko yang dirasakan dari investasi tersebut (jika tidak, mereka tidak akan memperpanjang pinjaman) dan membayar kembali pokok pinjaman berdasarkan Amortisasi Berkala.
Demikian pula, investor ekuitas harus mengharapkan untuk menerima pengembalian tunai yang kompetitif atas investasi mereka yang sepadan dengan risiko yang diharapkan, atau mereka akan menginvestasikan uang mereka di tempat lain.

Tingkat kapitalisasi dana pinjaman disebut konstanta hipotek dan dihitung sebagai berikut:

R = pembayaran pemeliharaan tahunan. pokok hutang/hipotek

Jika pinjaman dilunasi lebih sering, maka R dihitung dengan mengalikan pembayaran dengan frekuensinya (bulanan, triwulanan).

Konstanta hipotek adalah fungsi dari tingkat bunga, seberapa sering utang diamortisasi, dan persyaratan pinjaman. Jika persyaratan pinjaman diketahui, konstanta hipotek dapat ditentukan dari tabel keuangan: ini akan menjadi jumlah suku bunga dan rasio dana pelunasan. Investor ekuitas juga berupaya memperoleh pendapatan tunai yang sistematis.

Tingkat yang digunakan untuk mengkapitalisasi pengembalian ekuitas disebut tingkat kapitalisasi ekuitas (Re) dan didefinisikan sebagai berikut:

Rc = penerimaan kas sebelum pajak / jumlah ekuitas yang diinvestasikan

Rc bukan sekedar tingkat pengembalian modal, tetapi menggabungkan tingkat pengembalian modal dan pengembalian modal yang diinvestasikan.

Tingkat kapitalisasi keseluruhan (R) harus memenuhi tingkat konstanta hipotek tertentu bagi pemberi pinjaman dan aliran pendapatan bagi investor ekuitas.

Bagian kredit (hutang) dalam total investasi di real estat sama dengan:

Mkred.= jumlah pinjaman nilai real estat / nilai real estat

Maka bagian ekuitasnya adalah: MSOB = 1 - Mcred., dimana total modal diambil 1.

Ketika konstanta hipotek (Ra) dan tingkat kapitalisasi pendapatan ekuitas diketahui, tingkat kapitalisasi total akan sama dengan:

R = R3 x Mikrodistrik + Rc(1-Mkr.).

Syarat dan ketentuan umum untuk pinjaman hipotek dapat diperoleh dengan menganalisis data pasar. Tingkat kapitalisasi ekuitas diperoleh dari data penjualan yang sebanding dan dihitung sebagai berikut:

Rc= penerimaan kas sebelum pajak/nilai ekuitas

Kapitalisasi hutang dan modal ekuitas (metode Elwood)

Ada pendapat bahwa metode investasi terkait memiliki beberapa kelemahan, karena ini tidak memperhitungkan lamanya periode investasi yang direncanakan, maupun penurunan atau kenaikan nilai properti selama periode tersebut. Pada tahun 1959, anggota Institute of Assessment (IA) L.V. Elwood menghubungkan faktor-faktor ini dengan faktor-faktor yang sudah termasuk dalam metode investasi terikat dan mengusulkan formula yang dapat digunakan untuk menguji atau menghitung tingkat kapitalisasi keseluruhan. Selain itu, metode penyederhanaan penggunaan tabelnya telah dikembangkan.

Rumus Elwood yang dikembangkan untuk menghitung tingkat kapitalisasi total adalah sebagai berikut:

R = Rс - Mkr x C / Dep - aplikasi(SFF),

dimana R adalah tingkat kapitalisasi total;
Rc - tingkat pengembalian ekuitas;
Mkr - rasio ukuran pinjaman hipotek dengan biaya (bagian pinjaman dalam total modal);
C - koefisien hipotek;
Dep - penurunan nilai properti selama periode perkiraan;
arr - peningkatan nilai properti selama periode perkiraan;
SFF adalah rasio penebusan pada tingkat Y untuk perkiraan periode kepemilikan.

Rasio hipotek dapat dihitung dengan menggunakan rumus:

C = Y + P(SFF) - Rp,

dimana P adalah bagian dari pinjaman hipotek yang akan diamortisasi (dilunasi) selama periode perkiraan;
Ps - hipotek konstan.

Anda dapat menemukan rasio hipotek di tabel Elwood tanpa harus menghitungnya sendiri.

Jadi, metode Elwood untuk menghitung tingkat kapitalisasi dapat direpresentasikan sebagai algoritma berikut:

1. Pengumpulan informasi yang diperlukan tentang properti yang dinilai:

a) Rс (tingkat pengembalian modal ekuitas). Tingkat pengembalian ekuitas mewakili pengembalian riil atas investasi yang diharapkan diperoleh oleh investor selama periode kepemilikan properti. Ini mencakup kerugian atau terutama keuntungan dari penjualan (karena sebagian besar investor berencana untuk menjual properti yang diperoleh dengan harga lebih dari harga pembeliannya).
Tingkat pengembalian ekuitas dihitung berdasarkan data pasar dan bergantung pada spesifikasi objek penilaian tertentu.

b) Mcredit - (rasio ukuran pinjaman hipotek dengan biaya) - bagian pajak (bagian pinjaman) dalam total modal yang diinvestasikan dalam real estat.
Tentu saja, ketika menghitung Mcredit, kondisi pembiayaan khusus (preferensial) tidak dipertimbangkan.

c) Menentukan persyaratan umum pinjaman hipotek dan tingkat bunganya.
Ketika pinjaman hipotek tidak memiliki tingkat bunga tetap, tawaran tingkat bunga investor pada umumnya diperkirakan akan terjadi pada jangka waktu penyelesaian. Jika ramalan seperti itu tidak memungkinkan, maka ramalan tersebut tidak boleh digunakan. metode ini menghitung tingkat kapitalisasi untuk properti yang dinilai.

d) Periode kepemilikan umum (cakrawala perhitungan).
Meskipun beberapa investor membeli properti tanpa niat untuk menjualnya (mewariskannya), ada baiknya menentukan berapa lama investor yang bijaksana akan bersedia memiliki properti tersebut. Saat menghitung rasio C hipotek menggunakan tabel Elwood, periode kepemilikan real estat biasanya adalah: S, 10, 15, 20 tahun.

e) arr, Dep - kenaikan (penurunan nilai properti selama perkiraan periode kepemilikan.
Kebanyakan investor yang membeli properti percaya bahwa nilainya akan meningkat di masa depan (jika tidak, mereka tidak akan menginvestasikan modalnya).

f) Penentuan rasio hipotek yang sesuai menggunakan tabel Elwood. Informasi untuk memilih tabel:
- proyeksi periode amortisasi (pembayaran);
- perkiraan tingkat bunga pinjaman hipotek;
- perkiraan periode kepemilikan.

g) Memilih faktor dana pelunasan (SFF) yang sesuai (di bagian yang sama pada Tabel C). Faktor sinking fund juga dapat dilihat pada tabel enam fungsi uang.

h) Perhitungan tingkat kapitalisasi total:

R - Rс - Mkr x C / Dep - aplikasi (SFF)

Akuntansi pemulihan biaya modal dalam rasio kapitalisasi

Seperti yang telah dibahas sebelumnya, rasio kapitalisasi real estat mencakup laba atas modal dan laba atas modal. Aliran pendapatan dari investasi, yang penerimaannya diperkirakan dalam jumlah yang sama selama jangka waktu yang tidak terbatas, dan juga jika nilai modal yang diinvestasikan tidak diperkirakan berubah, dapat dikapitalisasi pada tingkat bunga (diskon).

Dalam hal ini, penggantian biaya investasi terjadi pada saat penjualan kembali aset. Seluruh aliran pendapatan adalah laba atas investasi.

Jika diperkirakan terjadi perubahan nilai suatu aset (kerugian atau pertumbuhan), maka pemulihan modal perlu diperhitungkan dalam rasio kapitalisasi.

Mari kita pertimbangkan prosedur kapitalisasi aliran pendapatan dalam kasus berikut:
1. Biaya modal tidak berubah.
2. Biaya modal diproyeksikan menurun.
3. Biaya modal diperkirakan meningkat.

1. Biaya modal tidak berubah.

Saat menganalisis investasi real estat, rasio kapitalisasi tidak boleh menyertakan premi pemulihan modal jika aset tersebut dijual kembali dengan harga yang sama dengan investasi awal dan pendapatan yang sama diharapkan mengalir.

2. Biaya modal diperkirakan akan menurun.

Ketika nilai modal yang diinvestasikan diperkirakan menurun, sebagian atau seluruh investasi yang diperoleh kembali harus berasal dari pendapatan saat ini. Oleh karena itu, rasio kapitalisasi pendapatan saat ini harus mencakup laba atas investasi dan pemulihan kerugian yang diharapkan.

Ada tiga cara untuk mendapatkan kembali modal yang diinvestasikan: - Pengembalian modal secara garis lurus (metode Ring). - Pengembalian modal sesuai dana pengganti dan tingkat pengembalian investasi (metode Inwood). - Pengembalian modal berdasarkan dana kompensasi dan tingkat bunga bebas risiko (metode Hoskold).

Pengembalian modal garis lurus (metode Cincin)

Metode Ring mengasumsikan bahwa jumlah pokok dilunasi setiap tahun dengan angsuran yang sama. Dengan penggantian modal secara garis lurus, total pembayaran tahunan berkurang. Hal ini menunjukkan bahwa kapitalisasi garis lurus berhubungan dengan aliran pendapatan yang semakin berkurang dan tidak berlaku untuk aliran pendapatan dengan besaran yang sama, karena menyebabkan perkiraan mereka terlalu rendah.

Pengembalian modal menurut tingkat pengembalian dana pengganti investasi (metode Inwood)

Tingkat pengembalian investasi, sebagai salah satu komponen rasio kapitalisasi, sama dengan faktor dana pengganti pada tingkat bunga yang sama dengan investasi. Bagian dari total aliran pendapatan merupakan NOL, sedangkan sisa aliran pendapatan memberikan penggantian atau pengembalian modal. Jika terjadi kehilangan modal sebesar 100%, bagian pendapatan yang menggantikan modal, yang diinvestasikan kembali pada tingkat bunga, akan tumbuh ke jumlah pokok semula: yaitu. pemulihan modal penuh terjadi.

3. Biaya modal diperkirakan akan meningkat

Biasanya, ketika berinvestasi di real estat, investor pada umumnya mengharapkan pertumbuhan nilai modal awal yang diinvestasikan di masa depan. Perhitungan ini didasarkan pada perkiraan investor terhadap kenaikan harga tanah, bangunan dan struktur berdasarkan prinsip informasi, peningkatan permintaan real estat tertentu, dll. Berkaitan dengan hal tersebut, peningkatan biaya penanaman modal perlu diperhitungkan dalam rasio kapitalisasi.

Kesimpulan

Kepemilikan properti memiliki dampak material dan spiritual yang bermanfaat secara menyeluruh bagi warga negara:

Memberi seseorang rasa percaya diri, kepercayaan dan rasa hormat terhadap orang dan benda, keinginan untuk menginvestasikan tenaga dan modalnya dalam pembangunan ekonomi;

Membangkitkan dorongan naluriah dan insentif spiritual pada manusia untuk kerja keras dalam melestarikan dan meningkatkan properti, tanpa menyisihkan tenaga dan sumber daya;

Menciptakan kebutuhan akan kekuasaan negara yang kuat di pusat dan daerah;

Membangkitkan dan mendidik masyarakat rasa keadilan, perlunya ketertiban dan legalitas dalam segala bidang kehidupan dan aktivitas, termasuk pasar real estate.

Daftar literatur bekas

Afanasyev Yu.N., Nikolaev O.A., Minaev V.S. Ekonomi real estat. – Tula, 1996.

Balabanov I.T. Transaksi real estat di Rusia. – M.: Keuangan dan Statistik, 1996.

Korostelev S.P. Dasar-dasar teori dan praktik penilaian real estat. – M., 1998.

4. Popov G.V. Penilaian real estat yang menguntungkan. – M., 1995.

Pendahuluan…………………………………………………………………………………2

Metode kapitalisasi pendapatan langsung saat menilai real estat……..

Tahapan utama tata cara penilaian real estat dengan metode kapitalisasi pendapatan………………………………………………………

Kesimpulan…………………………………………………………………

Bibliografi………………………………………………………...

... penghasilan. Dalam pekerjaan itu pada penilaian biaya garasi dalam pendekatan pendapatan diterapkan metode lurus kapitalisasi. Pada menggunakan metode lurus kapitalisasi penghasilan termasuk dalam harga obyek perumahan berubah penghasilan ...

Aplikasi metode kapitalisasi penghasilan V penilaian hotel

Kursus >> Ekonomi

... penilaian obyek perumahan pada membantu metode kapitalisasi penghasilan, untuk menentukan nilai pasarnya saat ini. Pada melaksanakan penilaian ...) kapitalisasi penghasilan Dx. Secara formal, sesuai rumus yang dianjurkan metode lurus kapitalisasi penghasilan perusahaan...

Nilai obyek perumahan (1)

Kursus >> Ekonomi

Mendekati pada penilaian perumahan properti, Penilai melamar metode lurus kapitalisasi. metode perbandingan penjualan yang digunakan pada menggunakan pendekatan komparatif. Pada penilaian ...

Bab 4. Pendekatan pendapatan

Bab 3. Pendekatan komparatif

Metode langsung analisis perbandingan penjualan didasarkan pada premis bahwa entitas pasar melakukan transaksi pembelian dan penjualan dengan analogi, berdasarkan informasi tentang transaksi serupa. Oleh karena itu, metode ini didasarkan pada asumsi bahwa pembeli yang bijaksana atas suatu properti yang disiapkan untuk dijual tidak akan membayar jumlah yang lebih besar daripada jumlah yang dapat dibeli untuk membeli suatu objek dengan kualitas dan kesesuaian yang serupa.

Metode ini melibatkan pengumpulan data tentang pasar penjualan dan penawaran properti real estate serupa dengan yang sedang dievaluasi. Harga untuk objek serupa kemudian disesuaikan dengan mempertimbangkan parameter perbedaan objek satu sama lain. Setelah harga disesuaikan, harga dapat digunakan untuk menentukan nilai pasar dari properti yang dinilai.

Tahapan utama prosedur penilaian dengan metode ini:

1. Riset pasar untuk mengumpulkan informasi tentang transaksi yang diselesaikan, kutipan, asumsi penjualan real estat yang serupa dengan subjek penilaian.

2. Pemilihan informasi untuk meningkatkan keandalannya dan memperoleh konfirmasi bahwa transaksi terjadi dalam kondisi pasar bebas.

3. Memilih satuan pengukuran yang sesuai dan melakukan analisis komparatif untuk setiap satuan yang dipilih.

4. Perbandingan objek yang dievaluasi dan objek yang dipilih untuk perbandingan, dijual atau dijual di pasar untuk elemen individu; memperkenalkan amandemen harga analog yang sebanding; menentukan harga benda yang dinilai.

5. Menetapkan nilai suatu benda yang dinilai melalui analisis karakteristik komparatif dan mengarahkan mereka ke satu indikator biaya atau kelompok indikator. Dalam kondisi keandalan informasi pasar yang tidak mencukupi atau rendah, alih-alih menilai suatu objek, data keluaran dapat disajikan dalam bentuk sekelompok indikator atau kisaran harga.

Secara singkat inti dari metode dapat diungkapkan dengan rumus:

Perhitungan ini dilakukan pada masing-masing objek analog, kemudian disepakati hasilnya.

Penyesuaian harga jual properti pembanding dilakukan dengan dua cara yaitu unsur perbandingan dan satuan perbandingan.

Indikator-indikator berikut biasanya dianggap sebagai elemen perbandingan:

1) hak milik– perbandingan obyek hanya dapat dilakukan apabila terjadi pengalihan hak yang sama terhadap obyek penilaian dan analoginya. Apabila hak tersebut dibebani pajak atau sewa jangka panjang, maka hal ini harus diperhitungkan dalam transaksi dengan menjumlahkan nilai hak atau hutang penyewa saat ini.

2) ketentuan pembiayaan– penyelesaian antara para pihak yang bertransaksi dapat dilakukan dengan berbagai cara: dana tunai atau non tunai, barter, pengembalian atau pengalihan utang kepada pihak ketiga. Seringkali transaksi dibiayai oleh penjual, mis. memberikan pembeli pinjaman hipotek. Dalam hal ini, nilai sekarang dari insentif kredit perlu dihitung untuk menentukan berapa banyak yang dihemat pembeli (atau kerugian penjual).

3) ketentuan penjualan– harus mencerminkan adanya hubungan khusus yang tidak lazim antara penjual dan pembeli (misalnya, hubungan keluarga, batasan waktu, dll.). Besarnya penyesuaian dapat dihitung dengan membandingkan harga transaksi dengan harga pasar rata-rata pada segmen pasar real estat tertentu.

4) Tanggal penjualan– penyesuaian pada tanggal penjualan harus mencerminkan perubahan aktual dalam daya beli dana di pasar real estat. Indeks harga konsumen, yang diterbitkan oleh Komite Statistik Negara Federasi Rusia (RT), diambil sebagai indikator perubahan nilai uang.

5) lokasi– wilayah kota, jarak dari pusat kota (kabupaten), aksesibilitas transportasi dan layanan sosial (sekolah, pertokoan), kondisi lingkungan, lanskap, dll.

6) karakter fisik – amandemen dilakukan dengan mempertimbangkan tingkat keausan kumulatif, total area (yang dapat digunakan), tujuan dan penggunaan, solusi arsitektur, perencanaan dan desain, ada tidaknya perbaikan pada lokasi dan bidang tanah.

Untuk menghitung besarnya koreksi dapat digunakan cara-cara sebagai berikut:

· Metode berdasarkan analisis penjualan berpasangan– idealnya dua objek dipilih salinan persisnya satu sama lain, kecuali lokasi, yang keberadaannya menjelaskan perbedaan harga benda-benda tersebut.

· Metode ahli perhitungan pop ravok - berdasarkan informasi pasar, misalnya, harga pasar rata-rata untuk perumahan di wilayah kota. Amandemen dilakukan dalam persentase.

· Metode statistik untuk menghitung koreksi– didasarkan pada identifikasi hubungan antara perubahan harga objek real estat dan perubahan karakteristiknya. Cara ini merupakan cara yang paling memakan banyak tenaga.

Setelah memilih objek analog yang sesuai dan menyesuaikan nilai masing-masing objek untuk menentukan nilai objek yang dinilai, perlu dilakukan rekonsiliasi hasilnya dengan menggunakan metode berikut:

1) metode koreksi minimum– nilai suatu benda yang dinilai ditentukan sebagai nilai penyesuaian dari benda analog dengan nilai penyesuaian absolut terkecil, yaitu semakin kecil jumlah dan besaran amandemen yang dibuat, maka lebih berat Penjualan ini sedang dalam proses persetujuan.

2) metode biaya rata-rata tertimbang– nilai objek yang dinilai ditentukan sebagai rata-rata tertimbang dari nilai yang disesuaikan dari semua objek analog. Dalam hal ini, setiap hasil ditetapkan berat jenis, misalnya, dari jumlah penyesuaian bruto.

Nilai akhir dari nilai objek yang dinilai diperoleh dengan menetapkan bobot satuan pada nilai penjualan pembanding yang disesuaikan.

Harga analog yang dipilih, yang jumlah dan besarnya koreksi terkecilnya diterapkan, akan paling sebanding dengan objek yang dinilai, yaitu. bobot spesifik tertinggi diberikan. Misalnya: .

Kami akan mengevaluasi properti menggunakan pendekatan analisis penjualan komparatif. Untuk melakukan ini, kita akan memilih 3 objek analog. Mari kita sajikan analog yang dipilih dalam bentuk tabel:

Tabel 7

Informasi penjualan properti: bangunan tempat tinggal dua lantai

Metode kapitalisasi langsung digunakan untuk menghitung nilai bisnis saat ini jika data historis yang andal tersedia untuk memperkirakan pendapatan perusahaan. Pada saat yang sama, seperti disebutkan di atas, pendapatan masa depan suatu objek usaha cukup stabil pada setiap periode waktu berikutnya dan kira-kira sama dengan pendapatan saat ini, atau tingkat pertumbuhan pendapatan masa depan akan moderat.

Pendapatan yang digunakan adalah laba sebelum biaya bunga dan keuangan, laba bersih, arus kas bersih, dan jumlah dividen yang dibayarkan. Pilihan jenis pendapatan tergantung pada spesifikasi bisnisnya.

Harga perolehan awal suatu obyek usaha dengan metode kapitalisasi pendapatan langsung ditentukan berdasarkan PR pendapatan tahunan dan tingkat kapitalisasi K cap dengan menggunakan rumus

Jelas sekali, apa nilainya lebih sedikit tingkat kapitalisasi, maka nilai objek usaha akan semakin besar jika pendapatan tahunannya konstan dan sebaliknya.

Memperkirakan nilai suatu bisnis dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan sudah cukup metode sederhana, mencerminkan secara langsung kondisi pasar.

Cara tersebut tidak boleh digunakan jika tidak ada informasi transaksi pasar, jika objek usaha tidak mempunyai pendapatan yang stabil.

Contoh 19. Tentukan biaya bisnis yang memproduksi produk jenis tersebut A berdasarkan informasi yang disajikan pada tabel. 4.3.

Tabel 4.3

Perhitungan usaha untuk produksi produk jenis tersebutA

Nama indikator	Arti
Informasi latar belakang untuk penilaian
1. Biaya bangunan industri, ribuan rubel.
2. Masa manfaat suatu bangunan industri
3. Tingkat pengembalian suatu bangunan industri
4. Harga tanah, ribuan rubel.
5. Tingkat pengembalian tanah, %
6. Volume produksi dan penjualan tahunan, unit.
6. Harga jual, ribuan rubel.
7. Pendapatan dari penjualan produk, ribuan rubel.	48.000 x 1.780 = 85.440
8. Biaya produksi dan penjualan produk, ribuan rubel.
9. Kehidupan pelayanan jalur produksi, tahun
10. Tingkat pengembalian untuk jalur produksi analog

Perkiraan indikator

11. Tingkat kapitalisasi suatu bangunan industri
12. Tingkat kapitalisasi lini produksi
13. Pendapatan tahunan bersih dari produksi sebelum pajak, ribuan rubel. (halaman 7 - halaman 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Pendapatan bersih yang diatribusikan ke sebidang tanah, ribuan rubel. (halaman 3 x halaman 4: 100%)	3.400 x 0,08 = 272
15. Laba bersih yang diatribusikan ke gedung produksi, ribuan rubel. (halaman 1 x halaman 11)	25.600x0.1133 = 2.900
16. Pendapatan tahunan bersih yang diatribusikan ke jalur produksi, ribuan rubel. (halaman 13 - halaman 14 - halaman 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Biaya bisnis, ribuan rubel.	15 625:0,3004 = = 52 014

Larutan

Pendapatan dalam contoh ini adalah pendapatan tahunan bersih dari produksi dan penjualan produk sebelum pajak, yang didefinisikan sebagai selisih antara hasil penjualan volume produk yang direncanakan dan biaya produksi dan penjualan. Mengingat bahwa komponen bisnisnya adalah gedung produksi dan jalur produksi; masing-masing komponen memiliki tingkat kapitalisasi sendiri yang dihitung. Untuk menghitung tingkat kapitalisasi suatu bangunan industri, kami memperhitungkan tingkat pengembalian investasi pada objek serupa (sesuai dengan kondisi 8%) dan sisa umur layanan 30 tahun.

Koefisien pemulihan modal (pengembalian) untuk bangunan industri:

Tingkat kapitalisasi bangunan industri dengan tingkat penggantian 3,33%:

Untuk menghitung tingkat kapitalisasi lini produksi, kami memperhitungkan tingkat pengembalian tahunan dari analog (25%) dan sisa masa pakai delapan tahun.

Tingkat pemulihan untuk lini produksi:

Tingkat kapitalisasi untuk lini produksi:

Pendapatan bersih yang dapat diatribusikan pada tanah BH 3 ditentukan sebagai produk dari nilai sebidang tanah saat ini dan koefisien kapitalisasi tanah tersebut (perhitungan pada halaman 14 Tabel 4.3). Laba bersih yang dapat diatribusikan kepada bangunan industri BH, f1, ditentukan sebagai produk dari nilai bangunan saat ini dan rasio kapitalisasi bangunan industri (perhitungan pada halaman 15 Tabel 4.3).

Laba bersih yang dapat diatribusikan pada lini produksi ditentukan dengan rumus

Biaya lini produksi untuk menghasilkan produk A ditentukan oleh rumus

Hasil perhitungan diberikan dalam tabel. 4.3. Berdasarkan perhitungan yang dilakukan, proyeksi pendapatan tahunan bersih dari jalur produksi adalah 15.625 ribu rubel; jika kondisi yang dipertimbangkan tetap sama, perkiraan biaya bisnis akan menjadi 52.014 ribu rubel.

Contoh 20. Untuk menghasilkan produk yang diminati, seorang pengusaha berencana memasang peralatan, yang biayanya 7.500 ribu rubel, masa manfaat sepuluh tahun, produktivitas harian maksimum 4.000 unit. produk. Berdasarkan analisis perusahaan analog yang berlokasi di wilayah tersebut, tingkat pemanfaatan peralatan tersebut adalah 0,65, 0,58 dan 0,70, tingkat kapitalisasi analog adalah 35%. Menurut perkiraan, kemungkinan pemanfaatan peralatan pada 65 dan 70% bisa menjadi 30 dan 28%. Kondisi operasi: harga jual per unit produksi - 2 ribu rubel; biaya bahan langsung untuk produksi sebesar 25% dari harga; biaya tenaga kerja langsung dengan potongan sebesar 20% dari harga jual. Untuk memotivasi tenaga kerja, diharapkan kenaikan upah sebesar 3 dan 5% jika tingkat pemanfaatan peralatan sebesar 65 dan 70%. Biaya pemeliharaan dan perbaikan tahunan adalah 12% dari biaya peralatan. Untuk mengatur produksi, Anda perlu menyewa ruang produksi dengan luas 20 m2. Sewa per bulan - 1,2 ribu rubel/m2. Jenis pengeluaran lainnya diperkirakan berjumlah 4% dari pendapatan operasional. Tingkat investasi kembali bebas risiko adalah 7%. Menentukan biaya bisnis dan menilai dampak pemanfaatan peralatan terhadap biaya bisnis.

Larutan

Untuk mengatasinya, kami akan menyusun tabel analitis. 4.4.

Tabel 4.4

Penentuan nilai suatu usaha dengan menggunakan metode kapitalisasi langsung laba bersih

Indeks	pilihan pertama	pilihan ke-2	pilihan ke-3
2. Koefisien penggunaan yang bermanfaat,
3. Kemungkinan memuat produksi baru, P 3
4. Harga jual satuan, ribuan rubel.
5. Jumlah hari kerja per bulan, D r, hari
6. Jumlah suku cadang yang diproduksi per hari menurut pilihan, unit.	4.000 x x 0,58 = = 2.320	4.000 x x 0,65 = = 2.600	4.000 x x 0,70 = = 2.800
7. Jumlah produk yang diproduksi per tahun, unit. (halaman 6 x halaman 5x12 bulan)
8. Pendapatan operasional untuk tahun ini sesuai opsi, ribuan rubel. (halaman 4 x halaman 7)
9. Pendapatan operasional untuk tahun ini dengan mempertimbangkan kemungkinan opsi, ribuan rubel. (halaman 8 x halaman 2)

Kelanjutan
Indeks	pilihan pertama	pilihan ke-2	pilihan ke-3
10. Pendapatan operasional rata-rata tertimbang untuk tahun ini, ribuan rubel.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
DAN. Biaya bahan untuk produksi, ribuan rubel. (25% x halaman 8)
12. Gaji dengan akrual per tahun, ribuan rubel. (halaman 8 x 20%)
13. Pembayaran tambahan dengan mempertimbangkan motivasi kerja, ribuan rubel.		299.520 x x 0,03 = = 8.986	322.560 x x 0,05 = = 16.128
14. Biaya tahunan untuk pemeliharaan dan perbaikan peralatan, ribuan rubel.
15. Biaya penyusutan, ribuan rubel.
16. Sewa, ribuan rubel.
17. Jenis pengeluaran lainnya, ribuan rubel. (4% xx halaman 8)
18. Biaya langsung produk, ribuan rubel (halaman 11 + halaman 12)
19. Biaya overhead produk, ribuan rubel. (halaman 13 + halaman 14 + halaman 15 + halaman 16 +
20. Total biaya produk, ribuan rubel. (halaman 18 + halaman 19)
21. Total biaya dengan mempertimbangkan kemungkinan pemuatan sesuai opsi, ribuan rubel. (halaman 3 x halaman 20)
22. Pengeluaran rata-rata tertimbang untuk tahun ini, ribuan rubel.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Proyeksi laba sebelum pajak penghasilan sesuai opsi, ribuan rubel. (halaman 8 - halaman 20)
24. Proyeksi laba setelah dikurangi pajak penghasilan, ribuan rubel. (halaman 23 x 0,76)
25. Proyeksi laba setelah dikurangi pajak penghasilan, dengan mempertimbangkan kemungkinan memuat peralatan sesuai opsi, ribuan rubel. (halaman 3 x halaman 24)
26. Laba rata-rata tertimbang setelah dikurangi pajak penghasilan, ribuan rubel.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Akhir

Dengan mempertimbangkan kemungkinan tingkat pemanfaatan peralatan, kami akan menentukan volume produksi per hari dan per tahun untuk setiap opsi. Output produk per hari, dengan mempertimbangkan beban maksimum kamu tah dan faktor efisiensi K adalah:

Hasil perhitungannya ada pada tabel. 4.4 halaman 6. Output produk per tahun untuk setiap opsi:

Mari kita tentukan pendapatan tahunan rata-rata perusahaan, dengan mempertimbangkan prediksi probabilitas pemuatan untuk setiap opsi" menggunakan rumus

dimana B| - pendapatan operasional sesuai opsi pertama

R - kemungkinan pemuatan peralatan sesuai opsi pertama" (hasil perhitungan disajikan pada halaman 8-10).

Pendapatan operasional rata-rata tertimbang dari produksi, dengan mempertimbangkan kemungkinan terjadinya setiap opsi, akan berjumlah 1.462.118 ribu rubel.

Mari kita hitung total biaya per tahun untuk setiap opsi" menggunakan informasi awal. Jenis biaya utama:

• bahan langsung - menurut ketentuan, jumlahnya mencapai 25% dari harga atau pendapatan operasional (hal. 11);
• upah - 20% dari harga atau pendapatan operasional (hal. 12);
• biaya motivasi tenaga kerja: jika tingkat pemanfaatan peralatan meningkat dibandingkan pilihan pertama, maka perusahaan akan meningkat upah sebesar 3 dan 5% (halaman 13);
• biaya pemeliharaan dan perbaikan adalah 12% dari biaya awal:

Kami menghitung biaya penyusutan menggunakan metode linier, dengan memperhitungkan biaya awal dan masa manfaat (10 tahun):

N saya = 1: T= 1:10 = 0,10 pagi = 0,10x 7500 ribu rubel. = 750 ribu rubel. (halaman 15);

Sewa dihitung dengan mempertimbangkan luas peralatan produksi 20 m2, sewa bulanan 1,2 ribu rubel/m2, pembayaran sewa tahunan adalah:

Jenis pengeluaran lainnya - 4% dari pendapatan operasional (hal. 17).

Berdasarkan data yang diperoleh, total biaya langsung (biaya bahan langsung dan tenaga kerja langsung) dan total biaya overhead untuk setiap opsi disajikan pada halaman 18 dan halaman 19. Perhitungan keuntungan untuk setiap opsi sebelum pajak dan setelah pajak, serta nilai rata-rata tertimbang laba bersih hasil usaha disajikan pada halaman 23-26.

Untuk menilai nilai suatu bisnis, kami akan menghitung nilai tingkat kapitalisasi, dengan memperhitungkan tingkat investasi kembali bebas risiko adalah 7%, tingkat kapitalisasi objek analog adalah 30%.

Tingkat pengembalian investasi pada tingkat 7% dan masa pakai peralatan 10 tahun adalah:

Tingkat kapitalisasi untuk penilaian bisnis:

Berdasarkan data yang diperoleh, dengan mempertimbangkan opsi yang memungkinkan untuk peralatan pemuatan, pendapatan operasional rata-rata tertimbang untuk tahun tersebut adalah 1.462.118 ribu rubel, laba rata-rata tertimbang setelah dikurangi pajak penghasilan dari produksi dan penjualan produk adalah 559.763 ribu rubel, laba atas penjualan berdasarkan laba bersih - 38,28% (559.763: I 462.118 x 100%), biaya rata-rata tertimbang bisnis - 1.325.189 ribu rubel.

Mari kita evaluasi dampak tingkat beban terhadap nilai bisnis. Saat menggunakan peralatan pada 58% dari kapasitas maksimum, pendapatan operasional adalah 1.336.320 ribu rubel, laba bersih setelah pembayaran pajak penghasilan adalah 16.485 ribu rubel, laba atas penjualan adalah 38,65%. Saat menggunakan peralatan sebesar 70%, pendapatan operasional adalah 1.612.800 ribu rubel, laba setelah pembayaran pajak penghasilan adalah 611.391 ribu rubel, laba atas penjualan adalah 37,91%. Artinya dengan peningkatan pemanfaatan peralatan sebesar 12%, pendapatan operasional akan meningkat sebesar 276.480 ribu rubel. (1.612.800 - 1.336.320), atau 20,69%, laba bersih setelah pajak penghasilan meningkat sebesar 94.906 ribu rubel. (61 1.391 - 516.485), atau sebesar 18,38%, dan biaya bisnis juga akan meningkat sebesar 224.683 ribu rubel. (1.447.422 - 1.222.739), atau sebesar 18,38%. Dengan peningkatan tingkat pemanfaatan peralatan sebesar 1% dalam kondisi yang ditentukan, biaya bisnis meningkat sebesar 1,53% (18.38:12).

Contoh 21 Pendapatan tahunan saat ini dari objek bisnis adalah 3.500 ribu rubel, tingkat pengembaliannya adalah 18%. Menurut perkiraan, diperkirakan dalam enam tahun ke depan nilai suatu objek bisnis dapat meningkat dengan perkembangan peristiwa ekonomi yang optimis sebesar 48%, perkembangan yang paling mungkin terjadi - sebesar 32%, dan dengan perkiraan pesimistis - sebesar 10 %. Tentukan rasio kapitalisasi, nilai obyek usaha saat ini, dan nilai jual kembali dalam enam tahun, dengan memperhitungkan kemungkinan ramalan optimis adalah 20%, dan ramalan pesimistis adalah 30%.

Larutan

Mari kita hitung tingkat faktor kompensasi dengan mempertimbangkan tingkat pengembalian investasi sebesar 18%:

Nilai saat ini dari subjek penilaian:

Biaya penjualan kembali suatu objek dengan memperhitungkan kenaikan nilai sebesar 10%:

Dengan menggunakan nilai nilai objek saat ini dan nilai jual kembali objek tersebut, kami menghitung nilai rata-rata tertimbang dari indikator-indikator ini. Hasil perhitungan dirangkum dalam tabel. 4.5.

Tabel 4.5

Perhitungan nilai suatu obyek usaha saat ini dan dijual kembali, dengan memperhitungkan kenaikan nilainya

Indeks	Opsi perkiraan
	OPTIMIS	paling mungkin	pesimistis
1. Pendapatan saat ini dari properti, ribuan rubel.
2. Tingkat pertumbuhan pendapatan, %
3. Probabilitas ramalan
4. Tingkat faktor kompensasi, %
5. Tingkat pendapatan ditangguhkan, %
6. Penyesuaian tingkat kapitalisasi, %
7. Nilai objek saat ini, ribuan rubel.
8. Biaya objek yang dijual kembali, ribuan rubel.
9. Nilai sekarang rata-rata tertimbang	27.090x0.10 = = 2.709	23.956 x 0,50 = = 11.978	20.661 x0,30 = = 6.198
Nilai rata-rata tertimbang probabilistik saat ini dari suatu objek bisnis, ribuan rubel.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Biaya rata-rata tertimbang dari objek penjualan kembali bisnis, ribuan rubel.	40.093 x0,10 = = 4.009,3	31,622x0,5 = = 15811	22.727 x 0,30 = = 6818,1
Kemungkinan nilai jual kembali rata-rata tertimbang, ribuan rubel.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

Berdasarkan data yang diperoleh, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut. Penurunan tingkat pertumbuhan pendapatan dari suatu properti di masa depan menyebabkan penurunan tingkat pendapatan yang ditangguhkan, yang menyebabkan peningkatan tingkat penyesuaian kapitalisasi pendapatan, dan akibatnya, penurunan nilai saat ini dan nilai jual kembali properti yang dinilai. Misalnya, penurunan tingkat pertumbuhan pendapatan dari 48 menjadi 10% menyebabkan penurunan tingkat pendapatan ditangguhkan dari 5,08 menjadi 1,06%.

Nilai objek bisnis saat ini, tergantung pada tingkat pertumbuhan pendapatan dan kemungkinan realisasi perkiraan, dapat bervariasi dari 20.661 ribu rubel. hingga 27.090 ribu rubel, nilai rata-rata tertimbang saat ini adalah 20.885 ribu rubel. Harga jual kembali suatu objek bisa berkisar 22.727 ribu rubel. hingga 40.093 ribu rubel, biaya penjualan kembali rata-rata tertimbang adalah 26.638 ribu rubel.

Contoh 22. OJSC berencana untuk memperluas volume penjualan produk, untuk itu perlu menyewa dua ruang penjualan di daerah yang berbeda kota, luas masing-masing 300 m2 dan 450 m2, ruang yang tidak terpakai di setiap area penjualan adalah 6 dan 8% dari luas, biaya sewa per bulan untuk 1 m2 adalah 500 rubel. dan 430 gosok., biaya peralatan komersial masing-masing sama dengan 125 ribu rubel. dan 190 ribu rubel. Investasi akan dilakukan dengan menggunakan dana sendiri dan dana pinjaman. Objek pertama akan dibiayai 30% dari dana pinjaman, tingkat bunga pinjaman 25%, tingkat pengembalian objek pertama adalah 2,10. Objek kedua akan dibiayai 45% dari dana pinjaman, tingkat bunga pinjaman 20%, tingkat pengembalian objek kedua hanya bisa 1,76. Suku bunga pada ekuitas pada saat penilaian - 15%.

Pada saat penilaian, jumlah dana JSC sendiri adalah 3 juta rubel. Menilai kecukupan dana sendiri dan kelayakan menginvestasikannya pada objek, tingkat pengembalian minimum bagi pemiliknya.

Larutan

Data awal dan hasil perhitungan disajikan pada tabel. 4.6. Kami melakukan solusi dalam urutan berikut.

Tabel 4.6

Perhitungan pendapatan operasional bersih dari investasi pada objek usaha

Kelanjutan

Perkiraan indikator untuk objek bisnis
9. Potensi pendapatan kotor tahun ini, PVD, gosok. (halaman 1 x halaman 4x12 bulan)	300 x 500 x 12 = = 1.800.000	450 x 430 x 12 = = 2.322.000
10. Luas tak terpakai, m 2 (halaman 1 x baris 1.1:100)		450 x 0,08 = 36
11. Kerugian akibat kurang dimanfaatkannya tempat di UB, gosok. (halaman 10 x x halaman 4x12 bulan)	15 x 500 x 12 = = 90.000	36 x 430 x 12 = = 185.760
12. Pendapatan kotor aktual DVD, gosok. (halaman 9 - halaman 11)
13. Biaya operasional, gosok. (halaman 9 x halaman 8:100), meliputi:
14. Penyusutan, gosok. (halaman 2 x halaman 3: 100)	125.000x0,12 = = 15.000	190.000x0,11 = = 20.900
15. Pendapatan operasional bersih untuk tahun ChOD, gosok. (halaman 12 - - halaman 13 + halaman 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Harga pokok barang pada tanggal penilaian, gosok.
17. Harga minimal barang (75% x halaman 16 + halaman 2)	1.005.000 x 0,75 ++ 125.000 = 878.750	2.144.440x0,75+ 190 000= 1 798 330
18. Harga maksimal barang (150% x halaman 16 + halaman 2)	1.005.000 x 1,50+ 125 000= 1 632 500	2 144 440 x 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Harga rata-rata suatu benda (halaman 17 + halaman 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Akhir

Mari kita hitung potensi pendapatan kotor dari properti yang dapat diperoleh dari properti dengan penggunaan 100% tanpa memperhitungkan kerugian dan biaya, dengan memperhitungkan area yang dapat digunakan dan sewa bulanan:

Di mana S- luas objek penilaian;

AR PL - sewa bulanan.

Perhitungan disajikan pada halaman 9 tabel. 4.6.

Mari kita hitung kerugian karena kurang dimanfaatkannya suatu properti - kerugian karena kurang dimanfaatkannya tempat:

dimana 5 M adalah luas objek penilaian yang tidak terpakai.

Hasil perhitungan di halaman 11.

Mari kita hitung pendapatan kotor aktual, dengan memperhitungkan perkiraan kerugian akibat kurang dimanfaatkannya properti:

Hasil perhitungan pada hal. Saya.

Mari kita hitung perkiraan biaya pengoperasian properti yang sedang dinilai - biaya operasional yang diperlukan untuk memastikan kelancaran fungsi fasilitas dan reproduksi pendapatan, dengan mempertimbangkan kondisi masalah:

dimana PPV adalah potensi pendapatan kotor;

N atau - bagian biaya operasional dalam potensi pendapatan kotor.

Pengurangan penyusutan disorot dalam biaya operasional, perhitungannya ada di halaman 13 dan 14.

Mari kita hitung proyeksi pendapatan operasional bersih (NOI) sebagai selisih antara pendapatan operasional aktual dan biaya operasional (tidak termasuk depresiasi A):

Hasil perhitungannya ada di halaman 15.

NER merupakan nilai objek penilaian SOO pada tanggal penilaian. Pada saat penilaian, biaya objek penilaian pertama adalah 1.005 ribu rubel, biaya objek penilaian kedua adalah 2.144.440 ribu rubel.

Kami akan menentukan harga rata-rata setiap objek berdasarkan harga perolehan objek pada tanggal penilaian dan biaya peralatan serta asumsi bahwa harga perolehan objek dapat bervariasi dari 75% dari pendapatan operasional bersih (minimal) hingga 150% dari pendapatan operasional bersih (maksimum) dan biaya pengoperasian peralatan yang menjadi objek penilaian:

Hasil perhitungan disajikan pada halaman 17-19.

Sebagai hasil dari perhitungan yang dilakukan, kami menemukan hal itu biaya rata-rata objek usaha pertama dan kedua adalah 1.255.625 ribu rubel. dan 2602,495 ribu rubel.

Mari kita hitung rasio kapitalisasi, atau harga modal, untuk setiap objek penilaian modal pinjaman, dengan menggunakan bagiannya D (dalam sumber pembiayaan, tingkat diskonto dlc, serta pengembalian yang diperlukan bagi investor K pl. Rasio kapitalisasi modal utang:

Menurut kondisi masalah yang kita hadapi:

menurut opsi pertama:

menurut opsi kedua:

Hasil perhitungan ditampilkan pada halaman 20.

Mari kita hitung nilai PC riil setiap objek dengan membagi pendapatan operasional bersih CHOD dengan tingkat kapitalisasi K cap:

Hasil perhitungan disajikan pada halaman 21.

Mari kita tentukan berapa tingkat pengembalian ekuitas yang diinvestasikan dalam investasi ini, dengan mempertimbangkan struktur rasio kapitalisasi:

dimana D*. - bagian dari modal pinjaman;

dx - harga modal pinjaman;

D s, - bagian modal ekuitas; dcc- harga modal ekuitas.

Perhitungan disajikan pada halaman 22.

Untuk opsi pertama:

Jadi, pengembalian minimum atas ekuitas yang diinvestasikan pada objek bisnis pertama, dengan mempertimbangkan struktur keuangan investasi, harus sebesar 12,14%, yaitu. untuk setiap rubel modal ekuitas harus ada setidaknya 12,14 kopeck. laba bersih. Jika tidak, investasi yang dilakukan tidak akan menguntungkan.

Untuk opsi kedua:

Dengan demikian, pengembalian minimum atas ekuitas yang diinvestasikan pada objek penilaian kedua, dengan mempertimbangkan struktur keuangan investasi, harus sebesar 12,73%, yaitu. untuk setiap rubel modal ekuitas harus ada setidaknya 12,73 kopeck. laba bersih. Jika tidak, investasi yang dilakukan tidak akan menguntungkan.

Mari kita tentukan jumlah modal ekuitas yang harus diinvestasikan pada objek investasi, dengan memperhitungkan bagian modal ekuitas (D ss) dan harga pembelian rata-rata fasilitas pemanas sentral dengan:

Menurut opsi pertama:

Untuk opsi kedua:

Mempertimbangkan dua opsi: RUB 878.938. + 1.431.372 gosok. = 2.310.310 gosok.

Jadi, perlu menginvestasikan 2.310.310 rubel di objek bisnis ini. dana sendiri. Pada saat evaluasi objek, jumlah dana JSC sendiri adalah 3 juta rubel, yaitu. perusahaan memiliki dana sendiri yang cukup untuk melakukan investasi.

Mari kita hitung jumlah laba bersih minimum yang dapat diterima OJSC sebagai akibat dari perolehan objek-objek tersebut dengan mengalikan tingkat kapitalisasi modal ekuitas dengan jumlah modal ekuitas:

Menurut opsi pertama:

Untuk opsi kedua:

Total laba bersih dari menginvestasikan dana sendiri di objek bisnis, jika kondisi yang dipertimbangkan terpenuhi, akan berjumlah 288.917 rubel.

Sekelompok metode, disatukan oleh istilah umum: “Metode kapitalisasi langsung”, dalam versi tradisional banyak digunakan dalam Laporan Penilaian Real Estat. Namun, sangat jarang Laporan menunjukkan asumsi dan keterbatasan penerapan model yang digunakan. Dan ini bisa dimengerti. Jika kita menunjukkan kondisi (asumsi) di mana metode ini dapat diterapkan, akan menjadi jelas bahwa seringkali, dalam hal ketentuan utama, situasi nyata dengan real estat komersial dan residensial tidak sesuai dengan asumsi ini. Masalah penggunaan sah metode ini dibahas dalam literatur teoretis tentang penilaian real estat (Gribovsky, Ozerov, Mikhailets, dll.). Perlu dicatat secara khusus bahwa isu-isu ini dipertimbangkan dari sudut pandang yang paling umum. Namun, seperti yang ditunjukkan oleh analisis Laporan Penilaian Real Estat, penelitian teoretis di bidang ini masih luput dari perhatian sebagian besar penilai yang berpraktik. Oleh karena itu, bagi saya tampaknya berguna untuk kembali ke masalah dari sudut pandang seorang penilai yang berpraktik. Artikel ini mencoba untuk membakukan situasi umum yang sering ditemui ketika menilai real estat dalam perekonomian yang tidak stabil, karakteristiknya periode ini di Rusia, merumuskan paket asumsi yang terkait dengan situasi ini, dan memperluas jangkauannya situasi praktis ketika rumus metode kapitalisasi langsung dapat digunakan dengan benar. Perhatian utama diberikan pada model yang memperhitungkan kenaikan harga real estat dan kenaikan tarif sewa. Mustahil untuk tidak menyadari fakta bahwa selama 5 tahun terakhir, bahkan properti “tua” pun mengalami kenaikan harga yang jauh lebih tinggi daripada inflasi. Untuk melengkapi gambaran masalah yang sedang dibahas, beberapa ketentuan dari karya-karya ini diulangi sebagian di sini.

Sesuai dengan metode kapitalisasi langsung (lihat misalnya) rasio kapitalisasi (R) sehubungan dengan masalah penilaian real estat, ada koefisien tertentu yang memungkinkan Anda mengkonversi pendapatan operasional bersih (D), diharapkan pada tahun depan, dengan nilai saat ini (PV) properti menggunakan rumus:
PV = D/R (1)
Dalam hal ini, rasio kapitalisasi terdiri dari dua elemen:

• Tingkat pengembalian investasi
• Tingkat pengembalian investasi (capital recovery rate).

Tingkat pengembalian investasi ditentukan oleh pengembalian pasar dari instrumen bebas risiko dan likuid serta premi risiko yang terkait dengan ketidakpastian pendapatan masa depan dan kurangnya likuiditas dari properti yang dinilai. Tingkat pemulihan modal ditentukan oleh jumlah kerugian modal tahunan selama perkiraan periode penggunaan properti, sifat perubahan jumlah laba bersih dan metode menginvestasikan kembali pendapatan yang diterima. Ada tiga model pengembalian modal yang dijelaskan dalam literatur:

• Garis lurus (model Ringa)
• Menurut dana kompensasi (model Hoskold)
• Anuitas (model Inwood)

Selain itu, model Gordon telah tersebar luas dalam praktiknya, juga menghubungkan pendapatan tahunan dengan nilai pasar, yang terutama digunakan untuk memperkirakan biaya pengembalian. Model Ring mengasumsikan bahwa aliran pendapatan akan menurun setiap tahunnya. Asumsi seperti itu dalam konteks harga sewa yang terus meningkat terlihat sangat diragukan. Oleh karena itu, model ini praktis tidak digunakan. Metode Hoskold juga tidak ditemukan aplikasi yang luas ketika menilai real estat, karena ini mengacu pada situasi di mana uang yang diterima dari sewa diakumulasikan selama bertahun-tahun dalam deposito atau instrumen bebas risiko lainnya dan, oleh karena itu, instrumen berpenghasilan rendah, yang tidak khas untuk strategi pemilik efektif . Analisis terhadap Laporan yang kami tinjau dan diterbitkan di sumber Internet menunjukkan bahwa model Inwood paling banyak digunakan, yang tampaknya lebih mencerminkan realitas pasar modern.

Awalnya, model-model tersebut dan rumus-rumus terkait diperoleh dari pertimbangan umum yang tidak berkaitan langsung dengan metode diskonto Arus kas. Namun, seperti yang sering terjadi dalam sejarah perkembangan bidang terapan, tebakan yang benar kemudian dikonfirmasi secara ketat dari sudut pandang teori umum. DI DALAM pada kasus ini hal yang sama terjadi. Ternyata rumus metode kapitalisasi langsung dapat diperoleh secara matematis, berdasarkan metode klasik mendiskontokan arus kas yang dihasilkan oleh aset yang dinilai. Hal ini memungkinkan tidak hanya untuk menetapkan cakupan penerapannya dengan lebih tepat, tetapi juga untuk memperluasnya ke berbagai situasi nyata. Teknik khusus untuk transformasi tersebut dapat ditemukan di banyak publikasi (lihat, misalnya). Model di bawah ini mencakup berbagai situasi, termasuk situasi di mana properti belum kehilangan seluruh nilainya dan hanya sebagian dari investasi awal yang perlu diperoleh kembali. Rumus ini juga memperhitungkan perkiraan pertumbuhan tarif sewa untuk periode perkiraan dan perkiraan kenaikan harga real estat. Oleh karena itu, mereka cocok untuk situasi praktis yang lebih luas yang dihadapi oleh Penilai Properti dalam kerja prakteknya. Karena semua rumus diperoleh berdasarkan model diskon arus kas tradisional untuk situasi umum yang sangat umum, rumus tersebut sepenuhnya sesuai dengan hasil penilaian berdasarkan metode arus kas yang didiskontokan.
Tentu saja, daftar situasi umum yang diusulkan tidak boleh dianggap lengkap. Kehidupan nyata selalu lebih kaya dan lebih beragam dari model mana pun.

Situasi umum 1. (Model Inwood Tradisional)

Model Inwood tradisional mengacu pada situasi di mana periode perkiraan adalah seluruh sisa umur suatu benda, yang berakhir dengan hilangnya nilai benda yang dinilai tersebut. Mari kita rumuskan asumsi utama yang mendasarinya model ini adil:

• Masa pakai fasilitas yang diharapkan N bertahun-tahun.
• Selama seluruh periode operasi (periode perkiraan), objek tersebut membawa pendapatan tetap, setara D.
• Pada akhir masa pakainya (periode perkiraan), benda tersebut kehilangan nilainya sepenuhnya, yaitu nilai masa depan FVn = 0.

Sesuai dengan metode diskonto, nilai kini berdasarkan asumsi yang dirumuskan ditentukan oleh ekspresi berikut
(2)
Sangat mudah untuk menunjukkan (lihat, misalnya) bahwa ekspresi untuk nilai saat ini dapat direpresentasikan sebagai:
,

Menggunakan fungsi bunga majemuk K6(r,n), yang mencirikan kontribusi terhadap penyusutan suatu unit, rumus nilai saat ini akan berbentuk:

Mengingat bahwa

Di mana K3(r,n)- faktor dana kompensasi sama dengan
(3)

kami memperoleh rumus tradisional untuk rasio kapitalisasi:
(4)
yang diberikan di semua buku sebagai rumus dasar metode kapitalisasi dengan penggantian modal menurut model Inwood.

Faktor Dana Ganti Rugi K3(r,n) mencirikan jumlah pembayaran yang, ketika diinvestasikan kembali dengan hasil r, akan menjamin akumulasi selama periode tersebut N tahun dengan jumlah yang sama dengan satu. Elemen dalam rumus (4) ini mencerminkan kebutuhan untuk mengganti modal yang dikeluarkan untuk akuisisi dan kerugian selama jangka waktu yang diharapkan.

Rumus-rumus ini saat ini cukup banyak digunakan dalam penilaian real estat. Namun, mengingat asumsi yang mendasarinya, penggunaannya harus lebih hati-hati.

Memang sudah lama tarif sewa terus meningkat, dan tidak ada alasan untuk berasumsi bahwa pertumbuhan ini akan berhenti sepenuhnya di masa depan. Tampaknya juga sangat dipertanyakan untuk berasumsi bahwa setelah umur standar berakhir, nilai real estat akan menjadi nol. Setidak-tidaknya, jika sebidang tanah itu milik pemilik tanah itu, maka bahkan setelah tanah itu musnah seluruhnya, pemiliknya tetap menjadi pemilik sejumlah modal sebesar nilai tanah itu dan sebagian unsur bangunannya. Oleh karena itu, tidak selalu mungkin untuk membenarkan asumsi yang dirumuskan di atas.

Namun, situasi seperti itu mungkin muncul ketika menilai real estat khusus. Misalnya, pendapatan dari pengoperasian sistem pipa gas yang melayani masyarakat tidak meningkat (dalam harga sebenarnya, tanpa inflasi), dan nilai struktur ini turun seiring bertambahnya usia dan menjadi nol pada akhir masa pakainya. Situasi serupa juga terjadi ketika menilai real estat yang berkaitan dengan pasokan listrik bagi penduduk dan objek-objek penting sosial lainnya.

Situasi khas 1a

Situasi ini mempertahankan semua fitur dari situasi tipikal pertama dengan hanya satu asumsi tambahan: Umur fasilitas yang diharapkan sangat panjang (hampir tidak terbatas).

Oleh karena itu, jumlah yang akan dikembalikan meluas selama beberapa tahun yang tidak terbatas, dan tingkat kapitalisasi, seperti dapat dilihat dari rumus (3), (4) R:
R = r (5)

Mengenai penerapan rumus ini, kita juga harus mengingat komentar-komentar yang berkaitan dengan situasi pertama

Situasi khas 2

Perhitungan dilakukan untuk jangka waktu perkiraan yang terbatas, di mana properti, serta pasar, menunjukkan stabilitas tertentu (stasioneritas), yang memungkinkan kita untuk membuat asumsi berikut:

Dalam hal ini, penghitungan nilai arus kas sekarang direduksi menjadi penyelesaian persamaan linier sederhana terhadap PV:

Setelah transformasi yang jelas, kami memperoleh rumus ringkas untuk menghitung nilai saat ini.

Dari sini:
Atau, jika direduksi menjadi bentuk standar, kita peroleh:
(6)

Rumus yang dihasilkan, beserta turunannya, diberikan dalam berbagai publikasi (lihat, misalnya). Namun, ini jarang digunakan oleh para Penilai yang berlatih. Seperti disebutkan di atas, dalam banyak kasus, formula lebih disukai (4) . Menurut penulis, asumsi berapa nilai properti yang akan hilang 5 tahun, lebih wajar daripada menebak-nebak berapa tahun yang diperlukan agar properti tersebut benar-benar kehilangan nilainya. Dan tampaknya sangat meragukan untuk menghitung sisa masa pakai berdasarkan periode standar, seperti yang biasanya dilakukan ketika menilai berdasarkan rumus tradisional Inwood. (4) . Hal ini memberikan alasan untuk menyatakan bahwa versi rasio kapitalisasi ini dalam beberapa kasus mungkin lebih dapat dibenarkan daripada versi tradisional (4) .

Namun, masih terdapat keterbatasan dalam penggunaan rumus ini terkait dengan asumsi pendapatan konstan dan tidak adanya pertumbuhan nilai real estat. Asumsi seperti itu nampaknya tidak terlalu realistis kondisi saat ini pasar real estat, dengan pengecualian kasus-kasus yang terjadi, sebagaimana disebutkan di atas, ketika menilai real estat khusus.

Situasi khas 2a

Situasi ini mempertahankan semua fitur dari situasi tipikal ke-2 dengan hanya satu klarifikasi:

Selama periode perkiraan, diperkirakan tidak ada kerugian nyata pada nilai properti, atau penurunannya akan dikompensasi dengan kenaikan harga yang sesuai. Dalam hal ini, kita dapat mengasumsikan bahwa nilai properti tetap tidak berubah hingga akhir periode perkiraan (FVn = PV), dan oleh karena itu, bila benda tersebut dijual kembali setelah n tahun, investasi awal akan dikembalikan seluruhnya. Dengan asumsi ini, tidak perlu mengembalikan dana yang dikeluarkan, dan rasio kapitalisasi, seperti terlihat dari rumusnya (6) , menjadi sama dengan tingkat pengembalian:
R = r

Situasi khas 3.

Situasi ini mencerminkan dampak yang terkait dengan peningkatan nilai pasar properti karena pertumbuhan umum real estat di pasar dan hilangnya nilai secara bersamaan karena depresiasi properti. Mari kita rumuskan asumsi utama yang dibuat saat menurunkan rumus perhitungan.

Berdasarkan asumsi ini, persamaan untuk menghitung nilai properti saat ini akan berbentuk:
(7)

Setelah transformasi serupa dengan yang dijelaskan di atas, rasio kapitalisasi dapat ditulis sebagai
(8)

Keadaan berikut harus diperhatikan di sini. Penggunaan langsung model seperti ini sangat terbatas. Faktanya adalah bahwa keteguhan pendapatan sewa dengan kenaikan harga real estat secara simultan bukanlah hal yang umum di pasar. Oleh karena itu, penggunaan model ini harus digunakan dengan hati-hati. Sangat mudah untuk melihat bahwa ekspresi yang dihasilkan dalam kasus-kasus tertentu diubah menjadi rumus terkenal untuk koefisien kapitalisasi langsung. Mari kita pertimbangkan kasus-kasus khusus:

1. Tidak ada pertumbuhan real estat, kerusakan sebagian diperkirakan:

Rumusnya cocok (6)

2. Tidak ada pertumbuhan real estate, diperkirakan akan terjadi depresiasi total

Rumusnya cocok (4)

Pertumbuhan real estat diperkirakan, diasumsikan bahwa selama periode perkiraan, hilangnya nilai karena keausan tidak signifikan:

4. Tidak ada pertumbuhan real estate, keausan selama periode perkiraan tidak signifikan (penurunan nilai dapat diabaikan). Pada kasus ini:

Situasi khas 4

Situasi khas ini mengacu pada kasus ketika tarif sewa meningkat pada tingkat yang sama G, dan nilai properti pada akhir periode perkiraan akan menjadi nol. Penilai dihadapkan pada situasi ketika objek yang dinilai adalah suatu bangunan yang terletak di atas sebidang tanah yang disewakan untuk jangka waktu pendek (misalnya, 5 tahun). Dalam hal ini, tarif sewa meningkat seiring dengan naiknya pasar, tetapi setelah jangka waktu tertentu bangunan tersebut dapat dibongkar, dan oleh karena itu biaya pengembalian properti tersebut dapat dianggap sama dengan nol. Mari kita rumuskan asumsi-asumsi utama yang sesuai dengan situasi yang sedang dipertimbangkan, yang diterima ketika menurunkan rumus perhitungan.

(9)

Setelah transformasi sederhana, kita memperoleh rumus sederhana untuk nilai saat ini, yang menurutnya koefisien kapitalisasi langsung dapat direpresentasikan sebagai:
(10)

Mudah untuk menunjukkan bahwa ketika asumsi tambahan dimasukkan, rumus ini berubah menjadi rumus yang diketahui. Khususnya, kapan g=0(tidak ada pertumbuhan pembayaran), rumus (10) masuk ke rumus (4) untuk situasi yang khas 1 .

Situasi khas 5

Tarif sewa diasumsikan meningkat pada tingkat yang konstan G. Nilai properti itu sendiri juga tumbuh pada tingkat yang sama. Namun, diperkirakan tidak ada keausan yang nyata selama periode perkiraan.

Situasinya sangat wajar. Selama periode pertumbuhan harga properti yang pesat dalam waktu singkat, dampak hilangnya nilai akibat penuaan dapat diabaikan.

Mari kita rumuskan asumsi-asumsi utama yang sesuai dengan situasi yang sedang dipertimbangkan, yang diterima ketika menurunkan rumus perhitungan.

• Periode perkiraan - N bertahun-tahun. Sepanjang periode perkiraan, harga sewa meningkat, dan karenanya properti menghasilkan pendapatan operasional bersih, meningkat setiap tahun pada tingkat yang sama G.
• Pembayaran tahunan yang dihasilkan oleh pendapatan operasional bersih diterima pada setiap akhir tahun.
• Bagian pendapatan periodik yang mewakili pengembalian modal diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian investasi.
• Pada akhir periode perkiraan, benda tersebut tidak kehilangan nilai aslinya (kehilangan nilai karena keausan selama periode perkiraan dapat diabaikan).
• Selama seluruh periode perkiraan, pasar real estat diperkirakan akan menaikkan harga pada tingkat tahunan yang sama G. Oleh karena itu, pada akhir periode perkiraan, harga di pasar real estat akan meningkat sebesar (1+g)^n sekali. Oleh karena itu, pertumbuhan yang sama diharapkan terjadi pada objek yang dinilai.

Berdasarkan asumsi tersebut, persamaan untuk menghitung nilai properti saat ini dapat ditulis sebagai:
(11)
Setelah transformasi yang jelas, kita memperoleh rumus Gordon yang terkenal:

Dengan demikian, rasio kapitalisasi berbentuk:
(12)

Pada hakikatnya penggunaan rumus Gordon sebagai rumus dasar metode kapitalisasi langsung adalah mungkin jika diharapkan bahwa dalam jangka waktu yang sangat lama kenaikan sewa akan jauh lebih signifikan daripada penurunannya akibat penyusutan bangunan. . Asumsi ini dalam beberapa kasus tampaknya cukup beralasan. Memang, di tahun terakhir Terjadi peningkatan yang stabil dalam tarif sewa dan, oleh karena itu, harga real estat, jauh melebihi hilangnya nilai karena kerusakan fisik. Akibatnya, misalnya, sebuah kantor yang dibeli tiga tahun lalu saat ini memiliki nilai lebih tinggi dibandingkan saat dibeli, meskipun sudah tua secara alami. Dalam situasi ini, tidak perlu membicarakan penggantian modal. Jadi, jika kita mengandalkan asumsi bahwa dalam jangka waktu yang cukup panjang, harga di pasar real estat dan tarif sewa yang sesuai akan tumbuh pada tingkat yang konstan sebesar G, maka nilai pasar ditentukan dengan rumus Gordon. Perlu ditekankan secara khusus bahwa ketika menurunkan rumus, tidak diasumsikan aliran tak terhingga. Dengan demikian, model Gordon berlaku tidak hanya untuk aliran tak terhingga. Ini juga dapat digunakan dengan asumsi yang lebih lembut mengenai perkiraan dinamika pasar. Agar model Gordon dapat digunakan secara sah, cukuplah harga properti dan tarif sewa tumbuh “secara serempak” (istilah dari ) pada tingkat tahunan yang konstan.

Asumsi ini dalam banyak kasus terlihat lebih masuk akal dibandingkan asumsi pertumbuhan konstan di masa mendatang.

Situasi khas 6

Diasumsikan bahwa perubahan nilai suatu properti terjadi di bawah pengaruh dua faktor yang berlawanan. Di satu sisi, terjadi keausan, akibatnya real estat kehilangan sebagian nilainya selama periode perkiraan. Di sisi lain, harga real estat meningkat seiring dengan pertumbuhan umum pasar properti serupa. Situasi ini adalah yang paling umum, dan dari sudut pandang kami, paling tepat mencerminkan keadaan sebenarnya di pasar real estat. Mari kita tunjukkan asumsi utama yang digunakan dalam menurunkan rumus:

Berdasarkan asumsi tersebut, persamaan untuk menghitung nilai properti saat ini dapat ditulis sebagai:

Setelah transformasi sederhana, diperoleh rumus rasio kapitalisasi berupa:
(13)

Ungkapan ini paling mencerminkan situasi umum real estat. Di sini diperhitungkan bahwa benda tersebut menjadi aus (secara fisik dan moral) selama pengoperasian dan kehilangan nilai awalnya. Pada saat yang sama, proses umum di pasar menyebabkan peningkatan nilainya dan sekaligus meningkatkan pendapatan dari operasinya. Dari sudut pandang model ini, seiring berjalannya waktu, nilai suatu properti dapat meningkat, meskipun faktanya properti tersebut dapat mengalami keausan. Ini sangat sesuai dengan kenyataan Hari ini, seiring kita menyaksikan properti yang menua meningkat nilainya dan dengan kecepatan yang sangat pesat.

Tentu saja, ungkapan ini direduksi menjadi rumus yang diperoleh sebelumnya ketika asumsi yang tepat dimasukkan. Misalnya, jika kita berasumsi bahwa keausan tidak akan terlihat secara nyata selama periode perkiraan (Saya=0), maka ekspresi umum rasio kapitalisasi akan berbentuk rumus Gordon yang terkenal:
Ringkasan data

Sebagai kesimpulan, kami menyajikan tabel dengan rumus yang sesuai dengan berbagai situasi dan asumsi yang sesuai

Meja:

Deskripsi situasi (Asumsi dasar)	rasio kapitalisasi
TS-1 Penyusutan real estat, hilangnya nilai sepenuhnya pada akhir operasi. Pendapatannya konstan.
TS-2 N sama SAYA. Tidak ada kenaikan harga di pasar real estat FVn = (1 - I)PV Pendapatannya konstan.
TS-1a Masa pakai tidak terbatas (aliran pendapatan tanpa akhir), Pendapatan konstan
TS-2a Tidak ada keausan, tidak ada pertumbuhan real estate (FVn = PV).Pendapatan adalah konstan	(tanpa memedulikan N)
TS-3 Depresiasi real estat. Hilangnya sebagian nilai. Penyusutan, dinyatakan dalam persentase, untuk periode tersebut N sama SAYA. Nilai properti tumbuh pada tingkat tahunan G. (FVn = (1+g)^n) Pendapatannya konstan.
TS-3a G. (FVn = (1+g)^n). Pendapatannya konstan.
TS-4 Hilangnya nilai sepenuhnya pada akhir penggunaan G.
TS-5 Tidak ada keausan. Nilai properti tumbuh pada tingkat tahunan G (FVn = (1+g)^n). Pendapatan tumbuh pada tingkat tahunan G.	(tanpa memedulikan N)
TS-6 Depresiasi real estat. Hilangnya sebagian nilai. Penyusutan, dinyatakan dalam persentase, untuk periode tersebut N sama SAYA. Real estat tumbuh dengan pesat G. (FVn = (1 - Saya)(1+g)^n). Pendapatan tumbuh pada tingkat tahunan G.

Kondisi yang diberikan di kolom kiri di secara singkat tunjukkan berdasarkan asumsi apa rumus yang sesuai diperoleh. Namun penggunaan praktis Rumus di atas memerlukan pemahaman yang bermakna tentang situasi nyata. Setiap kali Anda memilih model tertentu, Anda harus memahami dengan jelas ekspektasi apa yang terkait dengan properti ini. Setidaknya, Anda harus menjawab pertanyaan-pertanyaan berikut dengan jelas:

Ke arah mana harga sewa properti akan berubah di masa mendatang?

Apa yang diharapkan dari nilai properti setelah periode perkiraan?

Jika periode ini sama dengan perkiraan umur aset (seperti yang paling sering diasumsikan dalam metode kapitalisasi langsung), maka dapatkah nilai akhir diasumsikan nol, atau akankah ada nilai yang tetap ada (misalnya nilai tanah) ?

Jawaban yang jelas atas pertanyaan-pertanyaan ini akan memungkinkan Anda merumuskan paket asumsi (asumsi) dengan benar dan menggunakan model yang memadai.

catatan tambahan

Rumus yang dihasilkan tentu saja tidak membawa lebih banyak informasi daripada persamaan awal yang langsung mengikuti metode diskonto. Oleh karena itu, dalam praktiknya, Anda dapat menolak menggunakan rumus ringkas yang diberikan dan hanya menyertakan hasil numerik dari solusi di komputer dalam laporan. Yang lebih penting adalah merumuskan dan membenarkan asumsi-asumsi (asumsi) yang menjadi dasar metode dan model yang digunakan dari analisis masalah yang bermakna.

Rumus kapitalisasi langsung berguna untuk memecahkan masalah “kebalikan” dari metode diskonto. Ini tentang tentang masalah yang terkait dengan penilaian nilai pasar sewa dan tentang masalah penentuan pengembalian akhir atas real estat yang menghasilkan pendapatan. Faktanya adalah bahwa penggunaan langsung metode diskonto untuk tujuan ini penuh dengan banyak kendala, dan perhitungan melalui metode kapitalisasi langsung menghindari banyak kesulitan.

Perlu dicatat bahwa tingkat diskonto r tidak mengurangi return saat ini. Dalam kondisi kenaikan harga real estate, termasuk tingkat pertumbuhan (pertumbuhan tahunan) sebagai istilahnya. Lebih detailnya di.

Perlu dicatat bahwa semua hal di atas tidak hanya berlaku untuk penilaian real estat. Karena metode kapitalisasi langsung juga digunakan dalam penilaian bisnis dan penilaian mesin dan peralatan, sebagian besar kesimpulan juga dapat dikaitkan dengan penilaian objek-objek ini.

Sebagai penutup, saya ingin mengucapkan terima kasih kepada semua kolega saya yang mengirimi saya komentar pada artikel tersebut dan, pertama-tama, V.B. Mikhailets, yang komentarnya dan karyanya yang diterbitkan sebelumnya memungkinkan tidak hanya untuk menghilangkan ketidakakuratan dan kesalahan ketik dalam artikel saya sebelumnya, tetapi juga untuk melihat secara baru masalah metode diskon dalam penilaian real estat.

literatur

1. Jack Friedman, Nicholas Ordway. Analisis dan penilaian real estat yang menghasilkan pendapatan, Terjemahan dari Bahasa Inggris, Business, Ltd. M., 1995 – 480 hal.
2. N.V. Radionov, S.P. Radionov, Dasar-dasar analisis keuangan: Metode matematika, pendekatan sistem. "Alpha", St. Petersburg, 1999, 592 hal.
3. Mikhailets V. B. Sekali lagi tentang tingkat diskonto dalam kegiatan penilaian dan metode pendekatan pendapatan. Soal penilaian N 1, 2005 hal. 2-13
4. S.V. Pupentsova, st. Dosen di Departemen Ekonomi dan Manajemen Real Estat, Universitas Politeknik Negeri St. Petersburg. Tampilan modern tentang penggunaan teknik pemodelan dalam penilaian real estat
5. Ozerov E. S. Ekonomi dan manajemen real estat. Petersburg: Rumah penerbitan "ISS", 2003 – 422 hal. – ISBN 5-901-810-04-Х
6. S.V. Gribovsky. Pemodelan proses pasar dalam penilaian lahan bebas dan dengan perbaikan. Nezh "Masalah real estat - ekonomi, manajemen, investasi, penilaian", vol. 1 tahun 2005
7. Vinogradov D.V.

Penilaian properti dengan metode kapitalisasi langsung bertujuan untuk menjaga tingkat profitabilitas objek dan kondisi penggunaannya.

Esensi dan karakteristik

Penilaian real estat dilakukan dengan dua cara - menggunakan kapitalisasi langsung atau melalui arus kas yang didiskontokan (DCF). Kedua cara tersebut dilaksanakan dengan syarat harga properti secara langsung bergantung pada potensi kemampuannya untuk menghasilkan pendapatan. Perhitungannya tentu mencakup tingkat risiko yang menyertai transformasi keuntungan, yang mungkin berkembang di masa depan, menjadi indikator tertentu dari harga suatu objek.

Perbedaan utama antara metode-metode ini adalah algoritma yang berbeda untuk menghitung keuntungan yang dihasilkan. Dalam kapitalisasi langsung, pendapatan yang diterima untuk jangka waktu tertentu diperhitungkan. Dalam kasus DCF, indikator beberapa tahun terakhir digunakan sebagai dasar, dan potensi keuntungan dari penjualan kembali real estat setelah periode pelaporan berakhir dapat dimasukkan di sini.

Pilihan metodologi dipengaruhi oleh faktor-faktor berikut:

• cerminan tren persaingan saat ini dalam algoritma;
• jumlah informasi yang menjadi dasar analisis, jenis, kelengkapan dan keandalannya;
• kemampuan untuk menggunakan karakteristik spesifik suatu objek yang dapat mempengaruhi biaya akhir - lokasi, ukuran, dll.

Dalam kondisi ini, ada baiknya menyoroti kasus-kasus ketika metode kapitalisasi langsung dianggap paling tepat:

• arus keuangan untuk waktu yang lama tetap stabil meskipun berada di atas nol;
• keuntungan dari penggunaan fasilitas tersebut secara bertahap meningkat, meskipun sedikit demi sedikit.

Perhitungan metode kapitalisasi langsung

Penggunaan metode ini mencerminkan harga total suatu benda, yang mencakup komponen-komponen tertentu, khususnya biaya bangunan dan tanah.

Rumus umum harga benda “C” secara sederhana menggambarkan hubungan antara pendapatan operasional bersih (disebut NOR) dengan rasio kapitalisasi (Ccap):

NOR diambil sebagai tahunan atau rata-rata tahunan.

Metode perhitungan yang dipertimbangkan tidak digunakan dalam dua situasi:

• objek tersebut merupakan sumber keuntungan yang tidak stabil;
• pembangunan properti belum selesai atau properti sedang dalam proses restorasi.

Tahapan penggunaan metode kapitalisasi langsung:

1. Perhitungan keuntungan yang diharapkan yang dapat dihasilkan suatu benda. Analisisnya mungkin didasarkan pada kinerja tahunan atau kinerja rata-rata pada periode yang sama. Prioritasnya adalah menggunakan fasilitas seefisien mungkin.
2. Menentukan nilai rasio kapitalisasi berdasarkan tingkat pengembalian dan tingkat pengembalian uang. Harga pengembalian tidak dihitung di sini, prosesnya dimulai hanya terkait dengan objek real estat.
3. Pembentukan harga total properti dengan mempertimbangkan pendapatan operasional bersih dan rasio kapitalisasi.

Apa yang membuat sulit untuk mendapatkan gambaran yang dapat diandalkan adalah kenyataan bahwa sebagian besar pasar real estat tidak jelas; pasar tersebut tidak memberikan informasi lengkap tentang persewaan atau penjualan objek yang sebenarnya. Masalah lainnya adalah kurangnya statistik yang jelas mengenai intensitas pemuatan dan biaya pengoperasian yang terkait. Akibatnya, proses mendapatkan parameter komputasi utama menjadi lebih sulit.

Keuntungan dan kerugian

Keuntungan utama metode kapitalisasi langsung dan alasan penggunaan aktifnya adalah kenyamanan dan kemudahan perhitungan. Ini adalah solusi paling sederhana untuk menganalisis properti real estat yang menghasilkan keuntungan dari sewa jangka panjang. Dengan menggunakan metode ini, Anda dapat melihat kondisi pasar saat ini, yang mana hal ini sangat penting karena jumlah yang signifikan transaksi dalam lingkungan khusus dipertimbangkan secara khusus dari sudut pandang harga dan keuntungan masa depan.

Algoritma yang dipertimbangkan tidak selalu disarankan untuk digunakan jika ada tingkat yang cukup informasi tentang transaksi yang selesai. Hal ini tidak berguna dalam situasi di mana properti tidak menghasilkan keuntungan yang stabil atau belum dioperasikan, yang merupakan kerugian yang signifikan.