Apa yang perlu Anda ketahui saat membeli bisnis yang sudah ada.

Ada saatnya dalam kehidupan setiap orang ketika dia menyadari bahwa dia perlu menyadari dirinya sendiri. Sejak di dunia modern Bisnis berkembang pesat, sebagian besar pria setidaknya pernah berpikir untuk membuka bisnis sendiri dan bekerja hanya untuk diri mereka sendiri.

Ketika memikirkan topik ini, banyak pertanyaan yang muncul - apa yang harus dibuka, di mana membukanya, di mana menginvestasikan uang dan bagaimana menginvestasikannya agar tidak dibiarkan dengan tangan kosong dan tidak berhutang. Saat mencari ide, banyak yang berhenti pada pembelian bisnis yang sudah jadi- yaitu toko kelontong. Logikanya di sini, tentu saja, sangat sederhana dan, pada pandangan pertama, sangat ketat - bagaimanapun juga, semua orang selalu ingin makan, jadi tidak mungkin dibiarkan tanpa pelanggan!

Jika Anda memiliki keinginan untuk membeli toko kelontong, dan menghasilkan uang dari kebutuhan alami seseorang, maka Anda perlu mengetahui beberapa poin dan masalah yang mungkin timbul dalam bisnis tersebut. Jadi, apa saja yang harus Anda perhatikan? Perhatian khusus saat berbelanja di toko kelontong, agar tidak mendapat masalah.

Terlepas dari kenyataan bahwa orang yang lapar akan menemukan toko Anda bahkan di hutan, kita tidak boleh lupa bahwa lokasi yang baik adalah syarat utama pekerjaan yang sukses toko kelontong. Jika toko tersebut terletak di dekat jalan raya, memiliki akses yang mudah dengan mobil, atau merupakan paviliun di halte angkutan umum, maka kemungkinan besar toko tersebut akan dibawakan kepada Anda. keuntungan yang bagus- sangat tinggi. Namun, sebagai aturan, biaya toko semacam itu juga cukup baik. Oleh karena itu, jika anggaran Anda masih jauh dari yang diinginkan, maka opsi ini tidak cocok untuk Anda.

Ada juga yang disebut “toko rumah”. Ini adalah toko yang terletak di lantai 1 sebuah bangunan tempat tinggal, tempat biasanya penghuni gedung ini dan bangunan di sekitarnya pergi. Biaya toko semacam itu beberapa kali lebih murah, tetapi di sini Anda perlu melihat-lihat dengan cermat. Berapa banyak bangunan tempat tinggal di dekatnya, jenis rumahnya, berapa banyak apartemen yang dimilikinya, dan kemampuan finansial apa yang dimiliki calon pembeli Anda. Dan hal terpenting yang harus dilakukan adalah mengevaluasi pesaing Anda dengan benar dan memutuskan sendiri apakah Anda dapat bersaing dengan mereka atau tidak.

Saat membeli toko kelontong, Anda juga harus memahami hal-hal seperti bentuk kepemilikan tempat di mana toko tersebut berada. Jika properti ini dimiliki dan mereka bersedia menjual properti ini kepada Anda, dan Anda memiliki uang untuk membelinya, maka ini sangat bagus dan otomatis Anda terbebas dari banyak ketidaknyamanan.

Namun jika Anda membeli hak sewa, maka ada dua pilihan. Yang pertama adalah tempat yang disewa dari perorangan. Sebagai aturan, Anda selalu dapat mencapai kesepakatan dengannya, jika dia, tentu saja, memadai (yang sayangnya tidak selalu demikian). Dan pilihan kedua adalah menyewa tempat dari kota. Di sinilah Anda perlu membaca perjanjian sewa dengan cermat. Untuk jangka waktu berapa dan dalam kondisi apa, perpanjangan diberikan? Faktanya adalah perjanjian sewa properti kota diselesaikan melalui lelang, dan ini adalah prosedur yang agak membosankan.

Tentu saja, saat membeli sebuah toko, Anda harus memeriksa tempat itu dengan cermat. Kondisinya bagaimana, perlu perbaikan, tapi yang utama apakah ada alarm kebakaran dan keamanan. Jika Anda berpikir bahwa Anda akan melakukan semuanya sendiri, maka jangan lupa bahwa ini sangat mahal dan jika bisnis tidak berjalan dengan baik, Anda harus meninggalkan peralatan ini di sana, dan ini membuang-buang uang.

Teruskan. Mari kita lihat dokumennya. Semakin lama LLC didaftarkan, semakin besar peluang Anda bahwa pajak, denda, denda, dll. yang belum dibayar tidak akan terungkap. Sertifikat dari kantor pajak tentang tidak adanya hutang pada saat pembelian LLC tidak menjamin bahwa beberapa hutang tidak akan muncul di kemudian hari. Harus ada izin untuk melaksanakannya penjualan eceran produk beralkohol. Sayangnya, hal itu tidak bertahan selamanya. Masa berlaku maksimum lisensi tersebut adalah 5 tahun. Minimal – 1 tahun. Itu semua tergantung pada kemampuan finansial penerima lisensi.

Faktanya, mekanisme untuk mendapatkan izin semacam itu cukup bermasalah dan mahal secara finansial, dan pendapatan dari penjualan alkohol rata-rata mencapai 40% dari pendapatan seluruh toko, dan liburan itu semua 70%!!! Betapapun menyedihkannya kedengarannya, Anda tidak boleh terlibat dalam bisnis ini tanpa alkohol. Dan mengingat mulai 1 Januari 2013, bir juga akan diklasifikasikan sebagai alkohol, yang hanya dapat dijual jika Anda memiliki izin tersebut, maka Anda perlu memahami maknanya.

Masa berlaku satu tahun lisensi semacam itu dikenakan biaya 40.000 rubel ke kas negara (bea negara), Anda juga harus memenuhi semua persyaratan untuk mendapatkan lisensi: area toko harus 50 m2 atau lebih, Anda harus memiliki brankas untuk penyimpanan Uang, menyalakan alarm kebakaran dan keamanan, dan banyak hal lainnya. Dengan semua ini, jauh dari fakta bahwa Anda akan diberikan lisensi ini pada percobaan pertama, tetapi tidak ada yang akan mengembalikan uang Anda. Anda akan terus membayar sampai Anda menghilangkan semua kekurangannya atau membawakan amplop ajaib berisi uang kepada para wanita yang bekerja di sana.

Jelas bahwa suatu hari nanti lisensinya akan habis masa berlakunya dan Anda harus mendapatkannya sendiri, tetapi pada tahap pertama saya ingin lisensi itu sudah ada. Ingatlah bahwa dari semua peralatan yang ada di toko, setelah pembelian, hanya beberapa lemari es yang akan menjadi milik Anda. Sisanya disediakan dengan murah hati oleh pemasok produk untuk penggunaan sementara.

Dan tentunya pasti bertanya kenapa toko kelontong ini dijual. Tidak ada yang akan menjual angsa yang bertelur emas tanpa alasan yang jelas. Biasanya legendanya seperti ini: kita berangkat ke kota lain, masih ada urusan dan tidak ada waktu untuk melakukan ini, atau semacamnya. Jika memungkinkan, ada baiknya mencari tahu alasan penjualan dari pihak ketiga. Hanya mereka yang dapat mengatakan kebenaran kepada Anda, yang darinya Anda dapat menarik kesimpulan yang obyektif.

Secara umum itulah aturan dasar para pebisnis pemula, tentunya masih banyak lagi nuansa lain yang patut Anda perhatikan, namun lain kali akan dibahas lebih lanjut. Bisnis di Rusia memang istimewa dan sedikit berbeda dengan bisnis di negara lain, namun bisnis ini tidak hanya memiliki kekurangan, tetapi juga kelebihannya) Semoga berhasil.

Anda tidak perlu membuat bisnis dari awal—Anda dapat membeli bisnis siap pakai yang benar-benar berhasil. Anda dapat melakukan ini dan mulai bekerja untuk diri Anda sendiri hanya dengan $10 ribu instruksi rinci- apa, berapa besarnya, dan di mana risikonya tersembunyi?

Anda tidak perlu membuat bisnis dari awal—Anda dapat membeli bisnis siap pakai yang benar-benar berhasil. Salon kecantikan dan kafe sangat populer saat ini. Seringkali pengusaha membelikannya untuk istrinya, agar ada urusan. Permintaan terhadap tempat cuci mobil, pusat servis mobil, dan restoran juga tinggi - pembeli didorong oleh keinginan untuk berinvestasi di perusahaan yang sudah jadi untuk memiliki bisnis yang menarik dan sumber pendapatan yang stabil.

Berapa biaya pabrik lilin saat ini?

Jika Anda memiliki ambisi wirausaha dan 10 ribu dolar, yang darinya Anda ingin menghasilkan lebih banyak uang daripada yang diberikan bank kepada Anda sebagai deposit mata uang asing, Anda dapat membeli persewaan video kecil atau kantor tukar di suatu tempat di pinggiran kota Moskow. Dan kemudian Anda bukan lagi seorang penyewa, melainkan seorang pengusaha jujur ​​​​yang berani menambah kekayaannya melalui investasi dan pekerjaannya.

Ya, Anda bisa membeli bisnis yang berfungsi hari ini seharga 10 ribu. Benar, dalam hal pertukaran, Anda perlu memiliki 15-20 ribu lagi modal kerja, jika tidak maka tidak akan berhasil.

Banyak bisnis memerlukan investasi finansial tambahan setelah pembelian agar dapat berguna. Oleh karena itu, kita harus memperhitungkan bahwa harga dari cara menjadi wirausaha ini terdiri dari dua komponen. Pertama, ini adalah biaya bisnis yang diakuisisi. Kedua, biaya program investasi (biaya yang diperlukan untuk pengembangan usaha).

Namun di pasaran, Anda dapat memilih bisnis yang sama sekali tidak memerlukan investasi tambahan. Hanya saja satu pemilik seolah-olah dikeluarkan dari bisnis, dan pemilik lainnya muncul menggantikannya - dia terus mengarahkan proses dan memperoleh pendapatan. Misalnya, baru-baru ini sebuah salon produksi tirai dijual dengan cara ini seharga 40 ribu dolar. Seluruh kompleks bisnis (termasuk peralatan, ruang sewaan, bahan mentah dan inventaris, tenaga kerja, kontrak dengan pemasok dan konsumen) diserahkan kepada pemilik baru. Dengan harga 70 ribu Anda bisa membeli bengkel produksi confectionery yang sudah jadi dengan produksi mapan yang tidak memerlukan investasi tambahan. Anda tidak dapat menemukan supermarket di pasaran dengan harga kurang dari 100 ribu. Impian Pastor Fyodor tentang pabrik lilin saat ini bisa menjadi kenyataan dengan biaya sekitar 100-150 ribu dolar.

Pencucian mobil dan salon kecantikan sedang populer

Orang Rusia biasanya fokus pada harga, memilih apa yang mampu dia beli, dan bukan apa yang dia inginkan. Di pasar bisnis yang sudah jadi (dan ini sudah terbentuk), situasinya agak berbeda. Di sini pembeli menilai bukan berdasarkan harga, tetapi berdasarkan kemampuannya, dengan alasan seperti ini: Saya memahami bisnis ini, saya dapat mengatasinya; Saya mampu melakukannya dan saya mampu membelinya.

Misalnya, siapa pun yang berani mencoba gelar investor bisa dengan mudah menjalankan salon tata rambut. Kesuksesan ditentukan oleh sedikit dan cukup faktor sederhana: tingkat produksi per tempat kerja, biaya sewa, bahan. Demikian pula, tidak ada rahasia khusus dalam mengatur bisnis di tempat cuci mobil - orang-orang tampaknya cukup mampu melakukannya.

Terlebih lagi, fashion untuk bisnis tertentu belum tentu dikonfirmasi oleh hasil ekonominya. Salon kecantikan, menurut definisi, tidak dapat menghasilkan profitabilitas yang tinggi. Daya tarik utamanya terletak pada hal lain: ini adalah bisnis yang sederhana, mudah dipahami, dan layak dilakukan.

“Ada mitos pasar,” kata Mikhail Kuznetsov, pemasar di perusahaan Ready Business Store. — Masyarakat beranggapan bahwa suatu bisnis bersifat transparan, mudah dikelola, dan dapat diakses oleh mereka. Kedai kopi dan restoran selalu masuk dalam kategori ini. Meskipun bisnis katering tidak sesederhana itu karena meningkatnya persaingan. DI DALAM Akhir-akhir ini sebagai akibat perjuangan aktif Tim Luzhkov dengan salju, orang-orang mulai percaya pada pencucian mobil. Saat ini permintaan akan pencucian mobil sedang meningkat pesat.”

Statistik dari perusahaan yang mengkhususkan diri dalam penjualan bisnis yang ada menunjukkan hal itu yang paling menarik di sektor usaha kecil adalah perusahaan perdagangan dan jasa. Misalnya, menurut “Ready Business Store”, sekitar seperempat dari mereka yang ingin membeli bisnis mereka sendiri bermimpi memberikan layanan kepada masyarakat. Sekitar 17% permintaan berasal dari perusahaan perdagangan, 10% dari transportasi dan 11% dari produksi. Selain itu, jumlah orang yang ingin membeli pabrik atau bengkel kecil terus bertambah. Para ahli mengaitkan hal ini dengan pengurangan beban pajak dan perubahan mentalitas pengusaha.

Manajer proyek untuk penjualan bisnis yang sudah jadi dan beroperasi dari Institut keamanan ekonomi Mikhail Ivanchenko percaya bahwa perusahaan perdagangan dan real estat komersial kini menjadi yang paling populer. Real estate komersial adalah ketika sebuah perusahaan memiliki ruang kantor, industri atau ritel dan menyewakannya. Mengingat biaya sewa bisnis di Moskow terus meningkat, pembelian perusahaan semacam itu menjadi investasi yang bagus. Namun, ini bukanlah kewirausahaan murni - ada semacam penyewa di sini.

Ada permintaan yang stabil untuk salon kecantikan- dari kategori VIP hingga salon tata rambut biasa. Pengusaha sering membelinya untuk istrinya. Benar, praktik menunjukkan bahwa restoran atau salon kecantikan yang dibeli sebagai hadiah untuk orang terkasih sering kali dijual kembali setelah satu setengah tahun.

Terkadang restoran atau kafe dibeli, secara relatif, untuk keperluan klub - agar ada tempat di mana Anda bisa duduk bersama teman atau pasangan. “Restoran Anda sendiri” adalah aksesori menarik dalam perlengkapan pria kapitalis modern.

Bagaimana cara mengevaluasi bisnis yang dibeli?

Jika seseorang dapat mengevaluasi sendiri sebuah apartemen atau mobil, maka ketika membeli sebuah bisnis, seseorang tidak dapat melakukannya tanpa penilai yang berkualifikasi. Dan intinya di sini bukan hanya pengetahuan khusus yang diperlukan, tetapi juga informasi tentang keadaan di perusahaan harus diambil dengan benar (dan mungkin disembunyikan) dan ditafsirkan dengan benar.

“Toko Bisnis Siap Pakai” percaya bahwa faktor utama dalam menentukan nilai suatu perusahaan adalah laba bersihnya, dan bukan laba akuntansi, tetapi uang yang dapat ditarik oleh pemilik dari perusahaan tersebut. “Pertama-tama pembeli harus memperhatikan Arus kas dan laba bersih,” kata Sergei Kharchenko, kepala departemen penilaian Toko Bisnis Siap Pakai. “Jika tidak ada keuntungan bahkan dalam pelaporan manajemen, Anda harus memikirkannya.”

Omong-omong, menurut pengamatan para ahli, terdapat perbedaan antara akuntansi “putih” dan “manajemen” di semua perusahaan. Tentu saja, perusahaan berusaha untuk beroperasi selegal mungkin. Namun bahkan orang yang paling cerdas sekalipun, menurut para konsultan, hanya mampu mewujudkan tidak lebih dari 80% bisnis mereka.

Sergei Kharchenko menganggap indikator terpenting kedua yang mempengaruhi nilai suatu bisnis adalah periode di mana bisnis tersebut akan menghasilkan uang. Lagi pula, produk mungkin kehilangan relevansinya, pesaing mungkin muncul menawarkan produk terbaik, perjanjian sewa berakhir, atau di wilayah tersebut tempat produksi Mereka akan berencana membangun jalan layang, seperti di film “Garage”.

Omong-omong, bisnis di wilayah yang disewakan lebih murah dan “kembali” lebih cepat, tetapi memiliki lebih banyak risiko terkait dengan tidak dapat diandalkannya sewa tersebut. Jika suatu usaha dilakukan di tempat dan peralatannya sendiri, maka biayanya lebih mahal dan waktu penyelesaiannya lebih lama. Namun peralatan dan khususnya real estate sendiri merupakan aset likuid. Mereka dapat dijual dengan untung bahkan jika bisnisnya bangkrut.

Para ahli berbeda dalam penilaian mereka terhadap fenomena seperti niat baik (aset tidak berwujud perusahaan yang terdiri dari merek, koneksi bisnis, bakat karyawan, pengetahuan sendiri, dll.). Tentu saja, bagi usaha kecil, niat baik tidak sepenting bagi perusahaan besar yang menghabiskan banyak uang untuk promosi merek. Porsi niat baik dalam nilai, katakanlah, sebuah toko roti kecil, meskipun masih ada - reputasi, keterampilan kuliner, resep. Namun ada kalanya niat baik merupakan bagian penting dari nilai bisnis. Misalnya saja nilai suatu perusahaan berkembang perangkat lunak, pada dasarnya sedikit bergantung pada ruang sewaan atau komputer Anda sendiri. Dalam hal ini, yang terpenting adalah pikiran yang cerdas, nama pengembang dan pengelola, serta koneksi mereka.

Dengan kata lain, suatu perusahaan mungkin tidak mempunyai aset berwujud yang besar, nilai buku propertinya akan kecil, namun mampu menghasilkan arus keuangan yang signifikan. Hal ini sering kali berlaku pada bisnis informasi dan konsultasi. Perusahaan-perusahaan seperti itu jauh lebih berharga daripada keseluruhan asetnya. Omong-omong, perbedaan antara harga jual suatu perusahaan dan harga aset berwujud justru merupakan biaya dari niat baik ini. Satu-satunya kendala adalah sangat sulit untuk menentukan niat baik dengan cara lain apa pun (kecuali dalam keadaan penjualan perusahaan).

Faktor penting dalam pembentukan niat baik, nilai keseluruhan, dan bahkan kelangsungan suatu bisnis adalah tenaga kerja perusahaan, kualifikasi dan pengelolaannya. Seluruh bisnis dapat bergantung pada satu orang, dan ini merupakan risiko yang sangat besar. Ada kasus yang diketahui di bisnis asuransi, ketika kepala manajer penjualan meninggalkan perusahaan setelah perubahan kepemilikan, dan 40% klien pergi bersamanya, yaitu hampir separuh bisnis. Dia sudah cukup untuk memulai perusahaan asuransinya sendiri.

Tetapi yang sedang kita bicarakan bukan hanya tentang manajer puncak yang dapat pindah ke pekerjaan lain dan mengambil klien. Masalah yang tidak kalah seriusnya juga penuh dengan tingkah kepala mekanik mobil, Paman Vanya, dengan tangan emas, yang menjadi sandaran seluruh bisnis servis mobil. Lucu memang, tapi nasib seorang pembersih kering bisa ditentukan oleh penghilang noda dengan gaji 6 ribu rubel. Profesi ini sangat langka, dan tanpa spesialis seperti itu, dry cleaning kehilangan makna dan kliennya.

Semua seutuhnya, penilaian bisnis adalah masalah yang rumit dan memiliki banyak segi. Penilai menggunakan teknik-teknik canggih yang intinya disederhanakan sebagai berikut:

1. metode pasar— analisis transaksi serupa di pasar dilakukan, diskon dan tunjangan yang diperlukan dibuat tergantung pada keadaan spesifik bisnis, dan dengan demikian nilai perusahaan yang ingin Anda beli ditentukan. Omong-omong, ini adalah metode yang sama yang kita semua gunakan saat membeli rumah atau mobil - lagipula, kita juga mulai dari harga produk serupa di pasaran;

2. metode restorasi - bisnis dinilai sebesar jumlah yang diperlukan untuk mengembangkan bisnis serupa dari awal;

3. metode pendapatan - dalam hal ini, pendapatan yang diberikan atau akan dihasilkan oleh perusahaan dipertimbangkan. Di sini penilaian dipengaruhi oleh periode di mana dimungkinkan untuk “membayar kembali” dana yang diinvestasikan dalam pembelian.

Mikhail Ivanchenko mengatakan bahwa periode pengembalian modal untuk perusahaan yang diakuisisi sekarang dianggap normal untuk usaha kecil yaitu satu setengah tahun. Mikhail Kuznetsov percaya bahwa tidak ada seorang pun yang akan menjual bisnis yang sudah beroperasi dengan keuntungan kurang dari 7-8 bulan. Dan jarang sekali sebuah bisnis menjual lebih dari dua hingga dua setengah keuntungan tahunan.

Menurut Alexander Butov, manajer departemen perbankan investasi dari holding investasi FINAM, pertama-tama, nilai suatu bisnis ditentukan oleh posisi perusahaan di pasar dan pendapatannya. Berikutnya adalah profitabilitas dan hutang. Dan faktor profitabilitas itu penting - perkiraan penerimaan kas untuk masa depan dan periode di mana akuisisi dapat membuahkan hasil. “Namun dalam praktiknya,” kata Alexander Butov, “pembeli sering kali menggunakan metodologi naif mereka: pendapatan dikalikan dengan profitabilitas dan jumlah tahun yang dibutuhkan pemilik baru ingin mendapatkan kembali kesepakatan itu. Untuk beberapa alasan periode biasa tiga tahun dianggap."

Tata cara pengalihan “kepemilikan usaha”

Pertanyaan yang paling sensitif dan sulit adalah bagaimana cara memberikan uang dan mengambil alih kepemilikan bisnis baru. Saya benar-benar ingin tidak ada jarak yang terlalu jauh atau bahkan jarak yang tidak dapat diatasi antara kedua tindakan ini.

Harus dikatakan memang ada risiko di sini, termasuk risiko kriminal. Sama seperti, katakanlah, mereka ada di pasar real estate atau mobil. Terdapat risiko ketidakpatuhan terhadap perjanjian dan penipuan (beberapa perusahaan perantara bahkan menawarkan layanan keamanan fisik kepada klien). Namun, seperti kesaksian Mikhail Ivanchenko, penipuan di bidang ini menjadi tidak terlalu kasar dan lebih elegan. Kecenderungan umum adalah setiap orang berusaha untuk tidak melanggar hukum, khususnya hukum pidana. Namun, hal ini membutuhkan lebih banyak ketekunan dari konsultan perantara yang memantau kemurnian transaksi.

Direktur departemen hukum "Toko Bisnis Siap" Sergei Samsonov menganggap kewajiban tersembunyi di luar neraca dari perusahaan yang dijual sebagai salah satu risiko utama. Dengan beberapa skema penjualan, hutang lama yang berhasil disembunyikan oleh pemilik sebelumnya (misalnya, tagihan yang tidak diperhitungkan di neraca, beberapa jaminan, jaminan) dapat keluar setelah transaksi. Dan pemilik baru tidak bisa lepas dari mereka.

Risiko tidak terpenuhinya kewajiban dalam suatu transaksi jual beli suatu usaha, yaitu tidak dibayarkannya uang atau tidak diterimanya hak atas usaha, dengan perantara yang kompeten dan bereputasi baik, pada prinsipnya dikurangi menjadi a minimum. Perantara normal mempelajari riwayat kredit perusahaan dan mengumpulkan informasi keamanan. Biasanya dia bertanggung jawab atas semua dokumentasi yang berkaitan dengan penilaian - lagi pula, dia harus memiliki lisensi penilai. Dalam beberapa kasus, perantara dapat, berdasarkan kesepakatan dengan para pihak, memberikan jaminan finansial atas transaksi tersebut, namun hal ini sangat jarang terjadi.

Adapun prosedur pengiriman uang, maka itu sederhana. Pertama, perjanjian niat ditandatangani antara pembeli dan penjual, kemudian pembeli menyerahkannya kepada penjual dengan tanda terima atau melakukan pembayaran di muka ke rekeningnya. Setelah ini, semua keadaan bisnis yang disebutkan diperiksa. Ketika keputusan dibuat, pembeli membuka letter of credit untuk kepentingan penjual. Kemudian ditandatangani perjanjian jual beli 100% saham atau saham (tergantung bentuk hukum perusahaannya). Bank mengizinkan penjual untuk mengakses dana letter of credit hanya berdasarkan perjanjian jual beli yang ditandatangani dan disertifikasi serta dokumen konstituen baru yang terdaftar di kantor pajak. Kadang-kadang, alih-alih letter of credit, pembeli menyewa brankas, yang digunakan untuk pembayaran menggunakan mekanisme yang sama: bank memberi penjual akses ke brankas setelah mentransfer dokumen yang menyatakan kepemilikannya atas bisnis kepada pembeli. .

Sangat mudah untuk mentransfer uang. Kepemilikan bisnis sedikit lebih rumit. Dari segi hukum, ada empat bentuk jual beli suatu usaha.

Yang pertama dan utama adalah penggantian pendiri di LLC atau CJSC - yaitu, dalam badan hukum yang memiliki bisnis. Ini adalah metode yang cukup sederhana. Kerugiannya adalah badan hukum mempertahankan riwayat kredit lamanya di bawah pemilik baru. Kewajiban di luar neraca yang tidak diketahui mungkin muncul. Ada juga keuntungan yang signifikan: penggantian pendiri tidak memerlukan perolehan seluruh paket izin dan lisensi (jika bisnisnya memiliki izin). Anda hanya perlu mendaftarkan perubahan susunan pendiri ke kantor pajak. Artinya, bisnis tersebut seolah-olah tidak tersentuh dengan pro dan kontranya. Hanya saja pendiri dan pemiliknya adalah orang yang berbeda.

Cara kedua adalah dengan membuat badan hukum baru dan pengalihan kepadanya aset yang terkait dengan bisnis yang dibeli. Aset dapat dijual atau dialihkan. Ketika properti dijual dari satu badan hukum ke badan hukum lainnya, tentu saja timbul pajak, namun dapat diminimalkan. Caranya juga sederhana, namun juga memiliki kekurangan yang cukup signifikan. Badan hukum baru harus memperoleh kembali seluruh izin dan lisensi, jika diperlukan. Dan ini adalah masalah yang sangat menyusahkan.

Menurut seorang ahli, beberapa tahun lalu dibutuhkan waktu tiga minggu untuk mendapatkan semua dokumen salon kecantikan. Setahun kemudian saya harus menghabiskan lima minggu. Sekarang sudah hampir tiga bulan. Ini adalah hasil dari kampanye untuk memerangi hambatan administratif yang diumumkan dua tahun lalu. Selama tiga bulan, perusahaan yang sudah selesai akan menganggur dan mengalami kerugian tanpa alasan bisnis. Karena pelecehan birokrasi.

Mengetahui situasinya, mediator-konsultan melanjutkan sebagai berikut. Mereka membuat badan hukum terlebih dahulu dan menerima semua dokumentasi yang diperlukan untuk itu. Hal ini meminimalkan waktu henti. Namun dalam beberapa kasus, tidak mungkin mendapatkan dua izin untuk satu kasus; Anda harus terlebih dahulu menolak izin yang lama, lalu menunggu izin yang baru.

Bentuk ketiga diusulkan oleh undang-undang, - penjualan perusahaan sebagai kompleks properti. Namun jarang sekali suatu perusahaan didaftarkan sebagai kompleks properti. Sebaliknya, sering kali satu badan hukum mempunyai, misalnya tempat cuci mobil, dua restoran, dan satu SPBU, namun yang dijual hanyalah SPBU tersebut. Jadi, transaksi jual beli bisnis yang menggunakan opsi ini sangat jarang terjadi. Meskipun para ahli menganggap metode ini optimal, metode ini secara praktis menghilangkan semua risiko yang dijelaskan di atas terkait dengan kewajiban tersembunyi di luar neraca atau kebutuhan untuk mendapatkan banyak izin baru.

Ketiga metode yang dijelaskan cocok untuk menjual perusahaan yang berfungsi normal. Ada yang keempat - untuk mereka yang terancam punah. Ini adalah penjualan melalui likuidasi. Tentu saja kita berbicara tentang kebangkrutan yang bersahabat. Secara relatif, pembeli dan penjual mencapai kesepakatan, penjual memulai prosedur likuidasi perusahaan, propertinya dijelaskan, dijual di lelang, di mana ia diperoleh oleh pemilik baru. Benar, ada risiko penawar lain akan datang dan mengalahkan harga. Namun para ahli mengatakan bahwa jika semuanya dilakukan dengan benar, pengalihan bisnis ke pembeli yang tepat dijamin. Mekanisme ini cocok untuk usaha kecil, menengah dan besar. Sebuah hotel baru-baru ini dijual dengan skema kebangkrutan yang bersahabat.

Mengapa perantara dibutuhkan?

Sudah ada sekitar enam puluh perusahaan yang beroperasi di pasar, menyatakan bahwa menjual bisnis yang sudah ada adalah bisnis mereka. Benar-benar melakukan ini dengan untuk berbagai tingkat Hampir tidak ada selusin perusahaan konsultan yang berhasil. Yang lain memiliki pengalaman sebagai perantara dalam transaksi satu kali, yang lain terlibat dalam dukungan informasi - mereka membuat platform atau katalog untuk jual beli bisnis di Internet. Masalah ini juga perlu.

Namun hal terpenting dalam bidang ini tentu saja adalah konsultasi, penilaian, informasi, dan dukungan. Tidak ada investor waras yang akan membeli sebuah bisnis hanya dengan mengandalkan kecerdikannya sendiri. Ya, kecuali Anda membeli studio foto dari seorang teman lama, padahal Anda sangat mengenal dia dan dia.

Faktor keakraban untuk bisnis Rusia tetap sangat penting. Baik pembeli maupun penjual seringkali membutuhkan rekomendasi dari pihak ketiga yang secara pribadi mengenal para pihak tersebut. Namun sebagian besar transaksi telah terjadi tanpa hal ini. Artinya, situasi pasar yang normal menjadi biasa, ketika penjual dan pembeli pada awalnya tidak tahu apa-apa tentang satu sama lain. Perantara menyatukan mereka, membantu persiapan pra-penjualan, sering kali bertindak sebagai konsultan bisnis dan membantu membersihkan bisnis. Dia juga mengevaluasi perusahaan, menanyakan pihak-pihak yang mengadakan kontrak tingkat tinggi demi kepentingan masing-masing pihak, memberikan dukungan hukum dan terkadang bahkan menyelesaikan masalah keamanan.

Jasa konsultan perantara biaya 2-15% dari jumlah transaksi - semua perantara menekankan bahwa pendekatan mereka murni individual. Selain itu, penjual membayarnya. Faktanya penjualan dilakukan dari sekumpulan penawaran yang dibentuk oleh penjual, oleh karena itu perantara harus dibayar. Namun, tidak ada yang menghentikan pembeli untuk membayar jasa perantara.

Pajak juga harus dimasukkan dalam biaya yang timbul selama transaksi. Perantara yang cerdas tentu saja akan membantu meminimalkannya. Hakikat jual beli suatu usaha itu sendiri bukan merupakan objek pajak. Namun pajak timbul jika properti dialihkan selama transaksi. Atau jika usaha tersebut dijual dengan cara membeli saham atau saham dan harga belinya melebihi nilai nominal, selisih tersebut dianggap sebagai penghasilan penjual dan dikenakan pajak penghasilan (13%) jika menyangkut individu. Jelas bahwa dalam kasus LLC, 100% saham suatu perusahaan dapat bernilai 10 ribu rubel setara dengan modal dasar, namun bisnis tersebut dapat menelan biaya $100.000. Artinya, selisih antara nominal dan harga pasar akan menjadi $99.700 dan akan dikenakan pajak sebagai penghasilan bagi penjual. Seringkali para pihak mengambil risiko hukum, meremehkan nilai formal bisnis, atau setuju untuk berbagi beban pajak.

Saat ini ada puluhan bahkan ratusan penawaran penjualan suatu bisnis di pasaran. Tidak hanya pabrik dan kapal yang dijual, tapi juga usaha kecil yang bisa kami kelola kepada orang biasa yang setidaknya memiliki beberapa ketajaman bisnis. Pasar ini mungkin juga menarik bagi pengusaha lama yang ingin mendiversifikasi bisnisnya.

Pada artikel ini, saya memutuskan untuk mengumpulkan semua yang Anda perlukan untuk membeli di toko online, dan di hampir semua toko online. Karena Ini daftar umum, maka beberapa barang di beberapa toko tidak diperlukan sama sekali. Misalnya, sebagian besar toko di Rusia tidak memerlukan kartu bank - pembayaran dapat dilakukan setelah menerima parsel. Beberapa kurir tidak memerlukan identifikasi saat mengantarkan parsel. Jika Anda hanya menggunakan layanan toko online Rusia, maka daftar apa yang Anda butuhkan dapat dikurangi secara drastis, tetapi saya akan tetap menulis versi umum.

Apa yang perlu Anda beli di toko online

1. . Digunakan untuk berkomunikasi dengan kurir, mengirim pesan SMS tentang kesiapan dan pengiriman pesanan. Seringkali hal ini mudah dilakukan tanpanya, tetapi ada kalanya telepon hanya diperlukan.
2. . Ini juga digunakan oleh toko untuk menginformasikan kepada klien tentang tahap kesiapan dan pengiriman pesanan, serta untuk mengirimkan penawaran menarik tentang diskon dan promosi.
3. Alamat pos atau alamat pengiriman. Jika Anda menerima parsel yang dikirim melalui Pos Rusia, maka Anda perlu menunjukkan alamat pos Anda, yang menurutnya parsel tersebut akan dikirim ke kantor pos terdekat. Jika Anda menggunakan pengiriman kurir ke rumah, Anda memerlukan alamat di mana Anda akan berada ketika kurir tiba dengan paket tersebut. Di beberapa toko Anda dapat memesan pengiriman ke tempat kerja Anda, tetapi ini jarang terjadi. Paling sering, pengiriman dilakukan ke alamat pos atau rumah.
4. Peramban Internet. Ini adalah program yang Anda gunakan untuk melihat halaman toko online. Secara default, setiap komputer menggunakan Internet Explorer . Namun, Anda dapat menginstal browser yang lebih cepat dan nyaman. Saya lebih suka menggunakan Google Chrome, karena memuat halaman dengan sangat cepat, dimungkinkan untuk menerjemahkan dari semua bahasa ke bahasa Rusia, dan ini sangat minimalis dan menyenangkan!!! Unduh dan instal semudah pie - ikuti tautan ini dan ikuti petunjuknya.

Paspor atau dokumen identifikasi lainnya. Anda tidak dapat menerima parsel di kantor pos tanpa paspor. Juga sangat banyak pengiriman kurir memerlukan menunjukkan paspor, terutama bila barang telah dibayar di muka. Jika Anda perlu membayar kurir pada saat menerima pesanan, maka paspor biasanya tidak diperlukan.

Sebuah program sederhana yang memungkinkan Anda menerjemahkan teks Rusia ke bahasa Latin. Ini akan sangat berguna jika Anda tidak tahu cara mengeja kota, jalan, nama depan, nama belakang Anda dalam huruf Latin. Barang ini hanya akan dibutuhkan oleh mereka yang membeli dari toko online luar negeri.

Kartu bank. Disarankan untuk menerbitkannya secara terpisah kartu bank untuk berbelanja di toko online. Saya sudah membicarakan cara melakukan ini - faktanya, semua informasi yang disajikan dalam artikel ini dapat digunakan untuk toko online Rusia atau asing mana pun.

Seringkali Anda harus menggunakan jasa perantara yang mengirimkan barang negara asing di Rusia. Prinsip pengoperasiannya sudah.

Itu saja. Ini tidak sulit sama sekali. Beberapa pesanan di toko online dan Anda sudah dapat menganggap diri Anda seorang shopaholic profesional dan memberikan saran kepada pendatang baru di bisnis ini. Saya sangat berharap semua informasi ini bermanfaat.

Apa yang perlu Anda ketahui saat berbelanja

Orang-orang secara teratur membeli berbagai barang penting di toko. Namun pernahkah di antara mereka bertanya-tanya bagaimana caranya? Tapi ini adalah akuisisi yang sangat serius. Dan tidak ada yang mau membuang uang. Oleh karena itu, pembelian di toko harus disertai dengan analisis banyak faktor.

Petunjuk pembelian langkah demi langkah

Jadi, diputuskan untuk menginvestasikan sejumlah uang dalam bisnis perdagangan. Tapi pertama-tama Anda harus bersabar. Sesuatu seperti membeli toko tidak bisa dilakukan dengan tergesa-gesa. Anda perlu berusaha melindungi diri Anda sebanyak mungkin dari tusukan.

Langkah 1 . Anda harus hati-hati memilih area untuk gerai ritel masa depan Anda. Jika Anda sudah memikirkan sebuah ruangan tempat tertentu, Anda perlu mengamati arus orang yang melewatinya setiap hari. Bukan hanya jumlah orang yang penting, tetapi juga potensi minat mereka terhadap barang yang akan dijual. Jadi, toko kelontong akan berguna di kawasan pemukiman padat penduduk, dekat asrama mahasiswa, di sebelahnya perusahaan besar. Idealnya membeli toko di jalan raya yang sibuk. Dan jika ada halte bus atau stasiun metro di dekatnya, lebih baik lagi. Bagaimanapun, gerai ritel harus menarik perhatian sebanyak mungkin lagi orang.

Langkah 2. Setelah menetap di tempat tertentu, Anda perlu bertemu dengan pemiliknya dan mendiskusikan biaya toko, dan membiasakan diri dengan semua dokumen yang diperlukan untuk transaksi tersebut. Anda harus memeriksa surat-surat hak kepemilikan tempat, kutipan dari paspor teknis, rencana BTI dan perjanjian sewa tanah untuk toko, jika ada. Disarankan untuk melihat tabel dengan karakteristik teknis. Jika memungkinkan, tidak ada salahnya untuk menunjukkan surat-surat ini kepada pengacara yang Anda kenal dan menentukan apakah semuanya beres.

Langkah 3. Setelah memeriksa dokumen, Anda harus setuju dengan pemilik tempat untuk menandatangani perjanjian awal (protokol niat). Pada tahap ini, tanggal penjualan akhir ditetapkan dan deposit dibayarkan. Jika pemilik mempunyai masalah dengan pembayaran tagihan toko atau dengan dokumen yang diperlukan, maka sebelum menandatangani perjanjian utama dia harus menghilangkannya.

Perhatian! Setelah perjanjian awal ditandatangani, pembeli memiliki hak untuk berubah pikiran dan membatalkan niatnya, katakanlah, untuk membeli sebuah toko di Moskow, tetapi kemudian depositnya secara otomatis hilang - uang tersebut menjadi milik pemilik tempat. Jika terjadi keadaan sebaliknya - pemilik memutuskan bahwa dia sendiri masih membutuhkan outlet dan membatalkan penjualan - dia wajib mengembalikan titipan kepada pembeli dalam jumlah ganda.

Langkah 4. Penandatanganan perjanjian pokok. Sekali lagi, Anda perlu mempelajari semua poinnya dengan cermat atau menunjukkan teks yang telah disiapkan kepada pengacara yang berkualifikasi. Lagi pula, dokumen semacam ini sering kali menyembunyikan nuansa berbahaya yang tidak terlihat oleh mata yang tidak terlatih. Jika tidak ada yang perlu dikeluhkan, kesepakatan selesai dan uang ditransfer. Dalam hal pembayaran tunai, masing-masing pihak harus menghadirkan saksi, dan penjual harus memberikan tanda terima kepada pembeli sejumlah tertentu. Namun pilihan pembayaran nontunai melalui bank akan tetap lebih andal dan transparan. Jika penjualan dilakukan secara mencicil, tanggal dan jumlah pembayaran di masa depan harus ditetapkan dalam kontrak.

Langkah 5. Setelah para pihak berjabat tangan, dokumen diserahkan untuk pendaftaran. Diperlukan waktu sekitar satu bulan untuk membeli toko di St. Petersburg atau kota lain mana pun di negara kita dan mendaftarkannya secara resmi. Semua biaya pendaftaran paling sering ditanggung oleh pembeli, atau para pihak memutuskan untuk membaginya di antara mereka sendiri dan menetapkannya terlebih dahulu dalam perjanjian utama. Dan segera setelah sertifikat kepemilikan diterima, pembeli dapat menganggap dirinya sebagai pemilik toko yang bahagia. Penjual diberikan ekstrak dari Daftar terpadu haknya, dan kedua belah pihak harus menandatangani akta penyerahan dan penerimaan barang tersebut. Kesepakatannya selesai!

Membeli apartemen sebagai milik Anda adalah ilmu yang utuh. Pemahaman yang jelas tentang dasar-dasarnya dan analisis menyeluruh dari setiap tahap akan memungkinkan pembeli berhasil membeli rumah.

Tidak begitu penting siapa yang terlibat dalam prosedur ini: apakah Anda mengatur semuanya sendiri atau menggunakan jasa makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen. Kedua opsi tersebut memiliki alat utama yang sama: informasi, atau lebih tepatnya, kepemilikannya.

Petunjuk langkah demi langkah yang kompeten saat membeli apartemen tidak hanya mencakup daftar dokumen yang diperlukan untuk menjalankan prosedur atau cara melindungi diri dari penipu. Untuk mencapai tujuan yang diinginkan, Anda harus melalui perjalanan yang serius, yang dimulai dengan mempelajari iklan di sumber daya tematik dan forum khusus dan diakhiri dengan pendaftaran di tempat tinggal baru.

Jadi, kami sampaikan kepada Anda petunjuk langkah demi langkah untuk membeli apartemen, yang mencakup poin-poin utama dari proses yang panjang dan melelahkan ini. Kami akan membeli sendiri, jadi opsi dengan agen penjual tidak akan dianggap seperti itu.

Prosedur pembelian apartemen

Banyak pembeli yang tidak berpengalaman terus-menerus menanyakan pertanyaan yang sama: mulai dari mana? Hal pertama yang terlintas dalam pikiran adalah menggunakan jasa makelar barang tak bergerak saat membeli apartemen, yaitu beralih ke spesialis yang berpengetahuan.

Tentu saja, opsi ini secara signifikan mengurangi kerumitan proses, karena dokumen akan ditangani orang-orang yang berpengetahuan dan Anda tidak perlu pergi ke notaris dan pengacara. Hal yang paling penting dalam hal ini adalah biaya tambahan. Suka atau tidak, pekerjaan apa pun harus dibayar, dan terlebih lagi untuk spesialis yang kompeten. Oleh karena itu, dalam hal ini, bersiaplah untuk membayar sejumlah uang untuk layanan semacam ini.

Di Sini instruksi langkah demi langkah Saat membeli apartemen, intinya hanya pada dua poin: yang pertama adalah menghubungi agen dan membuat perjanjian dengan mereka untuk penyediaan layanan, dan yang kedua adalah menunggu penawaran terbaik untuk Anda, katakan "ya" dan menandatangani bila perlu. Para profesional akan melakukan sisanya untuk Anda, Anda hanya perlu membayar jumlah yang disepakati dalam kontrak untuk penyediaan layanan dan untuk apartemen itu sendiri.

Pembelian mandiri

Dalam hal ini, petunjuk langkah demi langkah untuk membeli apartemen memperoleh banyak poin dan sub-poin. Perlu segera dicatat bahwa ketika membeli rumah sendiri, Anda harus bersabar, karena mencari dan merancang kawasan yang cocok akan membutuhkan banyak tenaga dan waktu.

Cari akomodasi

Jika Anda tertarik dengan apartemen di pasar sekunder, sebaiknya Anda memulainya dengan papan pengumuman berukuran besar, seperti Avito atau From Hand to Hand. Sebaiknya lihat beberapa sumber Internet lokal yang menerima aplikasi semacam ini. Anda juga dapat melihat-lihat surat kabar dan majalah tematik yang memuat iklan serupa.

Pilihan terbaik adalah Jaringan. Anda dapat menemukan apa saja di sana, dan akan ada banyak pilihan, tidak seperti bahan cetakan. Ini kamu dan Detil Deskripsi apartemen di pasar sekunder, dan beberapa foto, dan terkadang ada aliran video apartemen, di mana pembeli dapat melihat semuanya dengan matanya sendiri tanpa mengunjungi properti secara pribadi. Opsi terakhir sangat sering digunakan oleh agen real estate yang mengikuti perkembangan zaman, namun bahkan di antara penjual biasa terkadang Anda dapat melihat iklan seperti itu ditampilkan.

Jika Anda tertarik untuk membeli apartemen di gedung baru, maka lebih baik memberikan preferensi kepada pengembang real estate besar yang memiliki properti tersebut. Artinya, Anda tidak perlu mencari apartemen tertentu, tetapi perusahaan konstruksi. Temukan satu yang dibangun di area yang Anda inginkan, dan baru kemudian tentukan lantai dan ruangannya.

Terlepas dari kesederhanaannya, membeli apartemen di gedung baru juga memiliki kekurangan. Salah satunya adalah mereka yang tidak kompeten perusahaan konstruksi. Pastikan untuk melihat ulasan tentang pengembang. Selain itu, hal ini tidak boleh dilakukan di situs web perusahaan, tetapi di forum khusus, di mana ulasan khusus diminimalkan. Ini bisa berupa sumber daya independen apa pun yang terkait dengan real estat dengan satu atau lain cara: tidak sulit menemukannya, dan di setiap wilayah setidaknya ada beberapa situs.

Mengenal apartemen

Iklan sudah ditemukan, informasi di website atau di koran sudah dipelajari, sekarang Anda perlu memeriksa langsung apartemen untuk melengkapi gambarnya. Jika Anda tertarik untuk membeli apartemen sekunder, maka Anda perlu menghubungi penjual langsung dan mengklarifikasi beberapa detail penting, yaitu: apakah tempat tinggal yang ditentukan benar-benar untuk dijual; Apakah harga yang tertera benar? bagaimana kondisi pemeriksaannya?

Dalam kasus bangunan baru, hal biasanya berbeda. Ada hari-hari tertentu yang ditunjukkan oleh perusahaan pengembang di mana mereka yang berminat dapat memeriksa properti dan menanyakan semua pertanyaan mereka. Inspeksi seperti itu paling sering dilakukan dalam format tamasya: sekelompok pembeli potensial berjalan dengan "pemandu", mempelajari informasi yang diperlukan di sepanjang jalan.

Mari kita kembali ke perumahan sekunder. Pada hari Anda menyetujui pertemuan dengan penjual, Anda harus menelepon lagi dan mengonfirmasi waktunya. Kadang-kadang apartemen tersebut telah dijual atau dijanjikan kepada orang lain dengan uang muka yang baik, yaitu kepada klien yang lebih "menarik". Jika penjualnya adalah seorang makelar barang tak bergerak, dia mungkin akan meminta Anda mengadakan pertemuan individu untuk menanyakan beberapa pertanyaan.

Faktanya adalah bahwa karyawan agen real estat bertanggung jawab berdasarkan kontrak, yaitu, di sini kita berbicara tentang keamanan transaksi, pertama-tama, bagi penjual. Dan sangat sulit menarik kesimpulan apa pun tentang pembeli melalui telepon. Beberapa lembaga bahkan menawarkan untuk menandatangani formulir unik untuk pembelian apartemen, yang menjamin kerjasama lebih lanjut antara kedua pihak.

Inspeksi

Hal pertama yang perlu Anda lakukan adalah memeriksa pintu masuk. Dari situ Anda bisa mendapatkan kesan pertama tentang penghuninya dan, dalam beberapa kasus, tentang apartemen itu sendiri. Berdasarkan dekorasi pintu masuk atau kekurangannya, mudah untuk menentukan kebersihan tetangga di masa depan dan bagaimana perusahaan jasa perumahan memperlakukan rumah tersebut.

Pastikan untuk memperhatikan dinding dan alas tiang. Hal ini terutama berlaku di lantai pertama, di mana Anda sering melihat jamur - tempat berkembang biaknya penyakit. Jika Anda mempertimbangkan opsi lantai terakhir, maka Anda perlu mempertimbangkan dengan cermat langit-langit dan kualitas dinding. Adanya kebocoran sekecil apa pun menandakan bahwa Anda akan kesulitan dalam memperbaiki tempat tinggal Anda hingga atap rumah diperbaiki dengan baik. Oleh karena itu, berhati-hatilah dengan banyaknya karpet atau wallpaper baru. Biasanya, ada kendala di sini: tidak semua orang setuju untuk merenovasi apartemen sebelum menjualnya, karena uang ini dapat digunakan untuk memperbaiki rumah lain, yaitu rumah masa depan mereka.

Apartemen sudut memerlukan pendekatan khusus yang sedikit berbeda, tidak seperti bagian rumah lainnya. Seperti yang mereka katakan, tempat ini terkena semua angin, sehingga perumahan seperti itu, tanpa perhatian yang tepat, menjadi terasa lebih dingin, dan pada saat yang sama kelembapan bertambah.

Pastikan untuk memeriksa semua perlengkapan pipa. Jika ditutup dengan panel yang bagus, jangan ragu untuk meminta pemiliknya membuka atau membongkarnya. Paling sering, "keindahan" seperti itu menyembunyikan kelemahan besar pada pipa dalam bentuk pipa berkarat dan bocor.

Perhatikan baunya. Jika saat diperiksa Anda disambut dengan aroma lavender yang menyengat atau “kesegaran pegunungan”, maka Anda perlu waspada. Mungkin ada selokan terselubung yang berbau busuk atau tempat pembuangan sampah lokal di bawah jendela.

Perlu juga dicatat bahwa lebih baik untuk memeriksa apartemen siang hari hari. Cahaya dari lampu tidak akan menjelaskan banyak tentang perbaikan atau detail kecil interior, dan Anda tidak akan terlalu menghargai pemandangan dari jendela, serta “kehidupan sehari-hari” rumah (trem, dengungan mobil di bawah jendela, dll).

Perundingan

Setelah Anda mempelajari properti secara menyeluruh dan memeriksa pintu masuk, Anda dapat melanjutkan negosiasi dengan penjual dan mendiskusikan pembayaran di muka saat membeli apartemen. Kekurangan yang Anda lihat bisa dijadikan alasan, yakni bisa meminta diskon. Penjual, pada umumnya, tidak menurunkan harga lebih dari 10%, namun terkadang ada yang setuju untuk lebih.

Omong-omong, jika mereka dengan cepat setuju dengan Anda tentang beberapa kekurangan dalam perumahan dan menawarkan diskon yang belum pernah terjadi sebelumnya, maka ini adalah alasan untuk waspada. Artinya, tidak semuanya seindah yang dijelaskan penjual di apartemen ini. Mungkin ada beberapa masalah tersembunyi di sini, baik dengan kondisi perumahan itu sendiri maupun dari sisi hukum. Yang pertama entah bagaimana masih bisa diperbaiki, tetapi dengan yang kedua Anda berisiko tidak hanya menunda proses pembelian untuk waktu yang lama, tetapi bahkan kehilangan uang.

Uang muka

Praktek menyelesaikan transaksi real estat menunjukkan bahwa penandatanganan hampir semua perjanjian rencana semacam itu memberikan pembayaran di muka saat membeli apartemen. Tidak perlu takut akan hal ini dan tidak ada latar belakang penipuan di sini, kecuali, tentu saja, di depan Anda penjual nyata atau makelar barang tak bergerak. Langkah ini merupakan konfirmasi langsung atas keseriusan pembeli terkait pembelian tempat tinggal.

Uang jaminan merupakan jaminan bagi penjual dan pembeli. Yang pertama tidak lagi mencari pembeli, dan yang kedua yakin apartemennya sudah ditemukan dan bisa melanjutkan ke tahap berikutnya.

Perjanjian jenis ini lebih setia kepada mereka yang membeli rumah (kebanyakan). Jika penjual mengingkari janjinya, yaitu bukan tanggung jawab Anda untuk menyelesaikan pembelian apartemen, maka ia harus mengembalikan uang jaminan dalam jumlah dua kali lipat. Dalam hal inisiatif untuk mengakhiri kontrak datang dari orang yang membeli rumah, uang muka tidak dikembalikan kepadanya.

Pembiasaan dengan dokumen saat membeli apartemen

Setelah memeriksa tempat tinggal dan mendiskusikan masalah keuangan dengan penjual, Anda perlu mempelajari dengan cermat dokumen yang tersedia untuk apartemen tersebut. Jika Anda berpengalaman dalam masalah hukum, maka Anda dapat membuat penilaian sendiri, dalam kasus lain, lebih baik tidak berhemat dan beralih ke pengacara. Memeriksa rencana semacam itu bukanlah penjualan penuh, tetapi pemeriksaan dokumen sederhana, sehingga tidak mahal dan kepentingannya sangat berharga.

Jika Anda masih memutuskan untuk memeriksa sendiri kit tersebut, berikan perhatian khusus pada poin-poin berikut.

Pertama, keaslian dokumen. Penjual sebenarnya harus memiliki satu set dokumen asli, dan bukan salinannya, meskipun diaktakan.

Kedua, Anda harus mengklarifikasi dengan jelas apakah ada pembebanan pada tempat tinggal ini, yaitu apakah orang yang berdiri di depan Anda berhak untuk membuat kontrak dan menjual real estat ini. Buku rumah yang berisi segala informasi tentang penghuni dan pemilik apartemen akan sangat membantu dalam hal ini.

Ketiga, jelas akan berguna untuk mengumpulkan pernyataan (kepada penjual atau pembeli) dari pemilik rumah lain tentang persetujuan mereka terhadap transaksi tersebut, jika ada. Dokumen semacam itu harus diaktakan.

Dan satu hal lagi: jika anak di bawah umur terdaftar di apartemen, maka Anda harus melampirkan izin penjualan yang dikeluarkan oleh otoritas perwalian dan perwalian.

Semua dokumen ini saat membeli apartemen harus dibuat secara sah dan tidak boleh kedaluwarsa.

Pendaftaran pembelian dan penjualan

Tahap penting lainnya dalam pembelian real estat. Jika Anda berencana mengembalikan pajak penghasilan saat membeli apartemen, maka Anda perlu mendekati hal ini dengan sangat hati-hati. Jika tidak, Anda harus mengejar penjual setelah transaksi karena kecerobohan Anda.

Daftar dokumen pendaftaran jual beli adalah sebagai berikut:

1. Permohonan pendaftaran perjanjian jual beli. Dokumen tersebut dibuat oleh kedua belah pihak pada formulir khusus (dapat diperoleh dari agen real estat, agen real estate atau departemen pendaftaran) di lokasi tempat tinggal yang dibeli.
2. Jika pemilik tidak terlibat dalam transaksi, maka diperlukan surat kuasa yang diaktakan (asli dan salinan) untuk hak menandatangani perjanjian jual beli.
3. Dokumen bank yang menunjukkan pembayaran bea negara oleh kedua belah pihak untuk transaksi jenis ini (asli dan salinan).
4. Satu set dokumen yang menunjukkan pemilik apartemen (pembelian, sumbangan, warisan, dll).
5. Buku Rumah.

Proses registrasi

Bagian pendaftaran (di tempat pembelian tempat tinggal) pertama-tama memverifikasi keaslian dokumen yang diberikan. Setelah kantor ini memberikan izin, Anda dapat langsung melanjutkan ke proses hukum transaksi tersebut.

Bagian pendaftaran seringkali menolak memproses dokumen, dan ada banyak alasan untuk ini. Faktor utama di sini adalah pendekatan penjual dan pembeli yang tidak bertanggung jawab. Jika kedua belah pihak telah menggunakan jasa agen real estat atau agen penjual tunggal, maka penolakan diminimalkan. Kantor real estat telah menempuh jalur yang baik menuju departemen pendaftaran dan menyadari semua kendalanya. Jika Anda menyelesaikan kesepakatan sendiri dan melakukannya untuk pertama kali, maka bersiaplah untuk menerima penolakan demi penolakan sampai Anda mendapatkan semua dokumen secara berurutan.

Kesalahan yang umum terjadi adalah kesalahan nama jalan atau rumah, nama belakang atau nama depan pembeli/penjual yang salah, serta dugaan pemalsuan dokumen. Poin terakhir memaksa registrar untuk mempelajari dokumen tersebut secara menyeluruh dan bahkan dengan kecurigaan sekecil apa pun untuk menolak masuk. Di sini, bahkan beberapa surat yang belum dicetak dengan stempel notaris dapat menyebabkan penolakan.

Setelah bagian pendaftaran menyetujui dokumen dan juga menandatangani perjanjian, transaksi dianggap selesai. Artinya, Anda menerima kunci apartemen dan dokumen yang mengonfirmasi kepemilikan properti dan sertifikat transfer dari pemilik sebelumnya.

Lalu bagaimana?

Pembeli dan penjual harus berdiskusi masalah organisasi mengenai pindahnya penyewa baru, serta penggusuran penyewa lama. Sebagai aturan, undang-undang memberikan jangka waktu yang jelas - dua minggu, yang diberikan kepada penjual untuk mengosongkan tempat tinggal. Namun dengan kesepakatan bersama, ketentuan ini dapat diubah naik atau turun. Lebih baik melakukan ini di menulis untuk menghindari masalah tambahan.

Selanjutnya pembeli perlu mendaftar di kantor paspor, yaitu mendapatkan registrasi resmi di paspor. Akan berguna untuk segera mengunjungi kantor perumahan, perusahaan air minum dan organisasi perumahan lainnya untuk mendaftarkan ulang tanggung jawab dan menerima rekening pribadi atas nama Anda.

Pendaftaran potongan pajak juga menjadi salah satu tanggung jawab pembeli, jadi tidak ada gunanya menunda kunjungan ke kantor pajak. Sebelum pergi ke Layanan Pajak Federal, Anda harus membuat salinan dokumen properti. Tidak perlu diaktakan, tetapi saat mengajukan pemotongan, Anda harus menunjukkan aslinya selain salinannya.

Secara umum, proses jual beli apartemen memakan waktu sekitar dua minggu, jika disertai dokumen pesanan penuh, dan Anda melamar melalui agensi, bahkan lebih sedikit lagi.