rumah » Potongan rambut » Pada sekuritas berbasis hipotek. Obligasi hipotek adalah instrumen keuangan andal yang didukung oleh real estat

Pada sekuritas berbasis hipotek. Obligasi hipotek adalah instrumen keuangan andal yang didukung oleh real estat

Efek Beragun Hipotek - MBS) - sekuritas utang yang dibiayai kembali oleh kewajiban pada satu atau lebih pinjaman hipotek. Pembayaran bunga dan pokok surat berharga tersebut berasal dari dana yang diterima dari pinjaman agunan.

Efek beragun hipotek(Yunani Kuno - janji, instruksi) adalah jenis sekuritas sekunder yang berfungsi sebagai instrumen universal untuk membiayai kembali investasi dalam konstruksi perumahan, yaitu, sarana untuk pemulihan jangka pendek dari investasi keuangan di properti residensial yang dibeli di pasar melalui hipotek. Pada saat yang sama, sekuritas mendukung stabilitas pembiayaan kembali konstruksi hipotek karena fakta bahwa pengembalian dana kepada investor dilakukan dalam periode yang lebih pendek dari jatuh tempo jumlah pinjaman hipotek.

Hubungan yang timbul dari sekuritas beragun hipotek berbeda dalam masalah, penerbitan, sirkulasi sekuritas tersebut dan pemenuhan kewajiban berdasarkan mereka. Di wilayah Federasi Rusia, semua jenis hubungan yang terdaftar mengenai sekuritas yang didukung hipotek, dengan pengecualian hipotek, diatur oleh Undang-Undang Federal 11 November 2003 No. 152-FZ "Tentang Efek Hipotek".

YouTube perguruan tinggi

1 / 5

Review Efek Hipotek

Sekuritas yang didukung hipotek, bagian I

Evgeny Chepenko: hipotek dan sekuritas berbasis hipotek

IncomePoint.tv: sekuritas berbasis hipotek

38 Sekuritas

Subtitle

Misalkan saya adalah bank investasi. Saya mulai bekerja dan membeli berbagai hipotek. Berikut adalah pinjaman hipotek penduduk. Ketika saya mengatakan saya membeli hipotek, itu berarti bahwa pemilik rumah yang meminjam uang, alih-alih memberikannya kepada broker hipotek tempat mereka mendapatkan uang, atau perantara yang membayar tagihan, harus membayar saya karena saya membeli uang pinjaman hipotek. Saya, pada dasarnya, menjadi pemberi pinjaman kepada pemilik rumah. Jadi sekarang pembayaran hipotek pemilik rumah akan berbondong-bondong ke saya. Ke bank investasi. Sekarang pemilik rumah ini berutang padaku. Tapi saya tidak ingin menjadi pemilik utama tagihan. Saya ingin menjadi perantara, jadi saya memulai perusahaan tujuan khusus. Ini hanya sebuah perusahaan yang saya dirikan. Dan kemudian saya mengikat semua hipotek ke perusahaan ini. Sekarang mereka semua terikat padanya. Perusahaan tujuan khusus sekarang memiliki pinjaman, dan bank investasi, yang akhirnya beroperasi, akan memiliki semua saham di perusahaan itu. Oleh karena itu, bank kemudian dapat menjual saham tersebut, membagi perusahaan tujuan khusus menjadi satu juta atau 10 juta saham, dan menjual saham tersebut kepada investor. Dia akan menjualnya kepada investor. Saham itu kemudian disebut sekuritas berbasis hipotek, atau kadang-kadang MBS. Mereka membentuk bagian dari kelas umum yang disebut sekuritas beragun aset. Apa yang sekarang akan terjadi adalah bahwa semua pembayaran dari pemilik rumah akan digunakan untuk melunasi hipotek yang sekarang dimiliki oleh perusahaan tujuan khusus. Jadi mereka semua akan menetap di dalam perusahaan ini. Beberapa peminjam akan memenuhi kewajiban mereka, beberapa tidak. Tapi, rata-rata, perusahaan akan mampu membayar dividen. Pada dasarnya, Anda dapat menganggap ini sebagai bunga yang diterima pemilik dari sekuritas berbasis hipotek.

Tujuan dari sekuritas berbasis hipotek

Tujuan dari sekuritas beragun hipotek adalah untuk meminimalkan risiko pengembalian dana pinjaman yang tidak tepat waktu ketika berinvestasi dalam konstruksi hipotek, yang dilakukan sesuai dengan mekanisme sekuritisasi (dari sekuritas Inggris). Inti dari mekanisme sekuritisasi adalah prosedur untuk mengubah kewajiban utang yang terkait dengan refinancing menjadi surat berharga dengan agunan yang dapat diterima dan likuiditas yang relatif tinggi. Sisi prosedural dari sekuritisasi terdiri dari penerapan salah satu dari dua taktik. Dalam kasus pertama, ada masalah sekuritas yang dijamin oleh lembaga kredit yang bergerak dalam pinjaman hipotek. Dalam kasus kedua, investor hipotek menjual kewajiban utang kepada agen hipotek - sebuah organisasi komersial khusus yang pada akhirnya menerbitkan sekuritas yang dijamin, karena ia memiliki hak untuk menerbitkan obligasi yang didukung hipotek.

Penggunaan sekuritas beragun hipotek dalam proses refinancing modal hipotek dilakukan dalam tiga cara. Undang-undang mengatur penerbitan obligasi berbasis hipotek oleh bank yang menyediakan pinjaman hipotek. Tetapi juga dimungkinkan bagi bank untuk mengalihkan hak tagih kepada agen hipotek atas kredit (pinjaman) yang dijamin dengan hipotek dan/atau hipotek. Dan akhirnya, penyerahan hak-hak klaim tertentu kepada perusahaan manajemen dimungkinkan dengan imbalan sertifikat partisipasi hipotek.

Karakteristik sekuritas berbasis hipotek

Terlepas dari berbagai jenis sekuritas berbasis hipotek, sebagai suatu peraturan, sebagian besar MBS memiliki kesamaan karakteristik berikut:

1) di hampir semua kasus, pembayaran yang dibayarkan kepada pemegang MBS bersifat periodik. Lebih sering periodenya bulanan, lebih jarang triwulanan;

2) pembayaran dari kumpulan aset biasanya terdiri dari dua bagian: bunga (pembayaran untuk penggunaan pinjaman) dan amortisasi (pembayaran kembali pinjaman). Pembayaran penyusutan dapat dijadwalkan atau lebih awal, penuh atau sebagian;

Ini adalah jumlah dana yang harus dibayarkan kepada bank (pemberi pinjaman) oleh semua peminjam hipoteknya berdasarkan perjanjian pinjaman yang telah mereka buat, termasuk pembayaran pokok dan bunga. Indikator ini digunakan oleh bank sebagai dasar untuk menghitung kemungkinan volume penerbitan sekuritas berbasis hipotek.

Jenis sekuritas yang didukung hipotek

Sekuritas yang didukung hipotek termasuk obligasi yang didukung hipotek dan sertifikat partisipasi yang didukung hipotek.

Obligasi yang didukung hipotek

Obligasi beragun hipotek adalah keamanan, pemenuhan kewajiban yang dijamin secara penuh atau sebagian oleh obligasi beragun hipotek. Makalah ini diterbitkan dalam bentuk dokumenter dan non-dokumenter. Terutama, pasar memperdagangkan obligasi perumahan, yaitu, hak klaim yang dijamin dengan jaminan tempat tinggal. Pada saat yang sama, obligasi perumahan tidak dapat dijamin dengan gadai properti tidak bergerak, yang konstruksinya belum selesai.

Dengan demikian, ciri khas obligasi sebagai jenis sekuritas yang didukung hipotek adalah bahwa pemenuhan kewajiban berdasarkan obligasi semacam itu dijamin dengan janji pertanggungan hipotek (bukan janji real estat), dan pertanggungan ini dalam banyak kasus adalah terdiri dari klaim yang dijamin dengan hipotek.

Dari sini, khususnya, untuk menegaskan klaim yang termasuk dalam jaminan hipotek atas kewajiban yang dijamin dengan hipotek, cukup untuk memiliki hipotek. Oleh karena itu, dalam hal pelanggaran kewajiban yang timbul dari obligasi tersebut (misalnya, ketika bank yang menerbitkan obligasi hipotek menolak untuk membayarnya), pemilik surat berharga ini berhak untuk menyita jaminan hipotek, yang merupakan subjek dari sumpah. Sementara itu, pemberi hipotek (pemilik tempat tinggal) hanya bertanggung jawab atas kegagalan untuk memenuhi kewajibannya saja yang timbul dari perjanjian pinjaman yang dijamin dengan hipotek tempat tinggal.

Jumlah kewajiban pada semua obligasi berbasis hipotek yang beredar tidak boleh melebihi jumlah pertanggungan hipotek, yang berfungsi sebagai kondisi penting untuk melindungi hak-hak pemilik obligasi ini. Dalam hal ini, jumlah klaim yang dijamin dengan hipotek yang termasuk dalam cakupan hipotek obligasi tidak boleh kurang dari 80% dari nilai nominal obligasi yang diterbitkan. Pada saat yang sama, jumlah pokok klaim berdasarkan perjanjian pinjaman atau perjanjian pinjaman yang dijamin dengan hipotek atau hipotek tidak boleh melebihi 80% dari nilai pasar real estat yang menjadi subjek hipotek dan dinilai oleh penilai independen. .

Pada 2011, volume penerbitan sekuritas berbasis hipotek berjumlah 46 miliar rubel.

Sejauh ini, belum banyak transaksi sekuritisasi KPR yang dilakukan. Dari 2006 hingga 2012, hanya ada 16 transaksi sekuritisasi internal aset hipotek Rusia senilai lebih dari RUB 122 miliar. dan 13 transaksi lintas batas senilai lebih dari RUB 61 miliar, catat Semenyaka. Pada saat yang sama, AHML melakukan enam transaksi senilai 59,2 miliar rubel, VTB dan VTB24 - enam transaksi senilai 45,3 miliar rubel, GPB Ipoteka - empat transaksi senilai 22,8 miliar rubel. Bank DeltaCredit memiliki dua transaksi dengan jumlah 10,8 miliar rubel, bank Unicredit dan Vozrozhdenie - masing-masing satu transaksi dengan jumlah 5 miliar rubel. dan 4,1 miliar rubel. masing-masing.

Tautan

1. Galanov V. A., Basova A. I. Pasar sekuritas. - M., 2006. - Perpustakaan Perbankan.
2. Bushuev A. Sekuritas dalam sistem pinjaman hipotek. // Pengacara dan akuntan. 2004. No.3.P.6
3. Berdnikova TB Sekuritas pasar dan bisnis pertukaran. - M., 2002. - Perpustakaan Perbankan.
4. Galanov V. A., Basova A. I. Dekrit. op. - Perpustakaan perbankan.
5. Galanov V.A., Dekrit Basova A.I. op. - Perpustakaan perbankan.

Kita harus mengakui bahwa pasar sekuritas domestik masih dalam masa pertumbuhan. Sebagian besar warga kita belum pernah mendengar surat kabar, apalagi hipotek - dan terlebih lagi.

Keajaiban luar negeri ini muncul di daerah kami setelah pembentukan lembaga real estat dan, pada kenyataannya, hipotek.

Obligasi hipotek adalah klaim atas pinjaman hipotek yang ditransfer oleh bank dan dilunasi saat peminjam melunasi utangnya. Keandalannya yang tinggi dijamin oleh real estat yang digadaikan.

Sayangnya, karena ketidaksempurnaan kerangka hukum, instrumen investasi yang sangat likuid ini belum sepopuler di negara kita seperti di negara maju.

Baca lebih lanjut tentang fitur dan keunggulan penggunaannya dalam praktik - baca artikelnya.

Efek beragun hipotek

Sekuritas yang didukung hipotek (MBS) adalah kendaraan investasi. Pemiliknya dapat mengambil untung dari perubahan harga real estat atas dasar penerbitan sekuritas ini. Saat ini MBS adalah salah satu instrumen keuangan yang paling diminati di pasar keuangan di banyak negara. Investor menerima pendapatan terjamin dari dinamika pertumbuhan harga apartemen dan perumahan lainnya.

Baru-baru ini, harga di Federasi Rusia untuk real estate telah meningkat dari 30 menjadi 50% rata-rata. Real estat adalah salah satu dari sedikit aset yang hampir tidak menunjukkan penurunan nilai. Ini menarik investor dan berkontribusi pada pengembangan pasar sekuritas berbasis hipotek. Mari kita pertimbangkan lebih detail apa itu MBS, untuk apa jenis dan kondisinya.

Apa itu

MBS adalah sekuritas utang yang membiayai kembali investasi bank dalam pinjaman hipotek (satu atau lebih). Contoh mekanisme operasi MBS: bank mengeluarkan hipotek untuk 10 juta rubel. dan segera mengeluarkan MBS untuk jumlah ini.

Investor yang membeli kertas mengembalikan jumlah yang dibelanjakan ke bank, yang sudah dapat diberikan kepada peminjam lain. Setelah penjualan MBS, bank mulai mengembalikannya dari dana yang dikembalikan peminjam kepadanya.

Jenis instrumen investasi keuangan ini cukup populer karena disediakan oleh real estate. Profitabilitas mereka dijamin oleh nilai real estat, yang tumbuh beberapa poin persentase setiap tahun.

Jika kita ambil tahun-tahun terakhir, maka pertumbuhannya sudah mencapai 50%. Jika kita evaluasi 10-12 tahun terakhir, maka pertumbuhannya sudah mencapai 200-400%. Tidak setiap mekanisme keuangan dapat memberikan persentase profitabilitas seperti itu. Investasi di MBS sebagian besar bersifat jangka panjang (10-20 tahun). Praktek ini tersebar luas di Barat. Namun, di Rusia, investor lebih memilih periode waktu yang lebih singkat, dari 3 hingga 5 tahun.

Perlu dicatat bahwa di Rusia pasar MBS masih dalam tahap awal pengembangan. Beberapa peserta sudah ingin menerbitkan sekuritas hipotek secara besar-besaran, tetapi undang-undang "Tentang Hipotek" memiliki begitu banyak kekurangan sehingga banyak pekerjaan yang masih harus dilakukan agar para peserta dapat memiliki dasar legislatif yang baik untuk pengembangan pasar hipotek.

Juga tidak ada praktik pendekatan terpadu untuk masalah sekuritas tersebut. Bank memiliki dasar keuangan yang baik untuk mengeluarkan pinjaman hipotek, sehingga mereka tidak terlalu ingin terlibat dengan sekuritas. Jika kita mengambil pasar Amerika, praktik penerbitan MBS telah digunakan di sana sejak lama.

Hingga saat ini, sertifikat hipotek dan obligasi menempati pangsa yang signifikan di pasar saham (sekitar 40%). Jika bukan karena ini, Amerika tidak mungkin bertahan setidaknya satu krisis. Namun karena aliran uang dari saham ke pasar real estat, perekonomian mampu menahan lonjakan indeks saham selama periode krisis.

Fitur sekuritas berbasis hipotek:

Hutang utama pada MBS dilunasi secara berkala (sebulan sekali), dan tidak pada akhir jangka waktu dalam satu jumlah, seperti halnya surat berharga biasa.
Jumlah pembayaran dan jumlah yang harus dibayar dapat bervariasi, tergantung pada apakah peminjam melunasi hipotek lebih cepat dari jadwal. Jika pinjaman ditutup sebelum tanggal jatuh tempo, bank membayar kembali sekuritas yang dibeli kepada investor lebih cepat dari jadwal.
MBS memiliki likuiditas yang rendah (sirkulasi rendah) karena biayanya yang tinggi.
Sekuritas yang didukung hipotek adalah salah satu yang paling dapat diandalkan, karena mereka memiliki jaminan nyata, dan dibeli terutama oleh perusahaan asuransi, dana pensiun, dan negara.
Hasil tergantung pada tingkat hipotek, dari mana biaya pelayanan pinjaman, bagian manajer, penyimpanan, dll dikurangkan. Itu lebih tinggi dari pendapatan dari simpanan bank atau investasi di surat berharga pemerintah.

jenis

Ada tiga jenis:

Hak Tanggungan.

Dia dinyatakan dengan c / b terdaftar. Ini memberikan hak kepada pemiliknya untuk menerima dana yang menjadi haknya, yang dijamin dengan real estat. Hipotek secara signifikan mempercepat perputaran agunan untuk penerimaan dana lebih cepat kepada pemilik agunan.

Obligasi yang didukung hipotek.

Ini adalah c / b, diterbitkan dalam bentuk dokumenter atau non-dokumenter. Ini disediakan bukan oleh real estat, tetapi oleh cakupan hipotek, mis. jumlah yang harus dibayar klien kepada bank berdasarkan perjanjian hipotek, termasuk pokok utang dan bunga yang timbul darinya.

Jika bank menolak untuk membayar utang obligasi tersebut, maka investor dapat menyatakan penagihan dalam jumlah yang bank harus terima dari peminjam pada hipotek.

Bank tidak dapat menerbitkan obligasi ini lebih dari yang dapat diterimanya dari peminjam. Menurut aturan, total volume obligasi tidak boleh melebihi 80% dari nilai agunan real estat. Surat berharga ini dapat diterbitkan oleh bank dan agen hipotek yang membeli surat berharga dan menerbitkan MBS.

Sertifikat partisipasi hipotek.

Ini adalah c \ b terdaftar yang tidak memiliki nilai nominal. Dia menentukan bagian investor dari cakupan hipotek, misalnya, 30% dari total. Hanya organisasi khusus yang dilisensikan untuk bekerja dengan reksa dana atau NPF yang dapat mengeluarkan sertifikat tersebut. Mereka membagi hak yang diperoleh menjadi beberapa bagian untuk pengembalian investasi tercepat.

Misalnya, seorang investor memperoleh hak untuk menggantinya 10 juta rubel. pada obligasi. Hak ini kemudian dibagi menjadi 5,3 dan 2 juta rubel. dan dijual kepada investor berikutnya, yang memungkinkan untuk memulihkan investasi lebih cepat.

Di Federasi Rusia, ada sertifikat partisipasi hipotek dan obligasi berbasis hipotek yang beredar:

Yang pertama diakuisisi oleh investor yang lebih besar, karena biayanya yang tinggi (perusahaan besar milik negara, PF, NPF, dana investasi, organisasi asuransi, dll.).
Yang terakhir dibeli oleh yang lebih kecil (termasuk individu). C / b ini menarik perhatian bukan karena profitabilitasnya, tetapi oleh keandalan dan pendapatannya yang terjamin.

Profitabilitas

Itu tergantung pada tingkat rata-rata di mana hipotek disediakan. Misalnya, jika tarifnya mencapai 15%, maka pendapatan MBS bisa mencapai 9-10%. Selisihnya digunakan untuk mengganti perantara (agen, penyimpanan, dll).

Dengan penurunan tingkat, profitabilitas dapat menurun, karena peminjam membiayai kembali pada tingkat bunga yang lebih rendah atau membayar utang lebih cepat dari jadwal. Dalam kasus pelunasan hipotek lebih awal, bank juga membayar kembali obligasi yang diterbitkan lebih cepat dari jadwal, yang mengurangi pendapatan investor.

Bagaimana untuk membeli

Seperti sekuritas lainnya, obligasi hipotek dapat dibeli di bursa saham. Investor dapat melakukan ini sendiri atau dengan bantuan organisasi khusus: pialang, wali amanat, dll.

Sumber: "investor100.ru"

Obligasi hipotek adalah keamanan yang didukung oleh hipotek

Obligasi hipotek adalah surat berharga yang diterbitkan oleh bank hipotek khusus atau lembaga kredit hipotek. Perbedaan utama mereka dari sekuritas hutang lainnya adalah bahwa obligasi ini dijamin dengan klaim untuk pinjaman hipotek.

Obligasi hipotek memungkinkan investor swasta dan institusi (seperti asuransi dan dana pensiun) untuk mengalokasikan dana ke pembiayaan perumahan melalui bursa saham. Obligasi hipotek menarik bagi investor karena didukung oleh pinjaman hipotek.

Ini adalah instrumen keuangan likuid yang andal, peringkat tinggi yang didukung tidak hanya oleh keandalan lembaga kredit penerbit, tetapi juga oleh kualitas portofolio pinjaman hipotek yang tinggi, yang memungkinkan untuk mengurangi risiko bagi investor dibandingkan dengan obligasi yang tidak memiliki jaminan tersebut.

Dengan demikian, obligasi hipotek memungkinkan pemberi pinjaman memperoleh sumber daya jangka panjang dengan biaya lebih rendah.

Pasar AI di Eropa

Saat ini, pasar mortgage bond di Eropa terkonsentrasi di tiga negara. Jerman, Denmark dan Swedia menguasai 78% pasar obligasi hipotek Eropa. Pasar obligasi hipotek terbesar di Eropa dibentuk di Jerman, yang merupakan pasar terbesar ketiga di dunia setelah Amerika Serikat dan Jepang.

Emiten

Ada lebih dari 80 penerbit obligasi hipotek di Eropa: 39 di Jerman, 16 di Spanyol, 8 di Denmark, 5 masing-masing di Swedia dan Prancis, masing-masing 3 di Austria, Luksemburg dan Finlandia, 2 di Swiss. Di hampir semua negara, obligasi hipotek diterbitkan oleh lembaga kredit khusus, yang kegiatannya diatur oleh hukum dan dikendalikan oleh organisasi khusus.

Pertama-tama, operasi aktif lembaga kredit dan persyaratan untuk produk kredit diatur. Pendekatan ini khas untuk Jerman, Denmark, Swedia, Prancis, Finlandia, dan Luksemburg. Di beberapa negara (termasuk Austria, Spanyol, Portugal dan Yunani), hak untuk menerbitkan obligasi hipotek tidak terbatas pada lembaga kredit khusus.

Di Swiss, setiap lembaga pemberi pinjaman dapat memberikan pinjaman hipotek, tetapi obligasi hipotek (Pfandbrief) hanya dapat diterbitkan oleh dua lembaga Pfandbriefe.

Pelepasan Pfandbrief di Jerman diatur secara ketat oleh hukum. Di Jerman, semua penerbit obligasi hipotek dapat dibagi menjadi tiga kategori:

bank hipotek swasta, yang operasi pinjamannya terbatas pada pinjaman hipotek perumahan dan pinjaman ke sektor publik;
selain bank hipotek murni, ada dua bank campuran yang juga dapat menjalankan operasi bank umum universal;
lembaga kredit sektor publik (komunal) (bank tanah, dll.), yang dalam banyak kasus dimiliki oleh bank tabungan daerah;
dua bank hipotek kapal swasta.

Pada Juli 2005, Jerman memberlakukan Undang-Undang tentang Amandemen Undang-Undang tentang Obligasi Hipotek (Pfandbrief), yang menghapus persyaratan spesialisasi wajib bagi bank yang menerbitkan obligasi hipotek Jerman (Pfandbrief), membuat negara bagian tersebut memiliki regulasi ketat atas kegiatan mereka.

Di Denmark, obligasi hipotek diterbitkan oleh bank hipotek, yang, sesuai dengan hukum, adalah lembaga kredit khusus yang hanya melakukan hipotek dan transaksi terkait.

Modal bank hipotek dibentuk dengan mengorbankan bank komersial dan tabungan, serta Bank Nasional.

Di Prancis, kewajiban foncieres secara tradisional dikeluarkan oleh dua perusahaan keuangan - Credit Foncier de France dan Caisse de Refinancement de l'Habitat.

Mulai dari 25 Juni 1999, penerbit adalah lembaga kredit societe de credit foncier - organisasi kredit khusus yang bergerak dalam operasi real estat. Sekarang ada dua organisasi seperti itu yang berfungsi.

Pembiayaan pinjaman

Pasar obligasi hipotek di negara-negara ini memberi pemberi pinjaman sumber daya jangka menengah dan panjang untuk pinjaman hipotek rumah dengan tingkat bunga yang lebih rendah dan lebih stabil yang dapat diterima oleh peminjam.

Obligasi hipotek di Eropa Barat menyediakan sumber daya untuk sekitar 20% dari pinjaman hipotek. Dengan demikian, pentingnya obligasi hipotek sebagai sumber pembiayaan untuk pinjaman hipotek perumahan bervariasi secara signifikan dari satu negara ke negara lain.

Negara-negara yang secara tradisional menggunakan obligasi hipotek termasuk Denmark, Swedia, Austria dan Jerman.

Di Denmark, pinjaman hipotek hampir seluruhnya bersumber dari obligasi hipotek, yang diperdagangkan di Bursa Efek Kopenhagen. Undang-undang tidak mengizinkan bank hipotek Denmark untuk mengambil simpanan. Obligasi diterbitkan secara seri (atau lot), yang karakteristiknya tergantung pada kondisi pinjaman hipotek yang menjaminnya (jangka waktu, tingkat bunga, jangka waktu pembayaran).

Di Swedia, perusahaan hipotek membentuk 65% dari dana mereka melalui penerbitan obligasi hipotek. Mereka juga dapat meminta pinjaman dari lembaga keuangan lain (biasanya perusahaan induk), tetapi, seperti di Denmark, mereka tidak diperbolehkan menarik simpanan.

Di Jerman, obligasi hipotek membiayai sekitar 20% pinjaman hipotek (sebesar € 208.694 juta pada tahun 2002). Perlu dicatat bahwa obligasi hipotek Jerman (Pfandbriefe) mendominasi pasar obligasi hipotek Eropa.

Di Prancis dan Spanyol, obligasi hipotek adalah sumber pembiayaan terbesar kedua untuk pinjaman hipotek setelah deposito, masing-masing menyumbang 17% (44.351 juta euro pada 2002) dan sekitar 7% (25.266 juta euro pada 2002) dari total hipotek perumahan yang diterbitkan. Pinjaman.

Sektor negara bagian dan kotamadya

Di sejumlah negara Eropa, obligasi hipotek juga digunakan untuk membiayai pinjaman ke sektor negara bagian dan kota. Pinjaman ini biasanya digunakan untuk membiayai proyek infrastruktur.

Obligasi semacam itu (sering disebut obligasi hipotek pemerintah, regional atau kota) banyak digunakan di Jerman dan Austria. Di negara-negara ini, pinjaman ke sektor publik sebagian besar dibiayai oleh obligasi hipotek jenis ini.

Di Jerman, obligasi publik tersebut, dijamin dengan agunan, mencapai 78% dari total volume obligasi hipotek Jerman, di Austria - 59%.

undang-undang

Obligasi hipotek diatur oleh hukum. Pertama-tama, pinjaman hipotek, yang mendukung obligasi hipotek, diatur. Ada persyaratan untuk LTV. Jadi, di Jerman dan Austria LTV adalah 60%, di Denmark - hingga 80% untuk hipotek perumahan dan 60% untuk real estat komersial.

Bank harus memenuhi persyaratan pencocokan aset dan kewajiban dalam hal jatuh tempo, serta pencocokan bunga pinjaman dan obligasi. Di sebagian besar negara, investor utama dalam obligasi hipotek adalah dana pensiun dan perusahaan asuransi, serta lembaga kredit.

Sumber: "textbooks.studio"

Semua tentang obligasi hipotek dalam bahasa sederhana

Obligasi hipotek, instrumen keuangan yang dikenal di luar negeri untuk waktu yang lama, kini datang ke Rusia. Analis telah berbicara tentang kemunculan sekuritas ini di Federasi Rusia sejak akhir 2015, namun, informasi yang lebih spesifik dipublikasikan hanya pada musim semi 2016.

K. Zakharin, Direktur Agency for Housing Mortgage Lending (AHML), “let slip” - ia mengumumkan kerja sama yang luas dengan Sberbank dan penerbitan obligasi senilai 50 miliar rubel. Skala kerjasamanya sangat mengesankan, namun belum jelas apakah obligasi tersebut akan membantu konsumen akhir dari layanan tersebut dan, jika demikian, bagaimana caranya.

Hampir tidak ada keraguan bahwa instrumen keuangan baru akan segera tersedia di Rusia - pada bulan Mei, Putin berbicara pada pertemuan Dewan Negara dengan proposal untuk menyelesaikan masalah sekuritas berbasis hipotek. Dan tampaknya tidak ada yang takut bahwa MBS-lah yang memprovokasi krisis keuangan terbesar dalam sejarah.

Contoh, manfaat dan alternatif

Sayangnya, pasar sekuritas di Rusia berada pada tahap perkembangan yang sangat primitif sehingga banyak orang Rusia tidak tahu tentang obligasi secara umum, dan terlebih lagi tentang hipotek. Oleh karena itu, penting untuk memperjelas apa itu obligasi hipotek, secara sederhana, untuk mempertimbangkan jenis dan karakteristik umum sekuritas beragun hipotek.

Obligasi hipotek adalah surat utang yang membiayai kembali investasi dalam pinjaman real estat.

Sangat mudah untuk memahami esensi dari instrumen keuangan ini menggunakan contoh ini:

Bank XXX mengeluarkan pinjaman real estat untuk 5 juta rubel dan segera mengeluarkan keamanan, yaitu obligasi hipotek. Keamanan disiapkan untuk dijual - menunggu pembeli dimulai.
Investor S. diumumkan, yang mencari aset yang cukup stabil untuk mempertahankan tabungannya yang mengesankan, sambil mempertaruhkan minimum.
Investor S. mentransfer ke bank XXX (penerbit) 5 juta rubel, sebagai imbalannya menerima kertas yang didambakan.
Bank XXX mengeluarkan jumlah 5 juta rubel lagi, membiayai hipotek lain, dan bank mulai membayar obligasi yang ada di tangan investor S. dengan uang yang dikembalikan oleh peminjam di bawah hipotek.

Akibatnya, semuanya menjadi hitam:

Bank - meningkatkan jumlah transaksi, yang berarti memiliki pendapatan bunga yang lebih tinggi.
Investor - menginvestasikan uang dalam aset yang benar-benar andal dan pada saat yang sama dapat mengandalkan peningkatan dana yang signifikan. Tingkat MBS secara tradisional lebih rendah daripada hipotek, sehingga investor mendapatkan keuntungan paling banyak dari kenaikan harga rumah. Statistik mengatakan bahwa selama 10-12 tahun terakhir nilai real estate telah meningkat sekitar 200%.
Peminjam - peningkatan jumlah transaksi harus mengarah pada fakta bahwa bank akan menurunkan suku bunga hipotek, yang saat ini terlihat selangit. Tidak ada yang berbicara tentang penurunan yang signifikan - diperkirakan bahwa pemberi pinjaman akan "membuang" hingga 1,5% - namun, mengingat tingginya biaya perumahan, tabungan peminjam secara absolut mungkin berubah menjadi cukup mengesankan.

Inilah yang dimaksud dengan obligasi hipotek dalam istilah sederhana, bukan tesis ilmiah.

Setiap investor harus memahami bahwa obligasi hipotek hanyalah salah satu jenis sekuritas berbasis hipotek. Ada juga alternatif:

Hipotek adalah jaminan yang menegaskan hak pemegang untuk menerima uang di bawah kewajiban keuangan (dari peminjam), serta hak atas properti yang dialihkan oleh peminjam sebagai jaminan. Obligasi hipotek adalah dokumen terdaftar dan berisi semua parameter utama dari perjanjian pinjaman, serta tempat untuk catatan transfer - dengan persetujuan peminjam, obligasi hipotek dapat mengubah "pemilik".
Sertifikat partisipasi hipotek - dinyatakan sebagai bagian dari jumlah pinjaman yang diambil untuk memperoleh aset. Dengan demikian, pemegang sertifikat juga berhak atas bagian dari keuntungan yang diberikan oleh penggunaan aset yang dibeli dengan dana pinjaman.

Secara de jure, sekuritas berbasis hipotek muncul di Rusia jauh lebih awal daripada de facto: mereka dimulai pada tahun 2003, ketika Undang-Undang Federal No. 152 "Tentang Efek Hipotek" mulai berlaku, di mana telah disebutkan, misalnya, tentang partisipasi sertifikat.

Fitur dan masalah MBS di Federasi Rusia

Hampir tidak mungkin untuk mengadopsi pengalaman asing dengan obligasi hipotek di Federasi Rusia: di negara kita, mungkin, tidak ada pasar seperti itu yang cocok untuk karakteristik "stabil" - sama sekali tidak sesuai dengan pasar real estat.

A. Bodrova, analis senior di broker terkenal Alpari, mencatat bahwa selama 14 bulan terakhir, harga perumahan di Federasi Rusia telah menurun secara serius - dengan latar belakang ini, investor ragu: apakah MBS benar-benar alat yang dapat diandalkan, seperti teori bilang?

Ada risiko bahwa sekuritas beragun hipotek pada tahun 2018 tidak akan menikmati popularitas seperti itu di kalangan investor sama sekali, yang diharapkan AHML, ketika harga dengan keras kepala "dimuliakan" ke atas. Ketidakstabilan adalah masalah pertama dengan MBS Rusia.

Fitur lain dari obligasi hipotek di Rusia adalah biayanya yang tinggi - jelas bahwa mereka tidak akan "terjangkau" untuk investor swasta (belum lagi warga negara biasa).

Direncanakan bahwa bunga obligasi akan ditunjukkan oleh NPF, perusahaan asuransi dan bank - organisasi dengan sejumlah besar dana gratis dan keinginan membara untuk meningkatkannya. Menurut A. Bodrova, ini adalah investor pertama yang dapat "menghilangkan busa" - menerima pendapatan yang mengesankan dari sekuritas, dan di masa depan, ketika MBS menyebar dan pasar berkembang, tingkat profitabilitas mereka akan menurun.

Akhirnya, aspek terakhir yang meragukan prospek sekuritas berbasis hipotek di Federasi Rusia adalah ketidaksempurnaan undang-undang tersebut. Undang-undang Federal "Pada Sekuritas Hipotek", sayangnya, tidak dapat disebut kerangka legislatif berkualitas tinggi untuk pengembangan pasar pinjaman perumahan.

Apa yang kita dapatkan di "garis bawah"? Ide yang agak kasar - niat untuk menerbitkan obligasi bernilai tinggi, yang imbal hasilnya di masa depan tidak ada kepastian.

Tetapi masih ada harapan untuk keberhasilan ide ini, karena AHML dan, khususnya, K. Zakarin memahami kekurangan instrumen keuangan (seperti yang dia bicarakan dalam sebuah wawancara) dan menetapkan tujuan yang paling ambisius: membuat obligasi hipotek domestik aset yang lebih likuid dan menarik dari sisi investasi daripada hipotek. Namun, menurut para ahli, dibutuhkan waktu hingga 10 tahun untuk mencapai tujuan tersebut.

Sumber: "subsidii.net"

Obligasi yang didukung hipotek

Sesuai dengan Seni. 2 Undang-Undang Federal "Pada Sekuritas Hipotek", obligasi yang didukung hipotek adalah obligasi, pemenuhan kewajiban yang dijamin dengan janji pertanggungan hipotek.

Objek pertanggungan hipotek termasuk klaim yang timbul dari kontrak penjaminan real estat (hipotek), termasuk sertifikat partisipasi hipotek yang disertifikasi oleh hipotek, uang tunai (termasuk mata uang asing), surat berharga pemerintah, real estat.

Di bawah hukum Rusia, obligasi yang didukung hipotek adalah jenis obligasi agunan yang "dalam", salah satu jenisnya adalah agunan. Jenis jaminan obligasi lainnya yang mungkin dapat berupa: penjaminan, jaminan bank, jaminan negara bagian atau kota.

Obligasi yang dijaminkan disebut obligasi yang dijaminkan. Ketika real estat dijaminkan sebagai dasar untuk yang terakhir, obligasi yang didukung hipotek muncul.

Ada atau tidak adanya jenis jaminan ini atau itu untuk suatu obligasi tidak mempengaruhi esensinya sebagai obligasi pada umumnya. Agunan penting untuk mengurangi risiko atau meningkatkan keandalan, menjamin pemenuhan kewajiban berdasarkan obligasi, dan tercermin dalam harga pasar, tingkat profitabilitas, dan komposisi investor.

Karakter utama

Sama seperti untuk obligasi apa pun:

utang;
emisi;
menguntungkan;
dokumenter atau non-dokumenter;
penting. Obligasi hipotek tidak dapat diterbitkan untuk jangka waktu yang melebihi jangka waktu perjanjian hipotek asli, yang tidak boleh kurang dari satu tahun dan lebih dari 40 tahun.
pembawa atau terdaftar;
dinominasikan.

Prosedur pelepasan

Tidak seperti jenis obligasi lainnya, penerbitan obligasi berbasis hipotek tidak dapat dilakukan oleh pelaku pasar mana pun, tetapi hanya oleh lembaga kredit dan agen hipotek.

Agen hipotek adalah pelaku pasar profesional yang kegiatan eksklusifnya adalah perolehan klaim atas pinjaman (pinjaman) yang dijamin dengan hipotek dan/atau hipotek.

Kecuali untuk pelaku pasar yang ditunjukkan, tidak ada yang berhak menerbitkan surat berharga tersebut. Jika tidak, penerbitan obligasi jenis ini dilakukan dengan cara yang umum untuk semua obligasi.

Menarik

Obligasi yang didukung hipotek dapat diperdagangkan secara bebas di pasar sekunder hingga jatuh tempo.

Pemilik obligasi ini berhak untuk menuntut pelunasan lebih awal oleh penerbit jika:

jumlah pertanggungan hipotek akan lebih kecil dari jumlah kewajiban obligasi;
prosedur penggantian properti yang merupakan pertanggungan hipotek telah dilanggar;
terdapat pelanggaran-pelanggaran lain dari pihak penerbit dibandingkan dengan aturan-aturan yang ditetapkan oleh undang-undang atau dalam keputusan untuk menerbitkan obligasi ini.

Sumber: "k2x2.info"

Apa itu obligasi hipotek?

Obligasi hipotek adalah instrumen pasar hipotek sekunder tingkat tunggal.

Obligasi hipotek adalah instrumen keuangan yang dijamin dengan obligasi hipotek yang sesuai yang merupakan bukti klaim yang dijamin terhadap pemberi pinjaman hipotek.

Dalam praktik dunia, berbagai obligasi hipotek digunakan, yang berbeda dalam jenis aset yang dijaminkan, jaminan, dll. Seperti halnya hipotek, persyaratan untuk bentuk dan isi obligasi hipotek tidak seragam di seluruh negara.

Mereka didefinisikan dalam tindakan legislatif dan peraturan yang mengatur prinsip-prinsip hukum, kondisi dan prosedur untuk penerbitan, penempatan dan akuntansi sekuritas berbasis hipotek. Saat menerbitkan obligasi hipotek, pemberi pinjaman hipotek menyimpan hipotek di neracanya, yaitu, risiko pinjaman hipotek tetap ada di bank.

Segmen khusus dari pasar hipotek sekunder tingkat tunggal adalah kepemilikan obligasi besar senilai setidaknya € 500 juta, yang didasarkan pada pinjaman kepada lembaga pemerintah. Misalnya, di Jerman, pemerintah daerah menerima hipotek yang dijamin dengan real estat yang mereka miliki.

Mereka dianggap sebagai peminjam yang andal, oleh karena itu penerbitan dan penempatan obligasi hipotek yang dijamin dengan properti yang dijaminkan oleh organisasi pemerintah dianggap paling tidak berisiko, dan kombinasi mereka ke dalam paket besar memungkinkan untuk menempatkannya bahkan di pasar sekuritas internasional, dan memperkuat posisi mereka sendiri. dari bank-bank Jerman.

Sumber: "webinvesto.ru"

Efek Hipotek

Mortgage Securities adalah nama generik untuk sekuritas yang didukung oleh pinjaman hipotek. Efek beragun hipotek berbeda dari instrumen utang tradisional - obligasi korporasi dan pemerintah (treasury) - terutama dalam hal:

Saldo hutang pokok (nilai nominal) pada mereka dibayar sebagian secara bulanan atau triwulanan, dan tidak penuh pada akhir periode sirkulasi.
Ukuran dan jumlah pembayaran reguler pada mereka berubah selama periode sirkulasi tergantung pada kecepatan pelunasan awal pinjaman hipotek yang mengamankan MBS.
Tingkat bunga pembayaran periodik pada mereka dapat berubah dari waktu ke waktu, berbeda dengan kupon tetap obligasi.

Varietas

Obligasi hipotek dengan pertanggungan (Obligasi Hipotek, Obligasi Overed) - obligasi dijamin sebagai jaminan dengan pinjaman hipotek atau hipotek pada neraca penerbit.

Untuk melindungi investor, nilai agunan diperiksa secara teratur dan, jika perlu, diisi ulang sehingga cukup untuk membayar nilai nominal dan bunga obligasi saat ini.

Pembayaran bunga setengah tahunan dibayarkan pada obligasi hipotek, dan nilai nominal ditebus pada akhir periode sirkulasi. Tanggal jatuh tempo dan pembayaran untuk obligasi semacam itu diketahui sebelumnya.

Mortgage Backed Securities (MBS) adalah sekuritas yang pembayarannya bertepatan dengan arus kas dari kumpulan hipotek dikurangi biaya untuk melayani sekuritas ini dan jaminannya.

Fitur yang paling penting dari MBS adalah kenyataan bahwa ketika mereka diterbitkan, kumpulan pinjaman hipotek "meninggalkan" neraca penerbit, sedangkan ketika obligasi hipotek diterbitkan dengan cakupan, agunan tetap di neraca penerbit.

Sekuritas yang didukung hipotek pass-through dapat diterbitkan:

Langsung oleh bank melalui portofolio hipotek dengan Ginny Mae sebagai penyedia jaminan pemerintah AS. Dalam hubungan ini, surat berharga yang dijamin oleh Ginny Mae dinilai bebas risiko (dalam hal risiko kredit).
Dana hipotek khusus berdasarkan hipotek yang dibeli dari bank pemberi pinjaman, dengan organisasi seperti Fannie Mae atau Freddie Mac menyediakan jaminan MBS mereka sendiri. Surat-surat yang dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac disebut Agency Pass-Throughs.

Efek beragun hipotek ujung-ke-ujung berbeda dari obligasi hipotek dalam frekuensi dan jumlah pembayaran, akibatnya, periode yang tepat hingga jatuh temponya, tidak diketahui sebelumnya. Hal ini disebabkan kemampuan peminjam untuk melunasi pinjamannya lebih awal setiap saat dan dalam bagian apapun. Dengan demikian, investor akhir menanggung risiko pelunasan awal pinjaman hipotek.

Risiko Pembayaran di Muka - risiko penurunan profitabilitas investasi karena fakta bahwa sebagian atau seluruh jumlah yang diinvestasikan akan dibayarkan sebelum tanggal jatuh tempo.

Mortgage Pass-Through ertificate adalah keamanan terdaftar yang menyatakan bagian pemiliknya dalam kepemilikan kumpulan pinjaman hipotek.

Sertifikat partisipasi hipotek tidak memiliki nilai nominal, tersedia untuk diedarkan di pasar sekuritas dan tidak dapat digunakan untuk menerbitkan sekuritas derivatif.

Tidak seperti obligasi hipotek, yang nilai nominalnya ditebus pada akhir jangka waktu, sertifikat partisipasi hipotek membayar pembayaran bunga dan amortisasi atas utang pokok secara bulanan (dikurangi biaya layanan pool).

Mortgage Pay-Through Bond - obligasi yang menggabungkan properti obligasi hipotek dan sertifikat hipotek.

Di satu sisi, itu adalah surat utang yang dijamin dengan kumpulan pinjaman hipotek di neraca penerbit. Di sisi lain, pembayaran sertifikat bergantung pada pembayaran kumpulan jaminan.

Collateralized Mortgage Obligation (CMO) adalah sekuritas terstruktur yang terdiri dari kumpulan sekuritas berbasis hipotek yang dikelompokkan ke dalam kelas tergantung pada jenis pembayaran (hanya bunga, hanya pokok, bunga dan pokok), jatuh tempo dan tingkat risiko.

Pembayaran untuk setiap kelas sekuritas dihitung setiap bulan, dan didistribusikan di antara sesuai dengan aturan yang ditetapkan. Pembayaran pertama dikirim ke kelas dengan peringkat yang lebih tinggi, dan kemudian diarahkan ke peringkat berikutnya. Artinya, kelas pertama "A" padam, lalu "B", dll.

Sumber: "mindspace.ru"

Vektor baru dalam perkembangan pasar saham

Membeli real estat untuk orang modern tidak hanya menjadi cara untuk mendapatkan rumah, tetapi juga alat untuk menginvestasikan dana gratis. Keinginan investor untuk memanfaatkan fluktuasi harga real estate mempengaruhi peningkatan instrumen keuangan.

Instrumen investasi baru - sekuritas yang didukung hipotek - akan ditambahkan ke baris penawaran pasar sekuritas. Di sejumlah negara, jenis instrumen keuangan ini telah tersebar luas, tetapi untuk pasar keuangan Kirgistan masih benar-benar baru.

Mengingat keberadaan instrumen investasi yang sudah ada dan beredar di pasar, tanpa sadar muncul pertanyaan: Apakah perlu dibuat surat berharga yang digadaikan? Untuk menjawab pertanyaan ini, pertama-tama mari kita menganalisis konsep "keamanan hipotek" dan karakteristik utamanya.

Dalam istilah sederhana, "keamanan yang didukung hipotek" (MBS) adalah keamanan yang didukung oleh pinjaman hipotek. Dengan membelinya, investor menjadi pemilik sumber penghasilan tambahan yang stabil dan dapat diandalkan, karena mereka diberikan real estat, yang nilainya selalu tumbuh.

MBS dapat terdiri dari dua jenis: obligasi hipotek dan sertifikat partisipasi hipotek. Dalam kedua kasus, ini adalah sekuritas yang dijamin. Satu-satunya perbedaan adalah bahwa sertifikat partisipasi hipotek adalah mekanisme untuk melindungi investor dan diterbitkan hanya jika perusahaan yang menerbitkan obligasi hipotek gagal melakukan pembayaran atas kewajibannya.

Tingkat profitabilitas obligasi hipotek sebagai instrumen utang tergantung pada tingkat risiko non-pembayaran, serta jatuh tempo. Risiko gagal bayar pada obligasi hipotek, pada gilirannya, berhubungan langsung dengan agunannya. Penyediaan real estat dan jaminan pemerintah untuk obligasi hipotek menunjukkan bahwa mereka akan kurang berisiko (dan menguntungkan) daripada obligasi korporasi, tetapi lebih menguntungkan daripada obligasi pemerintah.

Secara umum, MBS dicirikan oleh indikator seperti keandalan, transparansi, ketersediaan, dan daya tahan.

Nilai instrumen keuangan baru

Jadi, apa perlunya instrumen keuangan baru - sekuritas berbasis hipotek? Motif utama pendirian MBS adalah untuk menyelesaikan masalah kredit perumahan di dalam negeri. Saat ini, suku bunga tinggi pada pinjaman hipotek tidak memungkinkan warga rata-rata untuk membeli perumahan di hipotek.

Akibatnya, bank tidak dapat meningkatkan portofolio pinjaman hipotek mereka, dan ada juga stagnasi di sektor perumahan negara.

Dengan bantuan MBS, direncanakan untuk mengurangi suku bunga pinjaman hipotek, yang, dalam kombinasi dengan program negara perumahan yang terjangkau, akan memungkinkan orang biasa untuk menjadi pemilik ruang hidup mereka sendiri, dan juga akan berfungsi sebagai stimulator. untuk sektor perumahan dan perbankan negara.

Nilai MBS untuk masing-masing pelaku pasar keuangan tinggi dengan caranya sendiri:

untuk investor - cara untuk menghasilkan pendapatan tambahan,
untuk bank - mekanisme pembiayaan kembali yang efektif,
untuk populasi - kemungkinan mendapatkan pinjaman hipotek dengan suku bunga rendah,
untuk negara - cara untuk meningkatkan keadaan ekonomi secara keseluruhan.

Pengalaman dunia

Pasar MBS sedang dalam tahap desain. Mekanisme, prosedur, dan dokumen hukum peraturan sedang dikembangkan, sebagai akibatnya semua kondisi harus diciptakan untuk berfungsinya pasar ini secara normal. Oleh karena itu, studi tentang pengalaman asing sangat menarik bagi pasar MBS domestik.

Di sebagian besar negara Eropa dan Amerika Serikat, pinjaman hipotek adalah aset pertama yang diubah menjadi obligasi dan sertifikat. Dalam praktik dunia, yang paling luas adalah dua skema untuk menarik pembiayaan melalui pinjaman hipotek: "Amerika" - melalui perantara, "Jerman" - secara mandiri oleh penyelenggara pinjaman.

AS memiliki pasar MBS yang paling berkembang. Namun perkembangannya dimulai dengan pasar pinjaman hipotek. Itu di pasar hipotek AS bahwa berbagai skema pinjaman hipotek mulai dikembangkan untuk pertama kalinya, memungkinkan setiap peminjam untuk memilih opsi yang paling dapat diterima untuk dirinya sendiri. Langkah berikutnya dalam evolusi pinjaman hipotek di Amerika Serikat adalah penciptaan instrumen keuangan yang sama sekali baru - sekuritas berbasis hipotek.

Instansi yang dikendalikan atau dimiliki oleh negara telah memainkan peran utama dalam pasar MBS. Pada tahap awal, sejumlah besar uang anggaran diinvestasikan di lembaga-lembaga ini, mungkin ini adalah dorongan utama bagi keberhasilan pengembangan MBS di pasar.

Di Jerman, pasar MBS berkembang berkat lembaga kredit. Ciri khasnya adalah surat berharga diterbitkan langsung oleh penyelenggara pinjaman di bawah peraturan yang ketat.

Mengingat fakta bahwa pasar saham baru saja mulai mendapatkan momentum, dan literasi keuangan penduduk masih membutuhkan perhatian dan dukungan yang cermat dari negara, pengalaman Amerika Serikat, di mana perusahaan hipotek milik negara memimpin, mungkin paling dapat diterapkan untuk pasar domestik.

Tetapi kemungkinan kombinasi kedua model tidak dikecualikan, yang menyiratkan pembentukan perusahaan hipotek negara dan pemberdayaan bank untuk menerbitkan MBS sendiri.

Skema sirkulasi MBS

Skema peredaran MBS, dengan partisipasi perusahaan hipotek negara, akan terlihat sebagai berikut:

Perjanjian pinjaman hipotek disimpulkan antara bank dan peminjam.
Peminjam mentransfer properti yang diperolehnya ke bank sebagai jaminan.
Bank, berdasarkan pinjaman hipotek yang dikeluarkan olehnya, membentuk apa yang disebut "kumpulan hipotek" (sekelompok hipotek dari jenis yang sama) dan menjualnya ke Perusahaan Hipotek.
Perusahaan hipotek menyediakan bank dengan sumber daya dalam bentuk pembayaran hipotek.
Sebuah perusahaan hipotek atas dasar "kolam hipotek" mengeluarkan MBS.
Investor membeli MBS dari perusahaan hipotek. Bunga atas mereka dibayar dengan pembayaran kembali pinjaman hipotek oleh peminjam.

Secara umum, MBS adalah alat investasi yang sangat menjanjikan yang tidak hanya dapat memperluas jangkauan penawaran di pasar sekuritas, tetapi juga berkontribusi untuk memecahkan masalah pinjaman hipotek di negara ini.

Di negara maju, perluasan volume sumber daya yang ditarik untuk hipotek dari pasar sekuritas yang memungkinkan untuk menurunkan biaya pinjaman hipotek. Alhasil, MBS menjadi mekanisme utama untuk menarik dana dari pasar modal ke sektor perumahan.

Pembayaran bunga dan pokok surat berharga tersebut berasal dari dana yang diterima dari pinjaman agunan.

Efek beragun hipotek(Yunani kuno - janji, instruksi) adalah jenis sekuritas sekunder yang berfungsi sebagai instrumen universal untuk membiayai kembali investasi di perumahan, yaitu, sarana untuk pemulihan jangka pendek dari investasi keuangan dalam pembangunan properti tempat tinggal yang dibeli di pasar melalui hipotek. Pada saat yang sama, sekuritas mendukung stabilitas pembiayaan kembali konstruksi hipotek karena fakta bahwa pengembalian dana kepada investor dilakukan dalam periode yang lebih pendek dari jatuh tempo jumlah pinjaman hipotek.

Tujuan dari sekuritas berbasis hipotek

Tujuan dari sekuritas beragun hipotek adalah untuk meminimalkan risiko pengembalian dana pinjaman yang tidak tepat waktu ketika berinvestasi dalam konstruksi hipotek, yang dilakukan sesuai dengan mekanisme sekuritisasi (dari sekuritas Inggris). Inti dari mekanisme sekuritisasi terletak pada prosedur untuk mengubah kewajiban utang yang terkait dengan refinancing menjadi surat berharga dengan agunan yang dapat diterima dan likuiditas yang relatif tinggi. Sisi prosedural dari sekuritisasi terdiri dari penerapan salah satu dari dua taktik. Dalam kasus pertama, ada masalah sekuritas yang dijamin oleh lembaga kredit yang bergerak dalam pinjaman hipotek. Dalam kasus kedua, investor hipotek menjual kewajiban utang kepada agen hipotek - sebuah organisasi komersial khusus yang pada akhirnya menerbitkan sekuritas yang dijamin, karena ia memiliki hak untuk menerbitkan obligasi yang didukung hipotek.

Karakteristik sekuritas berbasis hipotek

Terlepas dari berbagai jenis sekuritas berbasis hipotek, sebagai suatu peraturan, sebagian besar MBS memiliki kesamaan karakteristik berikut:

1) di hampir semua kasus, pembayaran yang dibayarkan kepada pemegang MBS bersifat periodik. Lebih sering periodenya bulanan, lebih jarang triwulanan;

Jenis sekuritas yang didukung hipotek

Sekuritas yang didukung hipotek meliputi: hipotek, obligasi yang didukung hipotek dan sertifikat partisipasi hipotek.

Hak Tanggungan

Hipotek adalah keamanan terdaftar yang menyatakan hak pemilik sahnya untuk menerima kinerja di bawah kewajiban yang dijamin dengan janji real estat. Tujuan dari makalah ini adalah untuk mempercepat omset real estat yang digadaikan untuk memperluas kemungkinan penerima hipotek dalam pemenuhan klaimnya secepat mungkin. Pemindahan hak di bawah hipotek oleh penerima hipotek dilakukan atas dasar pengalihan (assignment of rights of claim). Kehadiran makalah ini tidak meniadakan kebutuhan untuk membuat perjanjian hipotek, yang syarat-syaratnya harus mengatur penerbitan hipotek kepada penerima hipotek. Akan tetapi akta hipotek didahulukan dari pada akadnya, sehingga apabila isi akad tidak sesuai maka perlu berpedoman pada isi akta hipotek.

Tidak seperti kebanyakan sekuritas lainnya (seperti wesel, waran, dll.), isi dari obligasi hipotek dapat diubah atau diganti dengan obligasi hipotek; hak ini diberikan kepada debitur berdasarkan kewajiban yang dijamin dengan hipotek, pemberi hipotek, dan pemilik sah hipotek. Setiap perubahan atau penggantian dilakukan hanya atas dasar kesepakatan antara pihak-pihak yang ditunjuk. Mengganti atau mengubah hipotek biasanya dilakukan dalam kasus pelaksanaan kewajiban utama secara pribadi.

Obligasi hipotek dibatalkan di pengadilan dalam dua kasus - melanggar prosedur penerbitannya atau sehubungan dengan kerugiannya oleh pemilik yang sah, dan fakta kerugian harus dikonfirmasi dengan menerbitkan duplikat obligasi hipotek kepada penerima hipotek. Duplikat hipotek dikeluarkan oleh otoritas yang melakukan pendaftaran hipotek negara.

Obligasi yang didukung hipotek

Penerbitan obligasi berbasis hipotek dapat dilakukan secara eksklusif oleh lembaga kredit dan agen hipotek, yang berperan sebagai organisasi komersial khusus (perusahaan saham gabungan), yang kegiatan utamanya adalah perolehan hak klaim dan penerbitan. dari obligasi hipotek. Dalam kasus terakhir, bank yang memberikan pinjaman hipotek menyerahkan hak klaim yang timbul dari perjanjian pinjaman kepada agen hipotek, yang juga dianggap sebagai arah untuk pembiayaan kembali modal hipotek, karena modal ini diisi ulang sesegera mungkin karena pengembalian pinjaman hipotek yang cepat (dengan pengecualian bunga yang ditentukan dalam perjanjian antara bank dan agen hipotek).

Sertifikat partisipasi hipotek

Sertifikat partisipasi hipotek adalah keamanan terdaftar tanpa nilai nominal, yang menyatakan bagian pemiliknya dalam hak kepemilikan bersama dari cakupan hipotek, serta hak untuk menuntut dari penerbitnya manajemen kepercayaan yang tepat dari cakupan hipotek dan hak-hak lain yang ditetapkan oleh undang-undang dan dekat dengan hak-hak pemilik saham investasi ... Sertifikat partisipasi hipotek, oleh karena itu, bertindak sebagai alat pertukaran ketika lembaga kredit mentransfer hak klaim yang timbul dari perjanjian kredit kepada manajemen perwalian dari perusahaan manajemen.

Hanya organisasi komersial (perusahaan saham gabungan) yang memiliki izin untuk melakukan kegiatan pengelolaan dana investasi, dana investasi unit dan dana pensiun non-negara yang berhak menerbitkan sertifikat partisipasi hipotek. Pengelolaan kompleks properti yang membentuk pertanggungan hipotek dilakukan untuk kepentingan pemilik sertifikat partisipasi hipotek.

Sebuah lembaga kredit yang menjadi pemilik sertifikat partisipasi hipotek memperoleh kepemilikan ekuitas umum dari cakupan hipotek, yang dalam kepercayaan. Bagian ini mencakup kumpulan hak properti dan kewajiban, yang terdiri dari klaim moneter, dana, sekuritas, dan real estat. Kepemilikan, penyimpanan dan pembukuan komponen jaminan hipotek dilakukan sesuai dengan kompetensi manajer dan penyimpanan khusus. (pengelola) pertama memiliki, menggunakan, dan melepaskan pertanggungan hipotek untuk kepentingan pemegang sertifikat partisipasi hipotek. Yang kedua (penyimpanan) melakukan kontrol atas kegiatan manajer dengan memelihara daftar pertanggungan hipotek.

Jenis sekuritas yang didukung hipotek

Sebagai aturan, jenis sekuritas berbasis hipotek berikut dibedakan:

Efek beragun hipotek rumah tangga(eng. Sekuritas Beragun Hipotek Perumahan - RMBS ) adalah bentuk sekuritisasi yang paling umum. Sekuritas ini dijamin dengan kumpulan pinjaman hipotek homogen yang dijamin dengan real estat perumahan.
Sekuritas yang didukung hipotek dijamin dengan real estat komersial- (eng. Sekuritas Beragun Hipotek Komersial - CMBS ) - Surat berharga yang dijamin dengan satu atau lebih kumpulan pinjaman hipotek. Jaminan untuk surat berharga tersebut dapat terdiri dari satu atau lebih pinjaman yang dijamin dengan:

Obligasi hipotek terkenal di luar negeri. Sekuritas secara bertahap datang ke negara kita. Memang, pada tahun 2016, direktur AHML JSC mengumumkan kerjasama dengan Sberbank dan penerbitan obligasi dalam jumlah 50 miliar rubel. Di masa depan, sekuritas real estat akan menjadi mekanisme yang efektif untuk mengumpulkan dana untuk pembiayaan jangka panjang. Ini akan memungkinkan peserta besar untuk memperluas kegiatan mereka di pasar pinjaman utama.

Apa itu?

Sayangnya, pasar sekuritas Federasi Rusia baru pada awal perkembangannya, sehingga banyak warga negara bahkan tidak tahu apa itu. Namun hal ini cukup menguntungkan bagi pemegang surat berharga jenis ini.

Mari kita lihat prosedur rilis menggunakan contoh. Bank memberikan pinjaman hipotek dalam jumlah 100 juta rubel dijamin dengan real estat untuk jangka waktu 25 tahun. Untuk jumlah yang sama, lembaga kredit menerbitkan obligasi kepada investor, termasuk swasta. Jangka waktu surat berharga adalah 25 tahun, sehingga setelah waktu tersebut investor yang menginvestasikan uangnya di obligasi akan menerima uang kembali. Selain itu, setiap tahun ia akan menerima kupon atau bunga atas penggunaan uangnya.

Untuk pembayaran kupon, bank mengarahkan dana yang dibayarkan peminjam berupa bunga pinjaman hipotek.

Siapa yang diuntungkan dari obligasi berbasis hipotek?

Pembayaran kepada investor tergantung pada tingkat. Hari ini berbeda di bank, tetapi rata-rata adalah 9-9,5%. Ini jauh lebih dan lebih menguntungkan daripada yang bisa didapat investor swasta dengan menaruh dana di deposito.

Bank itu sendiri menang, karena dana yang dikeluarkan untuk peminjam dikembalikan jauh lebih awal daripada setelah 20 tahun. Bank akan memberikan uang yang diterima dari penjualan ke peminjam hipotek lain. Jumlah transaksi meningkat, dan begitu juga profitabilitasnya.

Bagi peminjam, pertumbuhan lebih lanjut dari transaksi hipotek, termasuk obligasi, bermanfaat, karena kemungkinan penurunan suku bunga pinjaman real estat tinggi. Tentu saja, tidak ada yang mengharapkan persentase turun tajam. Namun, bahkan sedikit penurunan menjadi 1,5% akan mempengaruhi kelebihan pembayaran akhir pinjaman.

Bagaimana kewajiban hutang dijamin?

Bagi investor, obligasi hipotek mendapat manfaat dari likuiditas agunan, karena sekuritas berbasis hipotek paling populer saat ini. Sementara pasar real estat di Federasi Rusia dalam keadaan stabil tanpa lompatan dan penurunan tajam, investor dilindungi dari kehilangan dana yang mereka investasikan.

Obligasi hipotek di Rusia

Belakangan ini, pasar KPR sudah mulai berkembang cukup pesat. Semua berkat program khusus untuk keluarga dengan anak-anak, pengurangan tingkat kunci, dan ketersediaan program hipotek militer. Karena peningkatan tajam dalam transaksi hipotek, bank tidak memiliki cukup dana untuk mengeluarkan lebih banyak pinjaman. Itu sebabnya dibutuhkan banyak investor yang mau membeli obligasi hipotek.

Pasar mulai bangkit kembali setelah pemain utama: Sberbank, Raiffeisenbank, BinBank melakukan beberapa transaksi sekuritisasi hipotek sekaligus.

Alternatif untuk obligasi hipotek

Alternatif untuk obligasi berbasis hipotek adalah sertifikat hipotek partisipasi, yang bukan merupakan sekuritas utang. Mereka memungkinkan investor untuk menerima persentase tertentu dari aset. Pada sertifikat semacam itu, imbal hasil bisa lebih tinggi daripada obligasi, tetapi risikonya jauh lebih tinggi.

Fitur dan masalah sekuritas di Rusia

Untuk waktu yang lama, pinjaman hipotek telah berkembang tanpa menggunakan sekuritas. Inilah sebabnya mengapa diperlukan beberapa waktu untuk memperkenalkan obligasi hipotek ke dalam sistem yang sudah mapan. Bagi investor, ini akan menjadi langkah yang baik untuk menginvestasikan dana mereka sendiri di perusahaan yang menguntungkan. Bank memperluas peluang untuk memberikan pinjaman kepada pelanggan baru.
Dampak sekuritas berbasis hipotek pada krisis 2008

Setelah krisis 2008 dimulai di Amerika Serikat, obligasi yang membantu keluar dari krisis dengan kerugian minimal, karena sebagian dana dikeluarkan oleh negara, dan sebagian lagi oleh investor swasta.

Namun, kekurangan signifikan dari sistem mencegah penerimaan manfaat yang layak:

Pelunasan lebih awal oleh peminjam dari seluruh atau sebagian hutang memiliki efek negatif pada pasar, karena investor tidak dapat menerima keuntungan yang diharapkan. Beberapa bank mengkompensasi perbedaan antara pengembalian yang diharapkan dan diperoleh untuk mempertahankan investor.
Pinjaman hipotek biasanya tidak berhenti, sehingga pendapatan bisa berkurang atau meningkat lagi.

Pasar obligasi hipotek Rusia berkembang berkat partisipasi pemain utama seperti Sberbank, VTB 24, dan lainnya.

Sekuritas yang didukung hipotek meliputi: hipotek, obligasi yang didukung hipotek dan sertifikat partisipasi hipotek.

Hak Tanggungan

Hipotek adalah keamanan terdaftar yang menyatakan hak pemilik sahnya untuk menerima kinerja di bawah kewajiban yang dijamin dengan gadai perumahan... Tujuan dari makalah ini adalah untuk mempercepat omset real estat yang digadaikan untuk memperluas kemungkinan penerima hipotek dalam pemenuhan klaimnya secepat mungkin. Pemindahan hak di bawah hipotek oleh penerima hipotek dilakukan atas dasar pengalihan (assignment of rights of claim). Kehadiran makalah ini tidak meniadakan kebutuhan untuk membuat perjanjian hipotek, yang syarat-syaratnya harus mengatur penerbitan hipotek kepada penerima hipotek. Akan tetapi akta hipotek didahulukan dari pada akadnya, sehingga apabila isi akad tidak sesuai maka perlu berpedoman pada isi akta hipotek.

Hipotek menjadi batal dalam prosedur peradilan dalam dua kasus dalam kasus pelanggaran prosedur penerbitannya atau sehubungan dengan kerugiannya oleh pemilik yang sah, dan fakta kerugian harus dikonfirmasi dengan penerbitan duplikat hipotek kepada penerima gadai. Duplikat hipotek diterbitkan oleh otoritas yang melakukan pendaftaran negara hipotek.

Obligasi yang didukung hipotek

Dengan demikian, ciri khas obligasi sebagai jenis sekuritas berbasis hipotek adalah tanda bahwa pemenuhan kewajiban berdasarkan obligasi semacam itu dipastikan. sumpah cakupan hipotek (bukan hipotek real estat), dan cakupan ini dalam banyak kasus terdiri dari klaim yang dijamin oleh hipotek.

Oleh karena itu, khususnya, untuk mengkonfirmasi klaim yang termasuk dalam jaminan hipotek atas yang dijamin hak Tanggungan kewajiban itu cukup untuk memiliki hipotek. Oleh karena itu, dalam kasus pelanggaran kewajiban yang timbul dari obligasi tersebut (misalnya, ketika bank yang menerbitkan obligasi hipotek menolak untuk membayarnya), pemilik sekuritas ini memiliki hak untuk mengubah pemulihan untuk pertanggungan hipotek, yang menjadi subjek gadai. Sementara itu, pemberi hipotek (pemilik tempat tinggal) hanya bertanggung jawab atas kegagalan untuk memenuhi kewajibannya saja yang timbul dari perjanjian pinjaman yang dijamin dengan hipotek tempat tinggal.

Emisi obligasi yang didukung hipotek dapat dilakukan secara eksklusif oleh lembaga kredit dan agen hipotek, yang perannya adalah organisasi komersial khusus ( perusahaan saham gabungan), kegiatan utamanya adalah perolehan hak tagih dan penerbitan obligasi hipotek. Dalam kasus terakhir, bank yang memberikan pinjaman hipotek menyerahkan hak klaim yang timbul dari perjanjian pinjaman kepada agen hipotek, yang juga dianggap sebagai arah untuk pembiayaan kembali modal hipotek, karena modal ini diisi ulang sesegera mungkin karena pengembalian pinjaman hipotek yang cepat (dengan pengecualian bunga yang ditentukan dalam perjanjian antara bank dan agen hipotek).

Sertifikat partisipasi hipotek

Sertifikat partisipasi hipotek adalah keamanan terdaftar tanpa: nilai nominal, menyatakan bagian pemiliknya dalam hak kepemilikan bersama dari jaminan hipotek, serta hak untuk menuntut dari penerbitnya pengelolaan kepercayaan yang tepat dari jaminan hipotek dan hak-hak lain yang disediakan oleh hukum dan dekat dengan hak-hak pemilik bagian investasi... Sertifikat partisipasi hipotek, oleh karena itu, bertindak sebagai alat pertukaran ketika lembaga kredit mentransfer hak klaim yang timbul dari perjanjian kredit kepada manajemen perwalian dari perusahaan manajemen.

Hanya organisasi komersial (perusahaan saham gabungan) yang memiliki izin untuk melakukan kegiatan pengelolaan dana investasi, dana investasi unit dan dana pensiun non-negara... Pengelolaan kompleks properti yang membentuk pertanggungan hipotek dilakukan untuk kepentingan pemilik sertifikat partisipasi hipotek.

Lembaga kredit yang menjadi pemilik sertifikat partisipasi hipotek memperoleh kepemilikan saham total dari cakupan hipotek yang terletak di manajemen kepercayaan... Bagian ini mencakup kumpulan hak properti dan kewajiban, yang terdiri dari klaim moneter, dana, sekuritas, dan real estat. Kepemilikan, penyimpanan dan pembukuan komponen pertanggungan hipotek dilakukan sesuai dengan kompetensi pengelola dan spesialisasinya tempat penyimpanan... (pengelola) pertama memiliki, menggunakan, dan melepaskan pertanggungan hipotek untuk kepentingan pemegang sertifikat partisipasi hipotek. Yang kedua (penyimpanan) melakukan kontrol atas kegiatan manajer dengan memelihara daftar pertanggungan hipotek.

Tampilan